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李宇嘉：一线城市楼市调控从“需求侧”到“供给侧”

https://www.biud.com.cn 2016年03月14日08:02 家居装修知识网

今年的“两会”上,一线城市房价暴涨自然成为代表委员关注的议题,而各级管理部门的表态,更是成为楼市调控政策呼之欲出的信号。住建部要求,一线城市要严格执行限购政策和差别化的税收、信贷政策,打击交易当中的违法违规行为;国家发改委提出,一、二线重点城市正在采取措施进行调控;城市主政者的应对更加积极,上海和深圳市委书记均表态,对房价非理性上涨,不会袖手旁观,必须加强调控,打击违规炒房等行为。

很多业内人士认为,各级管理层的表态,或许意味着,此前的政策打压将接踵而来。但笔者认为,除了控制违规炒作,如借助P2P等场外融资“加杠杆”、中介恶意炒作等,过去仰仗的“需求侧”抑制,如提高交易成本(加税、提高利率)、降低交易杠杆(提高房贷首付比例)、加大限购力度等,不大可能成为政策重点。同时,着力“供给侧”将是一线城市楼市管理的主基调。

各级管理层表态中,透露出一个罕见的信号,即增加土地供应。事实上,按照《国家新型城镇化规划(2014—2020)》、十八届三中全会关于严控特大城市人口、严控新增用地的精神,2014年以来,国土资源部对特大和超大城市开始划定永久性开发边界,形成空间硬约束。但是,此次住建部很罕见地提出,一线城市要增加土地供应,稳定市场信心,而上海也重拾新增房屋供应的“90/70”政策,增加低总价住房供应;深圳除了要在“十三五”建设史无前例的40万套保障房外,还要向海洋要55平方公里。

由此,笔者认为,一线城市未来楼市调控或许转向“供给侧”,即多渠道挖掘供应潜力来满足需求,而不是像过去一味地打击或抑制需求。一线城市楼市管理由“需求侧”转向“供给侧”,首要原因在于,包括一线城市在内的重点城市,未来房价上涨很难通过政策打压控制得住。在经济转型的“过渡期”和“阵痛期”,维持宽松的融资环境是非常必要的。同时,制造业“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势,加上利率从保护和管制到市场化,为维持银行的利润水平,从制造业分流出来的信贷额度会流向消费金融市场,即制造业领域“去杠杆”、个人消费金融领域“加杠杆”。

货币大周期宽松叠加“加杠杆”,房地产的金融属性明显,居民大类资产配置会倾向于楼市,楼市也将整体呈现景气态势。因此,尽管我国城镇家庭户均拥有住房已经达到甚至超过1套/户,农业转移人口和适龄购房人群(25岁-44岁)数分别在2010年和2015年达到峰值,由人口因素驱动的楼市景气周期或许结束了,但由资金驱动的楼市景气周期或许刚开始。

美国适龄购房人口占比在1991年达到最高点32.4%,此后一路下滑到2014年的26.3%,但1992年-2006年却堪称美国楼市最大的一波牛市。

两次产业转型(上世纪90年代的互联网、本世纪初的新能源和智能科技)下的宽松货币环境和居民“加杠杆”,这是美国楼市向上的主要动力。相应地,美国商业银行按揭贷款占比,从上世纪70年代的25%上升到2006年的55%;日本上世纪80年代出现人口老龄化,适龄购房人口数从1981年的1995万人降至1991年1573万人,降幅达到21%,但日本上世纪80年代-90年代的楼市却是最火的。此外,北欧国家(如挪威、瑞典、芬兰)、英国、墨西哥等多个国家的研究都表明,利率市场化和金融自由化时期,银行会加大房地产按揭贷款占总贷款的比重,房地产景气度都持续向好。

因此,未来我国楼市将由过去人口因素(农业转移人口和适龄购房人口)驱动下的一、二、三、四线城市普涨,转变为货币驱动下的重点城市房价上涨。一方面,“北上广”等特大城市高净值人群集中。招商银行和贝恩资本发布的《2015中国私人财富报告》显示,广东、上海、北京、江苏、浙江等五个省市的高净值人群数排名全国前5位,近期房价上涨城市也集中在这些区域;另一方面,经济处于“换档期”和“阵痛期”,意味着传统产业开始退场,但新兴产业还没有完全成长起来,对于过去几十年制造业繁荣期积累起来的财富来说,就意味着“资产配置荒”和财富管理的巨大需求。

北京、上海和深圳的人均收入位列全国三甲,又是全国金融中心,2015年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一,财富管理能力最强。同时,优质公共资源、就业机会也最为集聚,而中国人买房置业的财富追求从来都很强烈。因此,在股市震荡下行、无风险收益率降低导致理财缺乏吸引力的背景下,“资产配置荒”的趋势越来越明显,加上这几个城市的楼市供应无弹性,金融属性明显,成为资产保值增值的“安全垫”。由此,未来货币大周期宽松叠加“加杠杆”,一线城市的房价仍将继续上行。

既然需求无法抑制住,加大供应无疑是解决一线城市楼市问题的首选策略。由此,“供给侧”管理将成为一线城市楼市未来调控的主基调。当然,高净值人群资产配置没有问题,但要防范房产购置的一致性行为,特别是要警惕在房价上涨预期下,出现类似于去年股市波动期间的“场外配置”、过度“加杠杆”博取短期收益,不具备购房能力的人借助当前火热的P2P平台、短期高成本融资,将合理需求和资产配置异化为投机炒作,重复类股市的非理性繁荣、炒作及踩踏。因此,各级管理层无一例外地明确了严厉打击房地产投机炒作的重要意义。(作者单位：深圳市房地产研究中心)