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一线楼市疯狂的秘密民间金融涌入首付贷

https://www.biud.com.cn 2016年03月12日09:33 家居装修知识网

一线楼市狂欢大涨之下，首付贷浮出水面，原本买房者需要拿出上百万元甚至数百万元的首付，但通过配资降至只需数十万元。银行三成首付被轻松攻破，原本楼市3.3倍杠杆被放大至10倍。“一些首付贷定位就是为炒房客提供弹药，这样的客源多，也无需筛选。”3月11日，深圳一家资产公司总经理告诉《华夏时报》记者，原本帮助刚需购房者解困的首付贷，在房价暴涨面前异化成炒房者“必备工具”。

本报记者采访了多位提供首付贷的公司高管，并对当下首付贷产品进行解构，还原首付贷这款产品的原貌，发现该产品通过种种包装，为炒房者提供了弹药。

表面上看来，楼市疯狂时首付贷公司、购房者、银行三者共赢皆大欢喜，然而一旦房价下跌风险来临谁也脱不了干系，所有人将进入共输模式。去年股市场外配资疯狂上涨，最终暴跌中鲜有人全身而退，绝大多数深套其中。

瓦解三成首付

楼市刺激政策袭来，2月央行和银监会发文已将首付最低降至20%，然而一线城市并不在此例，三成首付仍是底线。

然而，这并不妨碍一线城市购房者，首付贷这种场外配资最低只需拿出一成首付便可按揭买房。

上述深圳资产公司总经理告诉本报记者，目前市场上做首付贷定位不一，其本质截然不同。一种是真实的首付贷，往往与开发商合作，为新房提供首付贷，帮助购房者腾挪资金，最低只需一成首付。另一种表面上是首付贷，实际是“套贷”，大多是房地产中介所为，主要针对二手房，“比如深圳主要集中在关内，他们定位为炒房者提供弹药，这样客源多，规模大”。

如何“套贷”，在房地产中介已经是公开的秘密，即签订阴阳合同，一份真实合同，一份将房价做高的虚假合同，这样最终几乎可以首付全免，炒房者只需每月月供。这中间需要先按虚假合同付三成首付过账，银行才会审批按揭贷款，那么这三成首付就可以从地产中介通过首付贷的方式获得，等按揭批下来钱回到中介账上，购房者只需付短期利息即可。

神奇的“首付贷”，通过场外配资行为，瞬间将三成首付的监管规定轻易瓦解，变成一成甚至零首付，更大的风险转嫁给银行。

51金融董事长李锡告诉本报记者：“一旦房价下跌较大，炒房者可以断供弃房，最大损失为一成首付和供楼款，首当其冲是断供首付贷，接下来是断供银行按揭款，最大的风险留给了银行。”

首付贷盛宴始自去年下半年，北上深楼市这一轮发烧也是始自去年。人行深圳中心支行公布的统计显示，2015年12月末个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40%。

去年正是首付贷业务最为火热之际，买房者在杠杆加大之下纷纷冲入楼市。2015年深圳楼市成为全国涨幅之最，新建商品房涨幅为47.5%，上海、北京分别以18.2%和10.4%位列二、三位。

首付贷的冰山浮出，链家等房地产中介机构的“首付贷”业务已停。首付贷盛宴由房地产中介、开发商、P2P、资产公司、小贷公司等多主体参与。

3 月6日，中信证券研报称，据不完全统计，目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。

首付贷业务当中，同样充斥鱼龙混杂，一些首付贷公司严格风格，只对首套房、刚需客提供首付贷，对二套以上的买房者拒之门外。此外一些房价平平的城市也有首付贷，与开发商合作去库存。因而业内也在呼吁首付贷业务叫停不能一刀切，要区别对待。

P2P平台石榴壳董事长李家安称，公司推出的是改善型购房“首付贷”，为购房者垫付一定比例的首付款，其还款来源为上一套房产出售，其中并无杠杆。实际上是一款信贷产品，帮助改善型购房者提供资金“过桥”。

