马光远：让时间慢慢消化房地产泡沫
随着中国一线城市房价的上涨，关于中国房地产是否会重蹈日本覆辙的讨论多了起来。
日本房地产泡沫，是人类历史上最著名的泡沫之一。日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。东京全部地产的价值超过了美国全部房地产价值的总和。到1989年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国。到1990年，日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一半，东京单个家庭的住房价值高达3000万~4000万美元。
这些数字尽管现在看来非常荒唐，但在当时，对于日本经济和日本房地产的奇迹，很多专家用“新经济范式”来解释，认为日本房地产没有泡沫。日本绝大多数的人甚至认为，按照日本地少、多山、人口密度高的国情，日本房价会永远上涨。在1990年泡沫破灭之前，绝大多数人认为日本房价和股市会继续上涨。
关于什么是泡沫，研究泡沫的经济学家从来都说不清楚，这也是“泡沫”的最大特点。从人类历史上一些重大的泡沫破灭事件可以看出，在泡沫发生时，身处其中的人其实并不知道，甚至根本不愿意相信这是泡沫，只有在灾难发生之后，人们的理智才重回大脑，感叹过去的荒唐。
对于日本房地产泡沫究竟因何破灭，破灭的时具备了什么样的特征，其实到今天仍然是一个谜。从美国的经验看，在美国完成城镇化之前，房地产泡沫数次破灭，而房价究竟高到多大程度泡沫破灭也并无定论。
目前中国房地产也面临几种特殊环境：第一，长期的贸易不平衡，导致巨额的贸易顺差和外汇储备，推动人民币长期升值；第二，人口老龄化；第三，宽松的货币政策和无处投资的流动性；第四，巨大的住房供应。当然，由于中国房地产数据不全，我们没有更准确的数据来进行严格的论证，正如福尔摩斯所言：“在没有数据之前就开始推理是一种致命的错误，人们会不知不觉地通过扭曲事实去匹配理论，而不是要去理论去切合实际。”由于没有数据，我们可能会先入为主的有了结论再去论证，但好在任何泡沫，其实很难有一个准确的数据的比较。从历史去看，泡沫很多情况下既是客观事实，但同时又是主观反应。
你很难去判断郁金香的球茎价格涨到值一辆汽车时泡沫破灭，还是涨到一套房子的时候才破灭。
诺奖得主希勒在《非理性繁荣》中，对此有精辟的描述：“投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者热情通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投资者群体，尽管他们怀疑投资的真实价值，但也被吸引入局，部分是因为他们嫉妒他人的成功，部分则是因为赌徒的兴奋”。基本上，每一个泡沫在破灭之前，一些怀疑价格上涨的人不再怀疑，纷纷加入泡沫队伍。
需要说的是，日本房地产泡沫当年之所以破灭，也可能是当时意识到泡沫已经很严重的时候，采取了过于紧缩的“去杠杆”政策。
人类泡沫灾难史告诉我们，对于泡沫和杠杆的治理，一定要有敬畏之心，要有耐心，过于紧缩的政策只会增加灾难，而不是抑制灾难。就此而言，我们需要记住的教训是：不能采取过于紧缩的政策，最好的办法是让时间慢慢的消化泡沫。
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