楼市去库存: 若担心场外配资,何妨半卖半送?
北京师范大学金融研究中心 钟伟
近期中国楼市纷争较多，面对一线城市房价的上升，人们将愤怒指向了一个新词汇，即中国楼市的场外配资问题。而三四线城市库存去化和房价的不振，则又让人们看清中国楼市的极度分化。这一场一半是海水，一半是火焰的格局，如何解读？
这个小文章想要说清两件事情，一是楼市的场外配资到底有哪些玩家和玩法？二是如果三四线城市库存去化不理想，那么这些卖不掉的房子，不妨就半卖半送给老百姓吧！
最近房地产中介都比较紧张，甚至在“两会”上，央行领导都谈及了楼市场外配资并指出一些业务属于违法。场外配资这个词汇让人谈虎色变的主要原因在于股市，2015年7月之前，A股配资业务风起云涌，随之而来的配资强清是股灾重要诱因。人们自然担心当下，是否楼市配资导致了一线城市房价的飙涨，以及如果清理配资的话，则楼市是否会重复股市曾有的剧烈动荡？
为了说清楚楼市场外配资，我们也许需要知道四大玩家，三大玩法。四大玩家依次是平安好房，链家集团，搜房金融和试炼地产。根据公开信息披露估算，在场外配资规模上，平安好房在千亿元，主要业务是深圳（楼盘）和上海（楼盘）；链家和搜房的配资规模各约百亿元，主要业务在北京和上海；世联地产的配资规模可能在50亿以下，业务仅为新房但市场相对分散。当然，其他中介机构也有可能尝试和金融机构，或者和P2P公司联手介入楼市配资，但目前为止，楼市配资的大玩家是以上四家。
中国楼市配资的三大玩法，主要是集中在首付贷，过桥贷和赎楼贷三类，上述三类业务在各配资金融机构或者中介的说法不同，但业务本质大同小异。让我们分别看看这三大玩法如何进行操作。
所谓首付贷，是购房者凑不足高额的首付，配资机构进行适当的配资支持。比方说，在深圳有人欲购800万元一套的住宅，在目前楼市新政之前，购房者很可能被迫需要支付相当于房价款40%－50%的高额首付，这对大多数购房者而言有些吃力。配资机构介入，通常是购房者支付总房款的20%，余下的部分由配资支持，这样看来，在深沪的首付配资单笔金额可能在200－300万元之间。购房者掏出20%首付，加上配资机构的20%－30%的配资，大约可以凑足所需要购房首付款，完成购房签约。看起来首付贷确实突破了首付比例限制，给购房者大幅度强化了购房杠杆。但是，需要关注的细节是：第一，首付贷的高潮出现在楼市新政之前，当下楼市新政之后购房者的首付比例最低降至25%且85折利率成为常态，因此相比老政策下近乎惩罚性的高首付限制，当下购房者对首付贷需求显著降温，而不是升温。房价的飙涨出现在首付贷退潮之后而非之前。第二，配资中介为了控制首付贷的风险，往往会将偿还全部配资贷款的风险点，设置在购房者和开发商实际交付房屋之前，或者最迟设置在购房者获得房屋产权证之前，也就是说，配资中介高收益的实现，依赖开发商降低而非提高对购房者的购房优惠折扣，同时融资中介风险控制的实现，则依赖开发商和购房者发生房屋所有权转移之前。因此，通常首付贷期限不会超过2年，最迟还款期限不会晚于购房者获得产权证。否则配资中介无法保证资金安全。平安好房的首付贷业务被称为好房贷，据说截至2015年底，实际配资约千亿元，有3.6万个购房者平均使用了每笔约280万元的首付贷款，似乎没有暴露出显著的贷款不良。
首付贷和一线城市房价上涨之间是否存在密切关系？很难判定，如果说平安好房在深圳的首付配资导致深圳新房价格暴涨，为什么平安好房市场份额很有限的其他城市也出现房价上升？为什么首付配资业务已因楼市新政显著回落时，房价仍然分化中上升？从全国商品房屋销售金额和按揭贷款余额的变动看，首付贷可能不至于对房价涨跌有那么大的力量。
需要指出的是，由于平安好房本身对接金融机构的能力，使其和其他三家玩家相比鹤立鸡群，其他三家配资机构的配资规模大多在百亿以内。
所谓过桥贷，是指在同一家地产中介内，买房者甲看中了售房着乙的房屋，但是乙的房屋有未偿按揭贷款，在还款之前无法解除房屋抵押，也无法交易过户。如果甲不愿承担垫资风险，乙又无力独立还清未偿贷款，则这笔房屋买卖交易将无法达成。此时配资中介出现，提供过桥贷，这个过桥贷提供给乙方帮助其还贷解押，然后将房屋交易过户给甲。因此这是在交易环境不涉及加杠杆的，只是对乙方的过桥。这种过桥贷在西方国家没有必要出现，银行只需要对甲乙双方提供简单的转按揭服务即可，但在缺乏此类简单金融服务的中国，在甲乙双方缺乏相互信任机制的大背景下，过桥贷应运而生。此类业务通常属不超过2个月的短期过桥，售房者往往会在向亲友借款还贷售房，和向配资中介申请过桥之间进行权衡。目前从事此类业务的主要玩家是链家和搜房，平安好房和世联地产以新房的首付贷业务为主，当然平安好房也有e房贷等类似业务，但规模有限。
