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楼市突然升温是拐点来了吗城市分化进一步凸显

https://www.biud.com.cn 2016年02月29日13:46 家居装修知识网

去库存的大背景下，各地房地产市场众生百态尽显，加之日前央行行长周小川明确表示，房贷首付比例降低仍有空间，各类城市分化进一步凸显。

日前，北京市统计局发布了1月全国70个大中城市住宅销售价格，北京商报记者梳理发现，数据显示，1月一线城市继续维持“高姿态”，新房、二手房价格环比涨幅进一步扩大；部分二三线城市受到持续出台的刺激政策推动，出现上涨迹象；另外，还有以三线城市为主的部分城市始终难有起色。

二线城市：政策拉动房价攀升

不同于涨跌分明的一线及三四线城市，多数情况下，二线城市的房价走势均较为平稳。但伴随着房地产交易环节税费优惠、非限购城市贷款首付降低等一系列利好刺激，原本库存压力就较轻的这一市场也出现了微妙的变化。

梳理国家统计局近期公布的数据不难看出，自去年11月以来，二线城市新建商品住宅及二手住宅价格出现了较为明显的上涨，一批位于长三角、珠三角核心经济圈内的二线城市表现尤为突出。其中，南京去年商品住宅成交金额达到1934亿元，刷新历史纪录，甚至超过了一线城市中的广州。“二线城市房价上涨的根本原因其实是地价的攀升”，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈保存告诉北京商报记者，“随着一线城市拿地空间越来越小，不少大中型房企都转到二线城市抢地，直接助推"面粉"价格大涨，房价上涨就在意料之中了。”

在业内人士眼中，今年上半年房地产救市政策仍会持续加码，但楼市依然面临巨大的风险，一线城市屡次拍出的高价地块推动房价上涨作用十分显著，而未来一年内，二线城市将成为市场热点。“事实上，2014年4月起，新一轮的救市周期已经开启，从"9·30"到"3·30"，各种利好政策持续加码，对市场影响深远，包括石家庄等在内的部门三线省会城市房价也开始了奋起直追。”陈保存表示。

三线城市：多重利好难解库存压力

尽管二线城市楼市出现了春意浓浓，楼市刺激新政持续加码，少数三线城市伴随二线城市出现“暖春”，但掣肘于过高的库存压力，多数三线城市的房地产市场仍深陷寒冬。国家统计局等机构公布的新建商品住宅及二手住宅价格连连下滑以外，房企的投资热情也难见回温。

针对此种情况，国泰君安首席宏观分析师任泽平曾直言，未来十年三四线城市的房价上涨空间不大，房地产投资也会出现低增长甚至零增长。亚豪机构市场总监郭毅也强调，大量三四线城市出现产业空心化，加之楼市供应规模过大、市场供过于求，最终造成了房价下滑的后果。“要实现三四线城市房价由负转正，不仅需要政策之手给予外力支持，更需要这些城市自身大力发展区域经济，留住有消费能力的人口，为区域楼市注入向上的发展动力。” 郭毅表示。

相比于上述两位分析人士，陈保存的预测则较为乐观，“这三年多来，三线城市一直在主动调整开发节奏，房企不投资也不拿地，目前来看，商业旅游、养老地产等领域的库存问题的确仍严峻，但在持续的信贷放量政策推动下，主城区大部分住宅楼盘的存量已经消化得差不多了”。他同时指出，由于重点城市房价居高不下，三线城市居民返乡置业的需求也在抬头，“可以预计的是，如果相应的刺激政策持续密集推出，原本积重难返的三线楼市也将迎来翻身机会”。

一线城市：房价回温将持续

作为全国房地产市场的领涨者，近年来，一线城市的房价始终不为政策所动，上扬态势坚挺。2月19日，财政部等多部委联合发布了详细的房地产交易契税、营业税优惠新政，但却明确北上广深这4个城市只执行第一条政策，即对购买家庭惟一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。不难看出，这只是对一线城市高端改善性住房需求有所利好，难撼动楼市大局。

事实上，在不少业内人士眼中，出不出利好政策，出什么利好政策，一线城市房价回温都是难以避免的。国家统计局最新数据显示，1月北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大，平均涨幅分别比上月扩大0.5个和1.2个百分点。

专家进一步指出，在标杆房企拿地争抢的影响下，一线城市已经普遍出现“面粉”贵于“面包”的情况，而从整体看，包括北京等城市高价地频频出现，预计在2月最后一周，一线城市土地“发烧”情况仍然不会改变。

国务院发展研究中心宏观经济研究部副巡视员、研究员张立群分析认为，从一线城市来看，房价未来仍有继续上涨压力。一方面是北上广深这类一线城市高价地频出，房地产开发商成本随之增加，另一方面，不可否认的是，目前一线城市的购房需求仍然很旺盛。“这其实在很大程度上反映出我们城镇化进程中的矛盾，即大城市人满为患，中小城市人气不足。”