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“去库存”跑调疯狂楼市背后又闻杠杆魔笛

https://www.biud.com.cn 2016年03月04日10:12 家居装修知识网

进入2月份，中央为了加快楼市的去库存，密集出台了一系列政策。2月2日，非限购城市首套房商贷最低首付比例降至二成，二套房最低首付降至三成；2 月17日，中央出台了提高住房公积金利率的政策，等于每年送给全国住房公积金缴纳者160亿元的收益；2月21日“买房减税”新政再出台，个人购买家庭唯一住房，90平方米以下的契税降至1%，90平方米以上的唯一住房契税降至1.5%。

受这些政策“组合拳”的鼓励，国内一、二线城市的房地产市场异常火爆，“352套千万级新房一天内被抢光！”“北京南五环外地价近5万，上海库存仅剩3.7个月！”等楼市新闻更是冲击着人们的眼球。与此同时，1月人民币贷款规模较“四万亿”刺激政策期的2009年1月新增信贷1.62万亿元还超出8900亿，创下单月纪录新高，大大超出市场预期及历史同期均值水平。央行放水，也刺激个人住房贷款持续数月高位运行，支撑了房市的火爆。

在目前的经济形势下，在房屋供需矛盾日益激化的前提下，中央之所以出台这些楼市政策，主要意图还是吸引购房者入市接盘以消化7亿平米的库存，盘活居民存在银行的巨额储蓄资产，缓解银行坏账、政府债务和房地产企业债务，形成一种“信用置换”，而绝对不是要重新刺激房地产行业。应该说，政府的这一思路有其合理性，提出楼市“去库存”的政策很重要也很有必要。

但通过观察这一政策的实际执行情况，安邦咨询研究团队认为，楼市去库存的政策正面临着被全面扭曲的风险。

首先，政策要去的是三、四线的库存，但上涨的却是库存压力不大的一、二线城市的房价，楼市火爆并不具有普遍性。国家统计局新近发布的1月份全国70个大中城市房价数据显示，新建住宅价格同比下降的城市有45个（以三、四线城市为主），而上涨的25个城市，主要就是一线和二线发达城市。这表明当前的楼市出现了严重的两极分化，这种格局是自1994年房改以来前所未有的。这里面，除了降息、宽松信贷等政策对购房者产生的心理预期影响和资产荒带来的“投资”因素外，更主要的是受不同地区产业结构变化及其对人口流动趋势的影响。虽然未来不排除一线城市被收紧政策，但出于以上原因，楼市分化的格局短期内无法消除。

其次，去库存政策有刺激房地产的苗头。降低首付比例，已经是在加杠杆。而大量的场外配资机构向很多不具有购买力和支付力的人提供贷款用以支付首付，以达到银行放贷的标准。一些投机客用很小的资金撬动巨大的杠杆，不断地通过各种途径（包括众筹、贷款、过桥贷款等）炒房，随着房价短时间迅猛拉高，很多投机客开始在高位悄悄地不断卖出房产。借钱做首付的利息高达十几、二十个点，大大高于个人收入增长速度，如果房价上涨的速度不够快，购房者将很难维系大额利息支出。此外，配资机构借出去的钱本身可能就是从另外渠道的金融产品过来的，涉及很多层面的人，风险比较大。未来一旦银行收紧信贷，房价出现断崖式下跌，购房人无力承担按揭，最终所有的风险都不可避免地最终由银行系统承担，这将是很可怕的，会带来极大的金融风险。不得不说，场外配资和高杠杆让楼市面临着中国式的房市次贷危机。

第三，很多地方政府和房地产商，都借着中央去库存的政策再度推高房价。他们或者试图借此拉高土地出让金，或者借此给自己手里的库存解套，尽管目的不尽相同，但都不相信房地产市场会持续火爆。而包括链家地产在内的中介机构，在服务里增加了金融服务，做起了玩钱的生意，房地产中介机构的金融化，无疑更吹大了房地产市场中存在的泡沫。

第四，中国贫富差距过大，购房者大部分属于富人阶层，且其中一批持有大量房产者的富裕程度难以想象。进城农民工购房的，仅占2.75亿农民工中的极小一部分，几乎可以忽略。因此，中国居民中具备加杠杆的人口其实很少。此外，尽管扩大需求是去库存的关键，但农民工市民化、增加居民收入、增加城市基础设施配套、改善居住环境等政策都需要很多配套措施，只有多年之后才有可能见效。

安邦咨询研究团队看来，短期内靠宽货币加杠杆只能继续推高一、二线城市房价，对消化三、四线城市的楼市库存恐怕效果极其有限，但副作用却很大。它加大了去库存政策的扭曲程度，放大了房地产的泡沫化程度，隐含着很大的金融风险。在中国经济脆弱性增强、收入增速下降和就业压力有所增加背景下，居民杠杆大幅攀升也可能会引发一系列问题。