3万亿个贷助推房价 楼市加杠杆or去杠杆？

  在去库存的基调下，2015年以来，房地产市场出现了复苏，一线城市楼市则出现了另类繁荣，深圳、上海房价相继暴涨。

  房价一路走高的背后，宽松信贷政策“功不可没”。降准降息、降低首付和贷款利率折扣等组合拳让刚需客、换房客和投资客相继入市，楼市进入了高杠杆时期。

  全国个人购房贷款余额也水涨船高。截至2015年末，我国个人购房贷款余额已经达到14.18万亿元，2015年至今则新增逾3万亿元，占到了总额的20%左右。

  两会期间，多部委针对一线城市高房价进行密集表态，警示首付贷等加杠杆风险，字里行间，“看得见的手”已经伸向了房地产信贷领域。

  一年花了过去四年的钱

  央行日前发布的数据显示，截至2015年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，占整个信贷总额93.95万亿的15%。

  虽然整体看个贷占比不高，但从2015年的情况来看，个贷总额出现了井喷。2015全年个贷新增2.66万亿元，比上年末增长23.2%，同比多增9368亿元，占全年新增贷款总额11.72万亿的22%。

  这意味着，仅在2015年新增的个贷，就占到了个贷余额的18.75%；也就是说，中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年（1995-2015）的将近20%，是年平均增长量的近四倍，通俗来说就是，“买房子一年花了四年的钱”。

  个 贷的突然爆发显然与信贷政策变化有关。进一步的统计显示，这一轮个贷的井喷始自2014年的9·30新政。2014年第三季度末，个贷余额增长降到了 3800亿的近三年低位，但到了2014年四季度，个贷余额增长开始大幅回升，到2015年三季度达到8100亿高位；其占信贷余额增长比例也从2014 年三季度的19.56%，升至2015年三季度的24.26%，2015年12月则大幅飙升至40%。

  在全国数字上升的时候，个别城市的个人购房贷款数量增长更为显眼。

  来自人民银行深圳中心支行的统计显示，2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。

  另外，今年春节过后突然火热起来的上海，在2015年的房贷规模也非常快速地增长。上海官方公布数据显示，截至2015年底，上海市中资商业银行本外币个人购房贷款余额7951.38亿元，增长23.7%。

  个贷的这种井喷放量也一直延续到了2016年，根据央行数据，2016年首月，新增人民币贷款井喷至2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，创下历史最高纪录，其中相当部分流向了个贷。

  多位资深业内人士指出，一方面，购房首付的不断降低，使更多人能够达到购房门槛，房市预期向好，各地银行放贷的积极性提高，房贷获得快速上涨；另一方面，房地产市场火热，降准降息带来的大量资金流入了房地产市场。

  中原地产首席分析师张大伟认为，购房需求的短期释放也是原因之一。目前房地产已经进入存量市场，从需求端来说，人口增长已经不足以支撑房地产爆发式增长，但2015年取消限购限贷，挤压出的存量需求得以释放。

  以深圳为例，万科董秘谭华杰向21世纪经济报道记者指出，深圳2012-2014年连续三年实际上房价是阴跌的，也累积了很多购房需求，而这些需求在2015年得到了集中爆发。

  宽松信贷助推房价

  居民购房需求的突然爆发，源于信贷政策的变化，而这种爆发的结果，进一步影响了房价的走势，成为房价上涨的助推器。

  国泰君安证券研究所首席宏观分析师任泽平指出，从国际经验看，购房首付比例和贷款利率变动，对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。

  合富房地产经济研究院院长龙斌分析称，购房门槛降低之后造成需求溢出，供不应求，房价迅速上升，带来财富效应，进一步放大需求，造成房价进一步上升，形成循环。

  从 实际表现来看，2014年9·30新政出台，央行开始降低购房首付，11月进行“双降”，之后在2015年3月30日再降低首付以及持续的降息后，房价一 路反弹，截至2015年12月，国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%； 2015年全年，全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米，同比上涨9.1%。

  分城市看，深圳表现得尤为明显。2015年二季度开始，深圳房价快速上涨，部分区域如龙华、蛇口、西丽等多个项目上涨幅度达到50%甚至翻番；全年来看，深圳房价同比上涨48%，一举超过北京成为全国第一；与此同时，深圳房贷余额也快速飙升，同比增幅在40%以上。

  今年春节前后上海楼市的爆发，也与个贷增长呈正相关。据央行上海总部统计，今年1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，单月增量打破去年9月份所创纪录，创下近3年来新高，环比多增139.9亿元，同比多增243.1亿元。

