中房观察 | 两会“热词”猜猜猜
（中房网讯 记者 王飞、陈伊颖）一年之计在于春，国计民生也是如此。今天，政协第十二届全国委员会第三次会议正式启幕，每年3月的这一场聚焦着百姓眼耳、牵系着举国运命的省会再次如期而至。
首日结束，关于两会的报道一定又将铺天盖地、如潮汹涌。中房网赶在之前，捕捉到了几朵房地产领域内或与之密切相关的、在今年会议期间有可能被反复推上声浪尖端的“浪花”。透过这些热词，2016年中国楼市的方向所趋和动力之源也就大致能够明晰。
去库存
这个词自去年被习近平总书记亲口提及后，至今热度不减。今年以来，中央更是瞄准库存，连发“重炮”——首付比例降至20%；调整公积金存款利率；契税减半、营业税减免。真可谓是在需求、供给、交易的每方面和各环节都极尽其能。
业内人士的共识是：近期接二连三的房地产政策都是为了缓解库存压力。去库存若能在今年卓见成效，将会对我国经济起到“托底”作用，对全年的稳增长也有着重要意义。
房产税
今年会不会出台？到底何时出台？说“房产税”是近两年来开发商和购房人最关心的两会议题之一绝不为过。去年两会上，财政部部长楼继伟提出房地产税立法正在推进。中央政治局要求，财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。按照这个节奏要求，中房网推测，今年应该启动立法，开始走审查程序、征求社会意见。今年两会上，应该会有一些其纳入立法程序的进展汇报。按照人均面积还是家庭拥有房屋套数征收，应仍是最大争议点。另外，房价上涨致使无法统一征税标准也将是重大难题。
由于征收房产税的前期工作之繁多、系统设置之复杂、民意辩论之激烈，即使有财经方面的政协委员表示过房产税最迟将于2017年实施。业内人士普遍认为，房地产税的落地不会这样快速。
一线城市房价
即使数项房地产相关利好政策都将一线城市剔除出列，但也没有影响北上深楼市春节后的又一轮“蹿高”。一天之内跳价三次，最终成交价比原价多卖出50万；购房者一周之内遭两名房主反悔，“净赚”违约金数十万、过户大厅人流如织从开门排到日落也没办完手续……这些都是一线城市持续且愈发火爆的注脚。
政府比谁都看的清楚这种疯狂背后隐现的危机，很有可能借两会做出“下压”手势。中房网预计，最可行的是以下几点：
其一：继续严格执行限购政策。据悉深圳将出台以社保缴纳时间为基准的限购政策，上海北京也已都在行动中；
其二：差异化调整利率，提高二套房利率和二手房转让个人所得税征收比例，保护刚需、抑制投机，不误伤不纵容。
其三：扩散城市群效应，进一步推进政策共享、资源共享和户籍制度共享，分散一线城市引力和压力；
其四：釜底抽薪，解开“地王”症结；
更大胆一些的猜测是：房产税率先在一线城市试点，以及购二套房也需连续5年的纳税和社保缴纳条件。
限购
尽管中央数次表示对一线城市会“坚持严格执行限购政策”，但市场环境在变、房地产产品在变、购房者心态在变，楼市的调控政策也不可能一成不变。在全国各地都已先后解除桎梏的背景下，一线城市即使不能松绑，或许也能换一个相对舒服、不会勒的血液循环不畅的姿势。
2月29日，广东省政府发布了广东供给侧结构性改革方案，提出广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。这一方案其实主要是针对需求大、供应量大、土地存量也大的南沙、花都、黄埔等郊区。相关人士表示，广州全市放开限购短期内不可能实现。也即是说，天河、海珠、越秀、白云、荔湾五个中心城区将继续实行限购政策。这种同城“分区设限”的方式显然更有的放矢、科学合理。
上述方案同时提出要切实贯彻落实住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理的相关政策，写明“有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制”。 预计这将引回吸附相当一部分原有赴海外置业计划的港澳同胞。
与京沪深相比，广州的库存略大，被要求在三年内力争去化180平方米。它的计划和措施可能不适用于去化周期平均不足一年的其他三城，但这也并不代表其这三地毫无余地。如有媒体报道，深圳正在研究支持房地产发展的金融相关政策，这可能也是分类微调的一种信号。
土地供应
2月里，多地区出台供地新政。海南对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，将暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批和暂停新建商品住宅项目规划报建审批；河南宣布将减少或暂停房地产库存压力过大的地方商品住宅供地；内蒙古宣布凡商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目；重庆也提出两年内土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内。
2月23日，财政部、国土资源部、央行和银监会四部委也联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，要求各地区在今年内清理压缩现有土地储备机构、合理确定土地储备总体规模、规范土地储备资金使用管理等行为。
因此，业内普遍猜测，因地制宜的土地供应政策或将出台。比如，在库存压力较小的城市（如一线城市和二线核心城市）增加供给量。在库存压力比较大的地区，严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。
户型结构
2015年，实施近10年的“90/70政策”开始松动，并有南京、杭州、天津等地宣布取消“90平米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。今年，河北和广东也先后宣布取消“90/70政策”。
但上海却重拾这一政策。2月23日，上海市发布通知，要求优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。
业内认为，未来政策会根据不同地区的市场情况，在房屋供应结构上进行调整。对于不存在“去库存”问题的地区，要求增加中小户型供应量，让更多的家庭能够买到或租赁到中小套型的房源。对库存较大的地区，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。
保障房
2015年的政府工作报告中就提出，要将部分存量房转为公租房和安置房，并逐步实行实物保障与货币补贴并举的住房保障体系。2016年，甘肃计划在年内将把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购；福建宣布原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房；湖北同样宣布原则上不再新建公租房，主要通过市场筹集房源，政府给以租金补贴，着力推进棚户区安置、公租房筹集“两个货币化”。
对于保障房，本次的两会仍将会是热词之一。在2月，国务院层发布关于深入推进新型城镇化建设的若干意见，要求完善城镇住房制度，建立购租并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，要求完善城镇住房保障体系，住房保障逐步转向租赁补贴为主，提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例等。
业内人士指出，关于保障房此次可能会根据地方的库量商品房情况因地制宜并加快推进政府购买服务，确定回购条件，回购费用标准等。比如在库存高的地区，收购存量商品房用于安置房和保障房，增加货币补偿和分配的比重。
公积金
从去年开始，住建部、财政部和央行等部委多次发文，推进异地贷款，调整住房公积金使用政策，简化业务办理流程，提高住房公积金使用效率。多个地方政府也出台政策，提高公积金贷款额度、放宽提取条件等。
2月17日，三部委再联合印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，提交住房公积金存款利率，提高缴存积极性。
估计两会在公积金政策方面，将会推进异地贷款节奏、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、扩大缴存范围、促进公积金的保值增值，以及公积金管理中心后续商业银行化的具体时间节点与规划。
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