所谓赎楼贷，和过桥贷比较类似，在同一家地产中介，买房者甲和售房者乙是同一个人，也就是说，有人委托了中介，出售其已有房产，并试图买入另一房产。本质上此人是改善型购房者。但此人如果不出售房屋，便无力购入更喜欢的另一套房屋。此时配资中介提供赎楼贷，垫资帮助此人对欲售房还贷解押出售，并帮助此人利用售房资金购入其中意的另一房产。从交易本质而言，过桥贷和赎楼贷其实是同一种业务。但为控制风险，配资机构往往只对独家委托售房者提供赎楼贷。
因此在三种楼市配资中，真正加杠杆的是首付贷，另外两类是交易过桥类短期融资。后两类配资规模相当有限，原因在于无论链家还是搜房，自身都不是金融机构，只能运用自有资金，或者通过对接p2p平台的短期理财产品，才能提供相应配资服务。
了解四大玩家三大玩法之后，我们不难发现，所谓楼市配资和股市配资类似云云，乃属虚妄。第一，导致A股动荡的配资，是银行，券商，信托，保险等金融机构广泛介入的结果，只有金融机构才有庞大资金，楼市配资除平安好房之外，其他中介不具备这样的资金能力和通道能力。第二，所谓中国楼市高烧和配资密切相关云云，也是一种臆测，楼市配资大多属于交易过桥类，而加杠杆类的首付贷已风光不再。如果银行服务到位一些，市场反应快一些，这些过桥服务，银行有能力做得比地产中介要更好更规范。第三，尽管如此，楼市配资也有风险点，这集中在购房者的资金，过桥贷、赎楼贷对接P2P理财产品的资金，是不是真正放置在国有银行为主的托管账户中，楼市配资对接的理财有没有拆细或资金池的问题等。在我看来，关于中国楼市配资问题，监管层应该介入梳理和规范业务流程，界定合规和违规的边界。
中国房地产市场是个市场集中度极低的市场，同时中介众多，房屋买卖交易多中介委托，决定了包括场外配资市场在内的交易市场，不太可能形成持续有效的勾结和垄断，而更容易形成相互的模仿，拆台。
由此看，中国楼市场外配资，和令人谈虎色变的股市配资，不具有可比性。因此无论配资是冷是热，都无法掩盖三四线城市楼市去化迟缓的问题，怎么办？大招是：三四线城市的老百姓不是不想买新房，而是买不起。政府应该做的事情，既然卖不掉商品房，就不如索性半卖半送吧！
怎样操作半卖半送？大致可以针对两类人群，一类是有知识有技能的年轻人群体；另外一类是想进城能谋生的农民群体。提出这种设想的基本逻辑，在于中国房价苦乐不均的根源，是城市发展的极度失衡，目前中国有人口净流入的城市不会超过20个，甚至无锡（楼盘），常州（楼盘），南通（楼盘）这样的宜居城市，也出现了户籍人口减少，常住人口停滞的现象。我也没有观察到有百强县的任何一个县城，出现户籍人口的增加。大城市繁华的背后，是小城市的凋敝，更不用说只有老弱留守的广袤农村。东三省经济不振的重要因素之一就在于持续的人口净流出。如此格局，不可能不导致一二线房价热，三四线市景萧条，甚至百业不旺的矛盾。政府应该大胆做的，就是留住人才，留住财富。
半卖半送留住年轻人。地方政府可以会同开发商，以半卖半送的方式招揽有知识或者有技能的年轻人，这些人的主力构成是从中小城市不断流失的高考大学生群体，以及进城务工后有一技之长的青年技术工人。地方政府不妨招揽他们回来，县城一套100万元舒适的商品住宅，可以用20万元的价格半卖半送给这一年轻人群体，年轻人需要和县城的政府或企业签署落户以及五年以上工作合约的承诺。如果年轻人没有做满五年违约离开，比如3年，那么地方政府有权要求年轻人补偿半卖半送中80万的40%,即32万元。如果地方政府对半卖半送的房屋，会同地方住建部门进行一些年轻人服务期内的交易限制，那么这种半卖半送的风险是可控的。作出这一决策的地方政府需要衡量年轻人可能给地方带来的财富创造，市场繁荣和半卖半送之间的代价。
半卖半送引导农民进城。对有一定谋生技能希望进入小城市生活的农民家庭，或者地方棚改家庭，地方政府可以考虑用半卖半送的方式同步进行多项资产置换。地方政府付出的是城市商品房，户籍，社会保障等，棚改户，意愿进城农民家庭付出的是老旧房或宅基地，承包地，上述操作可以和针对棚改户，进城农民家庭的货币化补偿结合起来操作，例如在半卖半送的同时，部分补偿货币，部分补偿政府信用背书的记名专用购房券等。但如此操作的前提，是尊重农民家庭和棚改家庭的自主意愿。
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