深圳首付贷存量超20亿 多地监管摸排 首付贷或遭“合围”
山雨欲来风满楼。
激进的为房贷加杠杆、被认为引发多地房价非理性上涨的首付贷，即将迎来监管的围追堵截。
面对首付贷的高杠杆，深圳、广州等地监管部门已经开始行动。《第一财经日报》记者昨日获悉，从3月初开始，深圳对小贷公司、P2P等为购房者发放首付款进行排查，初步掌握的数据显示，深圳首付贷存量规模在20亿元以上。待情况摸清之后，将会出台强制性措施，对互联网金融平台、小贷公司此类业务进行规范。
《第一财经日报》记者向深圳金融办相关负责人求证此事，截至发稿未获得正面回应。
在这一轮房价上涨中隐现着首付贷的影子。除了小贷公司、P2P，甚至银行都参与了首付贷业务。随着不断上升的市场、政策风险，一些银行对房贷、首付贷的态度，也渐趋谨慎，深圳、广州部分P2P、小贷公司，已经计划收缩业务。
广深摸底首付贷
“目前还没有收到上级的有关通知，自己也没有出台政策，还是按照银监会年度会议的要求在做。”3月8日，针对央行、银监会等监管部门，打击社会资金发放房地产首付贷款的消息，某一线城市银监局人士对《第一财经日报》记者如此表示。
根据媒体此前报道，央行、银监会等监管部门，正在密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施，打击中介机构、开发商、小贷公司、互联网金融平台等发放贷款，用于购房首付款的行为，并要求银行对住房贷款申请严格审查，若首付存在高杠杆融资，则不应发放贷款。
深圳多家商业银行人士表示，深圳的房贷监管政策尚无变化，对于上述消息，目前也只是听说，尚未收到监管部门正式的通知或文件，所在银行也没有对房贷业务进行调整。
“至少我们行没有收到通知，而且我们的房贷业务规模一直比较小，如果政策有变化，可能是针对大中型银行，或者房贷业务做的比较大的银行。”某城商行深圳分行人士称。而某大中型银行深圳分行中层人士亦称，该行目前也未接到监管的正式文件或通知。
虽然银行业监管层可能尚未正式采取措施，但地方监管部门确实已经开始行动。《第一财经日报》记者从深圳互联网金融协会获悉，根据深圳金融办的部署，深圳互联网金融协会、小贷行业协会，已经就首付贷开展摸底排查。
据深圳互联网金融协会秘书长曾光介绍，早在今年3月初，深圳金融办就已下发通知，通过当地互联网金融协会、小贷行业协会，针对小贷公司、P2P等参与首付贷高杠杆放贷的行为，进行摸底排查，以期掌握相关情况。
“主要是通过第三方、实地走访、约谈等方式在调查，协会负责收集数据、了解情况，最后汇总到金融办统筹执行。”曾光说，摸底的内容包括小贷公司、P2P此类业务的产品形态、业务规模、企业数量等情况。
曾光还称，摸清相关情况后，深圳有关部门将会商讨、制定下一步防范风险的监管措施，首先将会出台行业自律措施，对相关机构首付贷一类的业务进行整改。
不仅是深圳，广州也在行动。广州某P2P平台人士对本报记者称，目前广州也开始排查P2P、小贷公司发放首付贷，包括这些机构发放首付贷额度、在首付中所占比例、存量规模、产品形式等内容。
深圳首付贷存量约20亿
过高的杠杆比例产生的潜在风险，以及在这一轮房价上涨中起到的推波助澜的作用，无疑是首付贷背上房价上涨“帮凶”骂名的主要原因。
网贷之家统计数据显示，2015年，正常运营的P2P平台中，有房贷产品的至少有664家，分布在29个省市地区，主要集中分布在广东、北京、上海、浙江和山东，这五省市合计平台数样本占比为62.8%。
根据借款人资质、平台的不同，首付贷的可贷金额也有所差异。根据多位业内人士介绍，目前首付贷最多可以贷到房屋总价的20%，行业平均水平约为10%，杠杆比例达到1:4。更有甚者，将杠杆比例放大到1:10或更高。
“理论上杠杆率可以达到100%，甚至可以做到无限杠杆。”深圳某贷款公司人士对《第一财经日报》记者表示，首付贷平台很难甄别资金来源，购房者可以通过多个平台反复拆借，收付款中根本就没有自有资金，从而实现无限杠杆。
不过，虽然首付贷的杠杆比例过高，但业内人士普遍认为，从规模上来看，首付贷的总量并不大，在交易量中的占比也极为有限。
