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干货！解析“疯狂”的二手房购房者还理性？

https://www.biud.com.cn 2016年03月16日10:41 家居装修知识网

搜房网讯 北京楼市正热，一方面时值2016年全国两会，所有人都在关注政策层面新动向；另一方面，北京楼市二手房成交火爆，各区域房地产交易中心人满为患，势头如春运一般。北京房地产市场前所未有的处在“动荡”之中，购房者也从未如此之“敏感”。众多市场热象的背后原因到底是什么？购房者是否真如看上去的那么疯狂？搜房网媒体中心独家采访首开龙湖•天璞项目营销负责人张智晴，一起来听她的真知灼见。

搜房网记者与天璞项目营销负责人张智晴合影

解读北京楼市最热现象两会最关注“工作居住证”

记者：时逢两会，很多热点比如去库存、户籍改革、公积金、房产税等楼市热点都会被提及，您比较关注哪些方面？为什么？

张智晴：两会是政治导向比较明显的会议，主要会影响个人购房的心态。目前看，两会关于房地产的政策是向好的，给了地产行业一个正向的方向。我比较关注工作居住证，因为北京是限购城市，户口不能大量开放，如果工作居住证的量放开一些，可以释放更多的购房需求。

记者：现在的市场看似很疯狂，上次聊天，您形容2015年的购房者是理性偏自主，从今年二月份的市场数据来看，现在购房者还那么理性吗？

张智晴：现在虽然市场很好，但是大家都在说二手房，没有人说一手房，媒体的疯狂和现实的疯狂是有差距的，新房开发商大多是借势出货，价格有微调，一些大开发商在上半年不会把价格涨的很高。

张智晴：购房者其实非常理性，只是说购房者在这样一个时间点集中爆发。2015年北京二手房的价格没有多大变化，但今年初，二手房开始涨价，其实有点像是补涨。如今的新房位置都很远，而且价格很贵，相比来说，二手房的位置和价格都是不错的；去年年初大家还认为五环有点远，但过了一年，购房者觉得五环是可以接受的，市场在变，购房者的心里也在变。另外，交满五年社保而释放出的购房需求都体现在二手房上。

记者：现在市场现象是正常发展的现象？还是过热的现象？

张智晴：市场是否过热要等到3、4月份的市场数据，现在我觉得二手房热度短期不会降。北京新房价格很高，且新拍出的地块位置很远，价格也不便宜。新入市的房源大多是大面积户型，那些需要购买两居的购房者只能买二手房或者申请自住房，参加摇号。

记者：去年底您对2016年的判断用的是“再困难一点”，2016年初市场比较好，现在您的这个判断有变化吗？

张智晴：没有改，我觉得还是“再困难一点”。2014、2015出让的地块将在2016年集中入市，困难点在于入市的都是豪宅。我认为2016年的市场动荡周期可能比2015年还要碎片化一些。2015年6月中旬之前市场较好，6月下旬开始股市震荡，到7、8月份一直处于较冷状态，随后9、10月份开始回暖。但16年市场波动会呈现碎片化。

张智晴：首先购房者对政策是非常敏感的，降息降准降首付，或者是契税、增值税等，都会影响购房者的购房心态。另外今年的金融环境和经济环境以及政策环境并不像去年一样还可以在一定周期内比较笃定的认可，比如最近的股市变动就很剧烈。房地产是一个复杂行业，牵涉众多，每一个变量都会对楼市产生影响。

记者：最近的一个热门话题就是“推广街区制”，龙湖素以园林为最大卖点，您怎么看待这事儿？

张智晴：我是四川宜宾人，前阵子媒体报道的宜宾市莱茵河畔的开放小区，我过年的时候去过。那个地方整体的风格就是意大利欧式的感觉，感觉不错，中间有个小盘桥，车到一定的程度进不去，人能下车，走过一条步行街回家。道路与楼房之间加了一些生活缓冲区，没有人拒绝家里楼下有比较休闲的区域。

张智晴：现在北京实行街区制，我觉得需要时间。目前还缺两个条件，第一是社会治安，有没有更好更强的安全措施，即便没有大门，小偷也不敢进；第二，开放街区制，需要合理的设计。突然失去原来的围墙，大家可能会不习惯，人行道、车道、草坪、小孩或老人的安全走道等这些如何设计，都需要综合考虑。

天璞项目营销负责人张智晴

探究天璞的制胜法宝地产新十年重在“跨界”

记者：天璞项目在北京取得了非常好的销售业绩，听说是龙湖新研发的产品，能给我说说天璞在北京龙湖的整个产品线或战线上是什么样的角色吗？

张智晴：天璞是应运而生的新产品。未来北京市场不会有那么多的别墅，因为北京需要承载更多的人口，对土地开发有更多限制。一方面要承载人口，另一方面要坚持精品住宅理念，于是龙湖打造了天璞。天璞最大特点是采光的极致化，达到了270度采光，能够让自然美景延伸到室内。天璞是龙湖集团目前最顶级的精装平墅产品，在北京高端市场已经取得很好的口碑，相信后续会有更多天璞系产品面世。

记者：在天璞的整个营销过程中，有没有什么难忘的事儿或经验跟大家分享一下？

张智晴：我觉得时势造英雄，任何一个项目它在一个时期内卖的特别好是综合性的因素。天璞这么受欢迎是因为它站在了一个结点上，站在朝阳区新房断供的结点上；站在二胎放开之后大家对教育重视的节点上；站在整个去年一年楼市处于上升周期的结点上；它也站在龙湖根据市场需要、精心研究创新型平层的概念上，这是一个综合结果。

张智晴：我始终觉得任何一个产品在三种条件下肯定能卖出去：第一时间维度，一年卖不出去，三年可能卖掉。当时是很高的价格，过了三年也许就合适了；第二是人的因素，每个产品都会有喜欢它的客群，只是这群客群的购房时机能否对上，可能当时没有看到这个项目，或者以前就没有买，现在正好赚钱就买了。第三是价格，这个产品15万卖不了，你可能10万就卖了。我们觉得任何一个产品的项目它在时间、价格、人这三个因素当中只要踩对一个就会有销售的逻辑。

记者：天璞即将推出楼盘位置的产品，且量比较少，您有什么要喊话购房者的？

张智晴：我们要推出唯一的楼王，天璞只剩66套，66套里有44套130㎡和22套170㎡。这个项目是绝版项目，未来一两年的新项目可能不会有这种产品，200㎡以下的精装修，东五环边上，带重点学区，绝对不可能有。目前，天璞项目每周到访量都在300多组，和去年热销时的峰值一样，我们计划3月底开盘，非常欢迎大家到访。

记者：搜房网今年的发展年会主题是“中国房地产新十年”，您觉得未来十年会是什么样的愿景？房地产发展到什么程度？

张智晴：接下来的十年房地产会跨界，这个对地产来说是好事。优胜劣汰是任何时代都有的，只不过有的时代来的猛烈一些。在优胜劣汰当中通过跨界的影响，使房地产走向更高技术含量更高阶层的时代，所有人都应该拥抱这个时代。

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