房产交易契税新政落地 广州二手市场成交升温
3月15日，广州市地税局发布公告，明确广州将严格按照国家发布的“23号文”来落实房地产契税优惠政策。这意味着，广州市民“个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”即广州市民此前购买唯一(首套)144平方米以上豪宅者，执行以1.5%缴纳契税，比中央出新政之前按3%交的税率省下1.5%，其他情况税率与之前相同。
而根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月19日联合公布的通知，自2016年2月22日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：税收、信贷、限购，而在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策，业内认为，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。通过财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”，传递出房地产“去库存”的强烈信号。
■市场反响
新政推动市场交投进一步升温
进入3月以来，广州二手楼市交投持续升温。据阳光家缘网站公布数据统计，3月第一周(2月29日-3月6日)广州二手住宅网签成交量为1823套，较此前一周(2月22日-2月28日)上升65.1%，不过，市场升温步伐并未停歇，进入3月第二周(3月7日-3月13日)，广州二手住宅网签成交量进一步升至2354套，环比3月第一周上升29.1%。
合富置业成交数据显示，今年1-2月广州二手住宅成交个案当中，首次置业占59.2%。在首次置业型购房个案当中，选择面积在90平方米以内的最多，占55%，而选择面积在90-144平方米之间的个案，占35%，选择面积144平方米以上豪宅物业的首次置业型个案，仅占10%左右的份额。
合富置业市场经理梁燕明表示，在契税新政利好的刺激下，广州二手楼市交投有望延续升温的趋势，也有可能推动大户型交投进一步升温，另，刚需买家一步到位购置大户型的情况，也有可能增加。不过，需要留意的是，随着买卖双方对后市看涨预期的增强，业主反价的现象也逐渐增多，反价幅度一般在5%左右。买家因担心后市涨价，而加快了购房速度，从看房到决定买房，一般仅需2-5日，考虑时间较长的也仅是一周左右，较之前明显提速。
天河北：部分买家购名校附近物业
合富置业华阳分行主管林志强表示，天河北板块近期刚需型买家出手最积极，其中有部分是购置名校周边房源的买家。买家担心后市楼价会像其他一线城市那样上涨，会促使买家积极出手，而业主也会认为楼价会上涨。因此，即使遇到实客，业主也不会降价，反而有业主已出现反价，反价幅度平均是5%。
林志强表示，近期成交速度会有所加快。现时，买家从看房到签约成交，大概需要3-4天的时间，比之前有所缩短。之前有部分买家从看房到签约成交，会耗时大概一至两个星期的时间。
工业大道北：刚需客和换房客最心急
合富置业光大翠榕分行主管谭湘文表示，近期工业大道北一带都是刚需型的买家和急着买房的买家出手最积极。有一部分买家是为了结婚买婚房，还有一部分是换房客，因为已售出了原有的物业，急着购置另一套物业入住。出于担心后市楼价继续上升，也是促使买家出手积极的原因之一。
谭湘文表示，近期接触的成交客户，多数是看房半年或比较长时间的买家，而最近看房的买家如果遇到合适的单位，都会较积极出手。业主出售单位的价格都比较硬，也有业主会出现反价，反价幅度大概是5%。
合富置业高级营业经理汤万沙表示，近期华南板块看房买房的人增多，刚需、新婚、置换的客人很多，多数都是担心楼价上涨。成交的时间基本缩短到一个星期内，以前从看房到签约成交的时间，较长的会达半个月到一个月不等。
现在业主叫价比较强硬，反价的情况很多，反价幅度5%-10%，部分涨价的业主也会在涨价后再降价，降价幅度3万-5万元。
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二手交易税费 “营改增”拟将推出
“营改增”(营业税改征增值税)5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。3月13日，国家税务总局局长王军在“两会”发布会答问回应了有关“营改增”问题时表示，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
二手房交易环节的“营改增”，将对个人二手房买卖造成什么影响？交易税费到底是增加了还是减少了？
专家表示，由于目前二手房交易环节存在营业税，自然也要纳入“营改增”，而并非是针对楼市“去库存”或“调控过热城市房价”而专门设定。
目前施行的“营业税”，是对营业额直接征税，在个人买卖二手房环节，需缴纳总房价5.56%的全额营业税。根据2015年“3.30新政”规定，对营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上(含5年)”，调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年(含2年)非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年(含2年)普通住房，才免征营业税。
个人二手房交易“营改增”之后，只对房子增值部分征税，没增值就不征税。而目前个人住房持有不满两年的，一旦出售，不论是否增值，都要征收房屋售出总价5.56%的全额营业税。目前业内猜测，不动产交易纳入“营改增”，可能适用的税率有11%、6%和3%三种情况。
在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法，仅对增值部分征税，增值获益越多，则征税越多。
“将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了”，业内专家指出，由于具体政策尚未出台，个人二手房交易中税负是否变化还要看未来政策，关键在于税率的制定，以及房屋出售中获益的多少；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。
■政策解读
跨市首套契税可优惠
广州地税局官网发布《广州市地方税务局关于贯彻落实房地产交易环节税收优惠政策有关操作指引》，表示执行“粤财法6号文”。此前，广东省发布“粤财法6号文”，表示执行国家“23号文”。
在2月19日发布的国家“23号文”中，可为广州市民带来契税优惠的为“家庭唯一住房面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税”一条。由于广州此前唯一(首套)住房为90至144平方米的就以1.5%缴纳契税，故新政只惠及唯一(首套)住房为144平方米以上豪宅者。
根据该政策，广州市正式开始实行本市内购买的首套房都可以按照新政缴纳契税。对于符合个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)条件，购买90平方米以下住房者，依旧按照1%税率契税缴纳；90平方米以上都按照1.5%的契税标准执行。而二套房契税政策暂不在广州市执行。
同时，广州地税在公告中提到，“对2月22日至2月24日多缴或少缴契税的纳税人，从即日起，请按6号文规定向主管税务机关申报办理退税、补税手续。其中，需要办理退税的，应按规定向主管税务机关提交查询证明及有关资料。”税务机关对申报办理退税、补税以及已预受理的纳税人，给予“二次办税优先服务”。
对2月25日至即日已按原政策3%税率申报缴纳契税，且符合6号文规定契税税收优惠条件需要退税的纳税人，应按规定向主管税务机关提交购房所在地的房地产主管部门出具的个人名下房地产登记情况查询证明(以下简称查询证明，应有出具方盖章才有效)及有关资料，申请办理退税手续。
广州市的“跨区首套”政策被叫停，但是跨市首套的契税可以获得优惠。据了解，如果广州市房管局查册显示是购房者家庭名下没有房的，就可以唯一一套房享受契税优惠；如果有房，就都按国家“23号文”执行。广州地税有关人士表示，是否为可享受优惠的“首套房”，以住建部门的查册为准。
在其他城市有房，又在广州购房的，能否享受本次“首套房”优惠？记者了解到，目前在广州市只能查到广州市的房产，不能查到全国各地的房产，也就是说，由于查册范围受限，即便在外地已有房者，再在广州购买一套房，只要属于广州市首套房，都可享受首套房的契税优惠。
业内认为，随着契税新政在广州落地，有利于改善型买家出手，市场上大户型房产的交投有望进一步升温。不过，也有业内人士认为，首套房144平方米契税新政的实际影响并不大，因为从实际优惠度来看影响很小，主要是由于近段时间房价已经涨了约2-3%，但是契税优惠给买家带来的心理影响是存在的。
策划 李广军 采写 南方日报记者 许蕾
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