曾光向《第一财经日报》记者透露，深圳对首付贷的摸底调查已经进行了一段时间，目前已完成初步摸底，根据监管部门掌握的数据，如果不包含众筹在内，目前整个深圳地区通过P2P、小贷公司等渠道已发放的首付贷存量总规模大约在20多亿元。
“市场情况非常复杂，我们掌握的情况也不一定很准确，这只是一个大概数据，但可以肯定的是，整个深圳现在已经发放出去的首付贷，规模不会少于20个亿。”曾光说，为了进一步掌握情况，目前摸底仍在进行中。
“规模究竟有多大不好评价，但首付贷在按揭贷款中只起辅助作用，总体规模所占比重并不大。”上述P2P人士说。
中原地产深圳研究中心数据显示，2015年，深圳新房成交面积超过660万平方米，同比大幅增长65%;二手房成交量1060万平方米，同比增加 120%，两者合计超过1700万平方米，全年成交均价处于2.9万元~4.5万元/平方米，按3.6万元/平方米的中间价计算，深圳去年房地产成交额超过6000亿元。
上述业内人士测算，如果按10倍的杠杆比例计算，深圳地区20亿元的首付贷存量规模，可以拉动的房贷规模则在200亿元，仅占去年深圳楼市成交量的3%左右。但实际上，绝大多数首付贷的杠杆比例达不到10倍。
不过，这并不能证明首付贷没有风险。采访中，多名业内人士向《第一财经日报》记者透露，除了P2P、小贷公司等机构，银行也是首付贷的“玩家”之一，进入这一市场的银行资金也有一定规模。
“有些银行不仅审贷不严，甚至直接参与首付贷。”一位中小银行人士对本报记者称，一些民间机构与银行合作，将发放首付贷形成的资产，以收益权转让的形式，转让给银行，银行通过理财资金对接。
这只是银行资金参与首付贷途径中的一种。据另一家小型银行人士介绍，一些银行自主开发业务的成本较高，于是借助委托的形式，通过外部平台获得有购房需求但首付不足的客户，再以理财资金向其发放贷款，本质仍属于首付贷。
“银行做首付贷的杠杆比例、存量规模都不是很清楚，资金通过通道流出，本身还是信用贷款的性质。”该人士说，银行理财资金流入首付贷的操作方式很多，参与者以小型银行为主。
首付贷或遭“合围”
随着高杠杆风险的逐渐暴露，监管部门介入之后，首付贷可能将面临各路“合围”的局面。
“除了行业自律之外，监管部门还会出台强制性的措施，但方案现在还没有最终确定。”曾光告诉《第一财经日报》记者，虽然摸排仍在进行当中，但深圳金融办的态度已经明确。目前，已有部分平台上报了整改方案，主动对首付贷业务进行调整。
面对可能到来的监管收紧，已经开展首付贷类业务的互联网金融平台，也已主动收缩此类业务。据上述广州P2P人士介绍，尽管没有收到监管部门的文件，但已有平台下架首付贷产品，还有一些平台则缩减了业务规模。
不仅如此，银行的态度也正在发生变化。上述广州P2P人士还介绍，当地不少银行的政策已经收紧，要求从严审核首付贷款资金来源，一旦发现首付资金有民间借贷，就会降低购房者的按揭贷款金额，资质较差者，甚至可能拒绝发放贷款。
而上述小型银行人士亦称，据其了解，最新的变化是，一些已经开展首付贷相关业务的银行中，有些已经明确将停止此类业务，或者已有收缩业务规模的计划。“经过一年多的快速上涨，深圳的房价已经达到阶段性高点，继续开展这些业务，可能会面临较大风险。”
人民银行深圳中心支行统计数据显示，截至2015年底，深圳个人住房贷款余额达到7420亿元，同比增长40%，全年新发放个人住房贷款3408亿元，规模增长高达2.1倍。
另一方面，深圳的房价经过这一轮快速上涨后，银行对房贷业务也渐趋谨慎。深圳数家银行人士均向《第一财经日报》记者表示，已在有意识的控制个人房贷，减少新房贷款的供应，个别银行甚至在逐步收紧房贷。
“现在房贷利率不到5%，打9折之后只有4.5%左右，银行确实不太赚钱，关键是现在已经有风险了。”某大中型银行深圳分行中层人士说，目前该行房贷业务中，主推住宅二手房贷款，新房、商铺、写字楼则尽量控制规模。
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