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黄其森:去库存开发商价格上要“做减法”

https://www.biud.com.cn 2016年03月04日16:28 家居装修知识网  

  3月4日,全国政协委员、闽系开发商泰禾集团董事长黄其森在京接受媒体采访时表示:对于廊坊,香河等接收北京人口外溢的第一地区,其积分落户政策完全可以变为购房落户。同时他认为: 去库存,开发商价格上要“做减法”,品质上要“做加法”。光指望政府救市,“等、靠、要”没有出路。

  具体内容如下:

  ●河北积分落户制度不如购房落户

  今年2 月河北出台《河北省居住证实施办法(试行)》,其中,廊坊、大厂、香河、固安等地可根据实际,合理确定落户条件。城镇综合承载压力大的,可结合本地实际,建立居住证积分落户制度。

  目前,北京人口疏解外溢已成为必然,而这些外溢的人群该去向何方?廊坊、大厂、香河、固安等这样的环北京周边地区显然是不错的选择地区。然而,上述这些紧邻北京的地区实行居住证积分落户制度,有着明显的限制意味的,显然与其承接北京产业、人口外溢功能的地位相矛盾。

  我建议,对于廊坊等地这些接收北京人口外溢的第一地区,其积分落户政策不应以控制人口为前提,而是应当以接收首都外溢人口为目的。因此,其积分落户政策门槛不宜过高。甚至,完全可以变积分落户为购房落户,鼓励在这些地区安居乐业。

  作为北京产业、人口外溢的第一接收区域,这些地区应当顺势而为,提高其承载能力,充分借助与北京的地缘优势,利用北京外溢的产业与人口将区域经济发展起来。

  关于中国房地产行业 

  ●去库存,政策的出发点与落脚点,应该是“促进房地产持续稳定健康发展”

  去年“两会”上,我们还在谈论房地产调控的话题,转眼间,去库存成为全国经济工作的一道难题。这说明,我们房地产政策“超前预后”的能力还不是足的。与计划生育政策一样,调整时已经有些慢了,劳动力出现问题了,老龄化不可避免了。孩子不是说生就生,生了还要长大成人,肯定有一个过程。 

  中国楼市,“政策市”特征依然明显。但只要认定房地产是国民经济的重要一环,政策就不该摇来摆去。

  ●去库存,开发商价格上要“做减法”,品质上要“做加法”。光指望政府救市,“等、靠、要”没有出路

  供远大于求的高库存城市,主要是三四线城市。我认为,高库存城市,如果只是等政府救市,一味“等、靠、要“,肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理,该降价就降价,以价换量,才能争取主动,这是“做减法”。

  开发品质上,则要努力“做加法”。库存再大的城市,依然有热销的楼盘。哪怕夕阳行业,也有朝阳企业,朝阳产品。况且,房地产市场依然大有可为,现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。只是,当下房地产行业特征,改善型渐成主流。

  去库存,体现在“供给侧改革”,开发单位就要从供给端刺激新需求、新市场,用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。看看存量二手房市场,我们可以得出结论,好房子,太少了。而想改善的客户,大量且现实存在着。

  ●去库存,政府这一端,一方面可推进降低交易环节税费与交易门槛等“做减法”;另一方面针对企业拆迁、配套难题,改善户籍制度等,帮助“做加法”。

  建议取消房地产企业的项目公司制

  目前,各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制,即“一块土地,注册一个法人公司”,哪怕在同一个城市,如果通过“招拍挂”拿了几块土地,就要成立几个法人公司。这样,不仅增加了房地产企业的管理成本,也增加了房地产企业的税收负担(房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补)。建议允许房地产设立分公司,至少在同一省市可以设立分公司。

  同样,政府也可以进一步为去库存“做加法”

  一些地块,开发商拿到了,但拆迁遗留问题,很令人头疼。这是政府未净地出让,留下的尾巴,若开发商后期介入拆迁,易引发社会矛盾。开发商往往土地款都交了,却迟迟不能动工、销售,成本大增,时间拖延,并不公平。政府有全责,推进出让地块的拆迁交付。

  回购商品房为保障房,强化货币拆迁安置等,同样是做加法。

  配套“加法”。

  如市政交通,周边基础设施,水电气等,希望能与新出让的土地同步,甚至提前完成,而不是土地周边什么都没有,路网不通或较差,学校没影,临水临电,就把土地卖了。开发商不是个个有此能力,十八般武艺全都会使的。政府要承担起相应义务与责任。配套完善起来,库存就不容易出现。

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