  把 时间拉长了来看，近十年的央行数据显示，个人住房贷款规模与房价的走势呈现出一致性。在信贷政策松动的时期，2007年、2009年和2010年全年住户 中长期消费性贷款（主要是个贷）增速分别超过20%、30%和25%，房价也获得了显著增长，增速约在15%左右。尤其在2009年，个人住房贷款同比增 速高达59.73%，商品房销售价格同比增速为23.18%。

  反之，在信贷政策收紧的时期房价走势出现了回落，2008年和2012年全年住户中长期消费性贷款增速落在10%-13%之间，房价增长速度也有明显的“跳水”，增速回落到10%以下。

  “场内外”的加杠杆

  与2009年不同的是，这一轮房地产信贷放松，是以降低首付比例、放大杠杆为核心的。2015年3·30新政出台，二套房首付降至4成；公积金贷款首套首付最低为20%，二套降至3成。

  2016年2月2日，央行银监会进一步降低首付比例，首套房商业性个贷首付比例下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

  张 大伟指出，这种宽松与2009年最大的区别是，降低首付放大了杠杆。央行最低20%首付是5倍杠杆，其余80%利用银行贷款，这可视之为场内加杠杆。“场 外”通过首付贷再次加杠杆，10%首付是10倍杠杆，5%首付就是20倍杠杆了，这样的案例现在市场上都已经存在；但与此同时，购房者支付了低首付，导致 贷款额增加，贷款成本提高，目前商业银行大多只给95折利率，月供、还款压力很大。这在楼市去库存的背景下带来了风险，一旦房价下跌，出现断供的可能性便 会增加。

  而2009年的宽松政策核心则是降低利率，用（首套房）利率7折降低了购房者的成本，彼时房屋总价也没那么高，所以增加杠杆的风险非常低，购房者的还款能力也比较强。

  还有一个不同是，2009年的信贷宽松是“普惠式”的，全国几乎每个区域房价都在上涨；而2015年以来的宽松则是结构性的，资金仅仅流向了一线城市及部分二三线城市，推动了深圳、上海、南京等地房价大幅上涨，区域之间剧烈分化，也导致风险上升。

  张大伟表示，现在的信贷宽松政策实施背景与2009年也存在差别，如此高的信贷数据能否持续需要打个问号。

  “一方面，2009年信贷释放的基础是比较紧缩的，但是今年的宏观信贷数据都处在高位。另一方面，房地产市场需求不一样，2009年大部分城市征地需求比较庞大，市场基础较好，人口净增长，购房需求旺盛。而目前，房地产市场整体供大于求，正在去库存。”张大伟说。

  21世纪经济报道记者获悉，监管部门已经注意到楼市场外加杠杆存在的风险，上周央行上海总部召集部分银行，了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划，以及银行与房产中介的合作情况。

  在北京和深圳，金融监管部门开始排查“首付贷”风险，一些小额贷款和P2P平台已经暂停放贷。

  房贷调控机制的建立

  14万亿的房贷总额是高还是低？过去一年多来的个贷大幅增加是否意味着风险？当前楼市是继续加杠杆还是去杠杆？

  周小川指出，“中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%－50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。”

  那 么，这个发展的机会有多大？中信证券认为，中国居民的杠杆率其实偏低，2015年，全年新增的个人购房按揭贷款只相当于商品房销售额的30%。以未来每年 这个比例提升8%来计算，按揭放款占当年销售额70%为居民买房贷款依赖度顶峰，则居民快速加杠杆的趋势可以维持超过3年。

  但是张大伟指出，按纯商品住宅来算，2015年个贷占销售总额约40%，已经很高了，这是被平均的数字，其中有全款购房有贷款70%的；而如果个贷占到销售总额的70%，则意味着出现零首付了。国外来看是计入信贷衍生产品如次级贷，才能达到70%。

  张大伟认为，真正良性的、健康的住房需求是应该得到信贷支持的，信贷的支持表现在降低利率而非仅仅降低首付，否则，零首付或一成首付将会使很多人成为不合格的贷款人，次贷危机就是因此而起。

  谭 华杰也曾向21世纪经济报道记者指出，在世界范围内，对于居民首套房、自住需求的购房都是有信贷优惠的，对首套房的支持，包括低首付和低利率。一般首套房 首付20%左右，贷款利率在1%－3%之间，在香港首套房房贷利率在1%-2%之间，美国、加拿大约为3%，新加坡是按年浮动，第一年约为1.2%。

  对于未来房地产信贷政策的走向，中国人民银行副行长潘功胜3月8日表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。

  现有的对北上广深等限购城市维持较高的最低首付比例的政策，与对非限购城市个人住房贷款的最低首付比例的自律调整，已经融入了差别化处理的逻辑。

  任泽平建议，我国需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。

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