宏泰发展：一个轻资产企业的重利润样本
中房网讯 (记者 王飞)宏泰发展有在今年大展拳脚的态势： 1月，中国宏泰产业市镇发展有限公司宣布，已分别与湖北鄂州经济开发区管委会、河北石家庄市栾城区人民政府订立合作协议，被授权分别在两地开发节能环保产业园和通用航空产业市镇。
再下两城对于宏泰发展具有多重意义：首先是使其正在开发建设的产业市镇增至8个;其二是进一步巩固了集团在京津冀区域的发展；同时成功将业务拓展至长江经济带核心区域;另外，涉足全新的航空产业市镇开发领域，标志着宏泰发展有了更多元的业务板块和更广阔的盈利空间。
正在召开的“两会”上，李克强总理在政府工作报告中提出的今年需要重点做好的八项工作之一即是“加大环境治理力度，推动绿色发展取得新突破”。明确要“大力发展节能环保产业”。
党的十八届五中全会关于“十三五”规划的建议中，首次提出将通用航空基础网络设施建设纳入规划，将其单独分出，与民航、铁路、公路并列。这表明通用航空产业发展提升到了国家战略高度。
将自己定位为“中国大型产业市镇、开发及运营服务供应商”的宏泰发展的谋篇布局，一直都与国家的定策方略保持着很高的契合度。
紧傍国策的“产业市镇第一股”
和现下很多“志不限房”的企业掌门人一样，宏泰发展董事局主席王建军不也愿被称为“房地产开发商”。尽管宏泰发展的业务范围中包含房地产开发销售和租赁，但从利润比例上看，二级开发占比很小，其余逾八成都来自产业市镇运营、招商服务报酬和园区开发的投资回报。
但因为是登陆港股的首家产业市镇运营企业，所以在2014年上市之初，资本市场对宏泰地产的模式不甚了解。香港的投资者没听说过这种模式，完全按照传统房地产企业的评价体系去衡量宏泰发展，将其划成二级开发商。王建军至今忿忿不平：“这是很不准确的，被划成二级开发商不仅不能反映我们的真实情况和发展前景，股价也上不去”。
于是王建军在各种场合反复强调，宏泰发展是一家名副其实的轻资产公司，不能与重资产代表的二级开发商混为一谈。更通过多次赴香港市场以宣讲、沟通、探讨等多种方式，推介其产业市镇理念和商业模式。
但业内普遍认为，使宏泰发展终获香港联交所和投资者认可的关键是其对国家政策的准确前瞻和把握：
呼应新型城镇化和京津冀协同发展，在环首都建立产业市镇园区，积极对接、充分吸纳央企、国企、京企的外迁、扩建和转移;
去年，国家加大了对PPP模式的推广力度，陆续发布配套政策。而宏泰发展对PPP模式的探索早在十年之前——2005年8月，其就与廊坊市安次区政府签订协议，以战略合作者身份，政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，投资、开发、建设、运营龙河高新区。采购项目包括土地整理、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务和咨询、运营等服务。
“产业转型升级” 和“供给侧改革”成为热词后，王建军评论说：“转型升级这套系统工程中有一项就是提供个性化、订制化的配套服务、运营服务，激活存量，向存量要效益，所以我们在园区建设过程中围绕传统产业升级，抓一批新兴产业和技术改造项目;围绕做大做强城市经济，抓一批现代服务业、生产性服务业和公共服务项目，力争打造产业园区供给侧改革的典型示范。”
几天前，国务院发布《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(草案)》，明确了今后五年经济社会发展的主要目标任务，提出了一系列支撑发展的重大政策、工程和项目。其中之一就是“强化创新引领作用，为发展注入强大动力”。将创新列为“引领发展的第一动力，必须摆在国家发展全局的核心位置”。提出“深入实施创新驱动发展战略。启动一批新的国家重大科技项目，建设一批高水平的国家科学中心和技术创新中心，培育壮大一批有国际竞争力的创新型领军企业。持续推动大众创业、万众创新”。
