房地产去库存：房价是涨是跌？ 专家：下跌压力大
全国政协委员，住建部专家委员会成员
张鸿铭
全国政协委员、南京大学教授
刘志彪
全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任
蔡继明
全国人大代表 娃哈哈集团董事长 宗庆后
新京报：对于当前的房地产库存现状，你是否做过这方面的测算？
张鸿铭：根据我的估算，中国的库存规模约为66.72亿平方米，按照当前的消化速度，大约需要5.19年的消化周期。
新京报：高库存对金融体系又会带来哪些影响？
张鸿铭：我做过一个测算。我国现有的66.72亿平方米的库存，占用的资金规模约为40万亿。在这40万亿资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外超过2/3部分为“债务”。
新京报：现有的库存中，有哪些属于“难啃的骨头”？
张鸿铭：现有库存有两个难点。一是非住宅库存。2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的批地和建设也十分支持。如今，这部分非住宅项目的土地性质难以转化，并出现严重的积压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿。
二是三四线城市库存。2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。
新京报：近年来，我国出台一些政策，鼓励农民工进入小城市购房。这种措施能起到多大的作用？
张鸿铭：呼吁农民进城买房，对于“去库存”有一定的正面效应，但总体作用有限。我们通常讲到的城镇化，其背后必然是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，“去库存”才会有实质性的效果。
呼吁农民进城买房，对于“去库存”有一定的正面效应，但总体作用有限。城镇化背后是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，“去库存”才会有实质性的效果。
房地产去库存：房价是涨是跌？
“去库存”正慢慢成为中国房地产市场的热词，昔日严控的购房政策也在一点点松动。继2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为各地楼市拓宽通道。
与此同时，各地对楼市的态度正在变得热烈而迫切，从最初的限购松绑，到“契税补助”、“财政补贴”和“零首付”等等，刺激楼市活跃的政策此起彼伏。易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称：“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”
去年底中央经济工作会议将“去库存”纳入2016年五大经济任务之一，并将农业转移人口就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价及取消过时的限制性措施等手段一并推出。在业界看来，中央的表态刺激了各地楼市政策进一步加码。
根据媒体报道，在今年的地方“两会”上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把去库存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。
一组国家统计局的官方数据或许可以揭示国内楼市库存的现状，2015年末全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近亿平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。
据安信证券测算，除了上述待售的商品房面积，全国尚未开工的企业拿地面积有42.3亿平方米，此外在建商品房库存约49.1亿平方米，上述三项叠加后的总面积为98.5亿平方米，完全消化至少需要10年。
面对如此巨大的存量，北京市房地产交易市场有限公司副总裁修大鹏指出，去库存将会是一个漫长的过程，尤其是对于三四线城市，但目前能够引起自上而下的重视，是一个好的开端。
★个案
沈阳样本：经济疲软人员外流 如何去库存
近日，在各级政府连番出台的楼市新政中，沈阳以“应届大学毕业生零首付购房”迅速占领头条，被称为“最猛新政”。虽然沈阳市官方当日澄清政策还处于调研论证阶段，暂不具备出台条件，但当地政府对于楼市去库存的迫切程度由此可见一斑。
近年来，东北三省经济疲软，人口外流突出，间接导致了楼市的供需关系严重失衡。沈阳也没有逃出这个怪圈，据中原地产的数据监测显示，2015年沈阳全年成交商品住宅1314.8万平方米，同比增23%。但沈阳整体的库存非常大，接近3000万平米。这使得沈阳的市场去化周期处于全国最高的少数城市行列。
“沈阳楼市的库存应该是目前国内城市中最高的几个之一，已经受到集团的关注，未来在拿地方面肯定会收紧。”某港资上市房企相关负责人在接受记者采访时如是说。
选择逃离沈阳市场的开发商在近两年持续增多。2014年开始，包括中海地产、保利地产、恒大地产、碧桂园、龙湖地产在内的品牌房企都停止在沈阳拿地，但他们还必须消化掉在沈阳市场的存量房。
不仅仅是新房市场销售遇阻，二手房市场似乎面临着更大的尴尬。9年前大学毕业后就离开沈阳到北京工作的王瑶，2011年在家乡一环附近的沈阳铁西区，购入了一套万达广场的房产，单价在1万元/平方米左右。“当时的想法很简单，想趁着沈阳房价便宜先买一套，等价格涨起来再卖掉，然后作为北京买房的首付。”让她没想到的是，将近四年的时间，沈阳的房子始终在原地踏步，而北京的房价越来越高不可攀。王瑶在去年初决定将手中沈阳的房产出手，按照当时周边的市价1万元/平方米挂牌，始终无人问津，经过漫长等待后，最终以9000元/平方米价格出手。“即便如此，也没什么后悔的，沈阳就是这样的市场现状。再等下去，北京的房子就更买不起了。”王瑶说。