广州e贷总裁方颂则建议，对于首付贷不要全国一刀切，多考虑广州的实际情况，在风险可控和严密关注风险的情况下，支持去库存和刚需购房者。广州全市2015年一手住宅均价环比仅上涨了1.22%，去年广州全年CPI涨幅1.7%，房价涨幅未能跑过CPI。

最后的买单者

目前，北上深都就首付贷着手摸底，拟了解首付贷规模到底有多大，下一步如何采取行动。

“现在大家都纷纷把‘首付贷’这三个字砍掉，3·15来了，大家都怕3·15。”上述深圳资产公司总经理说，很多房产中介、P2P平台都停止了该业务，也不募资了，怕政策风险，怕被罚。

此前，首付贷业务风生水起，民间金融转向这一业务的越来越多，形成了一股强大的合力。在他们看来，抵押或信贷产品中首付贷目前暂时风险最小，收益稳定。

本报记者对比多家首付贷价格费率发现，一类是有房产抵押，将服务费、利率等各项费用折算成年化利率为15%上下；一类是没有房产抵押的信用贷，各种费用折算成年化利率在18%上下，最高的甚至超过20%。

为什么这些民间金融都喜欢做首付贷业务呢？“限制用途是购房，其他信贷产品风险更高，借款给他没有办法限制用途。”上述深圳资产公司总经理称，由于经济下行，个人贷款用于经营和消费的风险也在提升，一线城市房价目前来看还是坚挺，被看作是民间金融最好的去处。

他表示，一些为炒房者打开方便之门的首付贷公司，对购房者的收入、信用等根本不审核，其标准只有一个，那就是银行通过按揭，首付贷审核就可通过，反正最终风险都转嫁给了银行。

房价上涨为首付贷提供了广阔的市场，但是一旦房价下跌，或者是失业率升高，房贷违约率就会上升。

深圳互联网金融协会秘书长曾光称，首付贷变相降低了购房者的首付比例，会把不合格的购房者放进来。而央行之所以规定一线城市首付比例要到30%、40%，就是为了保证购买者有还款能力。

曾光认为，那些连首付都拿不出来的买家，本来只能买100万元的房子，却通过首付贷偏要买300万元的房子，这样将形成不良后果。“一是购房能力不足，可能最后形成履约风险；二是把炒房者放进来了，他们希望首付比例越少越好，撬动的杠杆越大，上涨过程中牟利就越大。但一旦房价波动，首付贷的投资人将面临本金损失，银行也面临房贷履约风险。”

目前，深圳、北京、上海都相继对首付贷进行摸底。本报记者获悉，深圳首付贷规模在30亿元以上，北京、上海规模虽然未出来，但从其他数据来看真实的数额也将不少。

盈灿咨询研究员陈晓俊分析称，根据不完全统计，自2015年7月起至今年2月，共八个月的时间里P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。

而在网贷行业之外，业务参与主体还包括地产中介、小贷、担保公司、资产公司等等，甚至银行也参与其中。

首付贷在上述三个城市规模到底有多大，很难有一个确切的数字，因为很多公司即使是做该业务，也归于其他业务。

上述资产公司总经理称，规模最大的还是地产中介，据他了解有的房产中介一家首付贷规模就达数十亿，“那么其他大中介公司也在做，真实的数字应该也不会少到哪里去”。

冰山虽未浮出水面，但最怕的是更多沉于水下。原本三成首付的规定，购房者的杠杆率为3.3倍，但是经过首付贷实际上只需付一成首付后，购房者杠杆率升至10倍，这种场外配资使炒房者轻松撬起每套价格数百万元、上千家的房子，房价也跟着节节上涨。

“大部分都是炒房者，刚需首套一看就能看出来。”深圳某银行专门负责按揭的个贷经理告诉本报记者，炒房者不仅仅是利用首付贷炒房，对于限购等多项房地产调控，都有其他多种手法拆解。