而宏泰发展早已在北京、深圳、上海分别建设了3个高端科创前沿平台——泰智会。北京泰智会是龙头和总部，具有嵌入国家创新中心城市、对接首都科创资源、探索协同发展新模式的桥头堡作用。中关村大数据产业联盟、智能硬件产业联盟、工业互联网产业联盟等十大联盟和3家创投公司入驻开展业务。“互联网+众筹咖啡”吸引了小米雷军、搜狐张朝阳、58赶集杨浩涌、猎聘戴科彬等十大股东参与众筹;深圳泰智会位于深圳高新区中枢位置，首批将入驻酷浪云计算、零边际网络、艾拉物联网等6家科技企业，吸附丰富的合作信息和资源;上海泰智会与上海大型国企张江高科的合作也在快速推进，张江与创新科技发达的以色列有悠久的交往历史，未来可通过张江直接链接到国际最新的科研成果。最终，所有的创新活动、成果孵化、项目产业化都要通过泰智会平台反哺宏泰产业市镇园区的科技创新、协同发展需求。
产业园区、孵化基地、科创前沿、众创空间环境、创业生态系统……这些宏泰发展的注脚和关键词，无不与国计国策紧密相关。
持续盈利需要动力
宏泰发展对产业市镇的解释是：“这是一种推进中国城市化进程的先行模式。具备产业聚集职能，进驻企业所属的产业主题均为耳熟能详且经过甄选的热点行业，会配置物流、住宅及商业物业等相关辅助设施，为居民提供与工作及生活紧密相连的环境，构建产城一体。”
从逻辑上看，宏泰发展的模式很清晰：首先利用自身在园区产业设计上的优势做出定位和规划;其后通过建设区域内的基础设施和重要市政公用设施等，将产业市镇的硬件部分组合完成;再之后通过经验丰富的招商团队，为园区甄选重点产业和目标企业;最终通过对商业、公共事业、公共服务的社会化运营，实现一个完整的闭环。
在一系列的运作中，由于运营商做出了大量贡献，尤其是在地方政府财力短缺的情况下垫资开发，因此该模式深受地方政府欢迎。而作为投资回报，政府也将以土地出让净收益为基础计算的等值金额支付给运营商。后者还可分得后期逐渐成熟持续的红利，比如产业市镇居民与企业税项为计算基准的收入、招商服务的收入以及后期商住项目二级开发的收入等。简而言之：规划、设计及定位产业园区—整理并推销土地以供政府出让—一次性收入土地出让价款一定比例的销售费用，园区内企业纳税的特定部分作为经常性收益。这就是产业市镇的基本商业模式。
这样的机制形成了良性循环：宏泰发展不断高质量招商，先后引进富士康、普洛斯、凯发、高迪、中建二局、红星美凯龙等国企、央企及国内外知名品牌项目，其中不乏世界500强企业。园区税收随之步步高涨，宏泰发展的回报也日益丰厚。2012年—2014年，宏泰发展的全年毛利率分别是27.9%、67.5%和47.1%。2015年的数据还未公布，据中房网记者测算逾50%。
区域土地溢价增加、入园企业逐渐步入收获期，这些可保证宏泰发展在一段时间内有着稳定的利润来源。
不过投资者们还想看到该产业市镇模式的可复制性，而不希望宏泰发展永远偏安一隅。
王建军对此的表示是宏泰并不急于扩张，需要有成熟的区域和明晰的招商项目和回报来源才会走出去”。“光是龙河高新区，就还够宏泰再做几十年，深耕龙河，立足京津冀是宏泰的发展宗旨，目前在对外扩张过程中更追求稳健而不是规模。”
而话虽如此，其实宏泰发展早在上市之前的2013年就启动了对外复制。当年7月，宏泰发展投资了规划面积为15平方公里的安徽滁州示范园。
上市之后不久的2014年11月，又在张家口投资60亿元港元，开发张家口新区宏泰产业园。
从宏泰发展的招股书中，其实就能大致捋清他的布局逻辑：交通枢纽战略节点、中国内需市场发展的核心城市的周边、项目能获得当地政府支持、符合国家两横三纵城市化布局、“一路一带”等发展导向的城市，发达的高铁、高速交通网络周边等，都被划入在他计划落子的“棋盘”中。
有业内人士总结产业地产的难做之处在于“需要天时地利人和，缺一不可。”前期的宏泰发展主要得益于环首都区域低廉的土地成本、北京产业导出的契机，以及大量人口红利的催化。
不过随着包括不少龙头在内的房企在市场压力下纷纷谋求转型，“分羹者”渐多。何继续深化园区运营能力，不断丰富园区产品形态则是宏泰发展亟待思考的问题。“如果新产业研发的节奏跟不上，传统老产业甚至会导致后续建设的产业园的纳税收入等下滑，地方政府绝不乐意看到此类情况的出现”。易居研究院智库中心研究总监严跃进直言。
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