房地产回暖只是局部性 趁弱市收集内房股

  中国四大城市的楼市近期又掀起新炒风，除了深圳升幅惊人外，已波及上海和北京，广州也开始霍霍欲试。而杭州和南京等二线苏杭城市和广东省部分二线城镇，楼价也在上升。

  有人认为是网上网下的“首付贷”推波助澜，使无足够首期的人士也可以透过借入部分首期而上车，而在严打之下，网上打正旗号的“首付贷”暂时停业，但其他私人贷款，又怎可能禁绝？

  内地的“首付贷”相似二按，但微小贷经营者为了本身的安全边际，大多只借给刚需置业且还款纪录良佳者，涉及金额十余万元，并不是支持零首期。

  当局要求银行不接受另借“首付贷”者做按揭，也是可以理解的保险章法，至于有多少成数可实现，则难以回答。我想最重要的是不能包装成“首付债券”卖给投资者。否则，就是美国次按式的结构性危机。

  打压“首付贷”对于内房股自必不是好消息，事实上，中国房地产回暖只是局部性，在绝大多数三四线城市，仍急于去库存，价低也乏人买。楼房作为民众的主要不动产，大趋势总是买升不买跌，于是，深圳热炒之后只波及相连区域和延伸至其他一线大城市。同时，市场大多认为深圳高楼价将无以为继。在当局打压之前，微小贷公司早已自行停止对深圳楼的“首付贷”。

  因此，近期以深圳为基地的地产股，大多变得乏力。爱股深圳控股回落至3元“中间价”之下，花样年已宣布派息5仙，但升上9毫便无以为继。反而在广东二三线城镇活跃的碧桂园则仍相对强势，皆因其楼房一般不涉限价限购范围，是在郊区发展大型屋苑的领先者。

  广州早前盛传由于要去库存，也会放宽限购和限贷，但现时看来，顶多只会涉及花都和南沙等新开发区，而不可能全面“减限”。然而，这对于以广州为基地的地产公司，仍是利好因素。例如，越秀地产去年销售大增但盈利和派息则减少，本应是坏消息，但这是把三四线地盘去库存及换回一二线城市地皮的手段。

  作为中型地产商，越秀还与碧桂园等大型地产商合作发展较大的项目，近日准备把广州一处旺地发展大计出售约一半股权，先套现后发展。越秀最吸引人的是其每股帐面资产净值高达3元，前景转佳，现价大幅折让。

  深圳地产股是否水尾呢？我对深圳控股以至花样年均有信心，准备稍低价再增持。我认为，深圳刚需大，若楼价稍为调整反而可吸引更多成交。

  趁弱市收集内房股

  也可留意另外两只深圳地产股，龙光去年盈利符合预期，派14仙有6厘股息，同时，其主打的龙华区地盘已热销但仍未入帐，前景亮丽。另外，南海控股虽然只是半只地产股，但其在蛇口的向海豪宅大型屋苑半岛城邦已有几年没开盘，新一期准备于本月中推出，估计可以高价热卖，带来庞大收益。

  地产业关乎上下游50多个行业，现时经济下行，主题应是协助去库存，打压投机也只是为了避免结构性风险，因此，我对于以深圳以至整个广东为基地的内房股，仍有较大信心。 宜在当局打压“首付贷”弱市之际，趁低收集。

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