“三四线楼市降价需设底线”
新京报：你提出房地产去库存可采取设置降价底线促销的方式，如何依据不同城市确定不同政策？
刘志彪：降价措施不能针对一二线这种库存少、需求旺的城市，而是针对需求小库存大的三四线城市，降价太多肯定卖不出去，要设置一个底线，就能形成稳定一个预期，逐渐就能消除库存了。
新京报：底线怎么设置？如何保证不涉及以前购房者的利益？
刘志彪：现在是市场经济，降价政府说了不算，开发商不降价又卖不出去，现在处于两难之中。但如果不采取措施就会产生金融危机了。这里的危机主要讲三四线城市的民房贷款拖欠，还不了的问题，虽然是逐步性的，但可能带来冲击性效应，所以要设法解决。至于底线，我觉得总之要让原来买房的人不吃亏，政府卖地拿的钱和开发商赚的钱，拿出来补贴点嘛，不然怎么办？
新京报：在制定政策时，如何平衡去库存与抑制房价过快上涨的关系？
刘志彪：房地产这种特殊商品，预期起了很大作用，去库存不能在价格下跌市场实现，否则库存会越来越大，要想减少库存不能降低价格，因为人的心理预期影响会越来越大。所以降低价格不能去库存。因此价格不能维持不变，要有所增长，但是要从正常投资回报中。一方面有人买，一方面也不会涨得太快，否则房子的价格会变成危害经济金融安全因素。总体来说要用价格手段平衡关系，保持房地产价格不下跌也有所上涨，有限上涨，保持在正常投资收益效率之内，而不能有暴利，否则去库存是做不到的。
降价措施不能针对一二线城市，而是针对需求小库存大的三四线城市，降价太多肯定卖不出去，要设置一个底线，就能形成稳定一个预期，逐渐就能消除库存了。
“不能指望农民工当‘接盘侠’”
新京报：你认为应如何化解房地产库存？
蔡继明：曾有专家说，2014年底农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解商品住宅市场的库存压力。
但我认为不能指望农民工当“接盘侠”。可以算笔账，当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。
数据显示，农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭两个人工作，家庭年收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。显然，要让农民工在城市买房或租房，政府必须给予巨额补贴。
事实上，有数据显示2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城买房的只有15%左右。
新京报：在接下来的房地产去库存方面，应该采取什么措施？
蔡继明：必须改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境——一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房和价格高不可攀。
我建议开辟准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场，只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司定向销售。若住宅所有者需要进行产权交易，则必须溢价购买政府拥有的产权，并支付高额交易税金，同时城市住宅供地应以准商品房用地为主。
我建议开辟准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场，只能供购买者居住，而不能进行二次交易。
“保障年轻人每家一套经适房”
全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后针对帮助年轻一代解决住房与就业困难的问题提出了自己的建议，他建议“保障年轻人一个家庭一套经济适用房，解决其基本需求问题。”
宗庆后认为，按目前的收入和房价水平，很多年轻人可能一辈子都买不起房，不得不沦为“啃老族”和“房奴”，而收入再低些的年轻人，甚至连租房都租不起，因而成家立业、生儿育女都会成为问题。这些问题不解决，年轻人就无法安居乐业。
宗庆后建议，开发商要降低房价，设定合理利润空间，相应去库存政策号召，同时银行要促使开发商回笼资金加快还贷，这样可以推动开发商将现有空置房降价销售，降低置业者的购房压力。
对于房价问题，宗庆后计算得很精确：“其实现在房屋的建筑成本并不高，大约仅为每平方米2000元左右，而前几年开发商拿地的成本亦没有这几年那么高。”
据此，宗庆后建议，政府应当引导开发商核算一下成本，设定合理利润空间，降低房价去库存，同时银行要促使开发商回笼资金加快还贷，这样可以推动开发商将现有空置房降价销售，降低刚需人群的购房压力。
宗庆后分析，目前房价高还有一个很重要的原因是土地出让金比较高，而同时开发商又欠了银行大量贷款无法偿还，银行坏账风险较大。
因此他建议将土地出让金(楼面价)从房屋价格中剥离出来，由购房者直接与银行签订协议免息偿还冲抵开发商的相应贷款，并且可以分50年或者70年支付，这样既可以降低购房者的付款压力，银行收回贷款亦得到了保障。
对于无房户和刚需人群，宗庆后建议政府完全免除其购房时的税费，而开发商降价向困难人群销售房屋的，亦予以减免税费，银行则对无房户首套房降低房贷利息。
政府应当引导开发商核算一下成本，设定合理利润空间，降低房价去库存，同时银行要促使开发商回笼资金加快还贷，这样可以推动开发商将现有空置房降价销售，降低刚需人群的购房压力。
A08-A09版采写/新京报记者 李婕 黄颖 刘夏 罗超 实习生 郭锰
新京报制图 高俊夫
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