七年地产整合近尾声 中信集团打回“金融牌”

  未来中信集团的地产业务将更多与金融相结合，通过商业地产资产证券化、试水PPP等方式，为中信提供稳定收益。调整之后，中信的房地产属性将进一步弱化，金融属性则不断增强。完成这宗交易后，中信旗下的地产业态较为统一，有可能合并成一家公司。

  随着中国海外发展、中信控股双双发布业务整合公告，中信集团持续了7年的地产业务整合“大戏”，终于接近尾声。

  作为最早从事房地产业务的企业，中信的房地产业务主要集中在中信地产和中信泰富地产两家下属公司中。中信集团曾希望通过整合，将房地产培育成与金融产业并驾齐驱的一块业务，但不仅未能整合成功，其房地产业务的经营也不尽如人意。

  按照兰德咨询机构总裁宋延庆的观点，中信的地产业务占用资金量大，但周转率低、回款情况不佳，因此才被剥离。但内部人士认为，按照中信关于“更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目”的说法，其近年来明显发力的商业地产和PPP项目，有可能最终保留。

  据21世纪经济报道记者统计，交易之后，中信旗下仍有大量优质商业项目，并可形成强大竞争力。但不可避免的是，房地产业务对于中信的利润贡献，短期内将大幅缩减。随之而来的，房地产业务在中信集团中的角色，也将发生重大改变。

  漫漫整合路

  中信地产的前身是中信集团于1979年成立的房地产部。1986年，中信房地产公司成立，是中国首批具有一级房地产开发资质的企业。2007年，公司整合一系列业务，组成中信房地产股份有限公司，也即如今的中信地产。

  此次整合的目的，很大程度上是为登陆资本市场做准备。为做大资产包，中信地产随后在全国攻城略地。但由于市场环境突变，监管层在2009年暂停了房地产企业在A股的IPO步伐，其上市之路就此搁浅。

  中信地产的项目主要分布在环渤海、长三角、珠三角、成渝、长江中游等区域。据易居克而瑞研究中心数据，中信地产2015年销售额为231.3亿元，排名全国第41位。

  中信泰富的“出身”也毫不逊色。其前身为香港上市公司泰富发展（集团）有限公司。1990年，中信集团在香港的子公司收购了前者49%股份，并更名为“中信泰富有限公司”。2008年，中信集团继续增资，持有中信泰富57.56%股份，成为控股股东。

  2014年4月，中信泰富向母公司中信股份收购资产2269.3亿元人民币，中信集团借此实现在港整体上市，中信地产也在此次上市的资产包中。中信集团前任董事长荣智健和现任董事长常振明，都曾在中信泰富长期担任董事局主席职务。

  中信泰富的地产业务主要分布在香港、长三角和海南等地，其总量远少于中信地产，因此外界仍习惯将中信地产视为中信集团地产业务的主要平台。

  中信对于房地产业务的整合，始于常振明就任中信集团董事长的2009年。外界认为，这一方面是为了减缓两家公司的竞争关系；另一方面，通过整合做大做强房地产业务，提高非金融业务对集团的贡献。

  在 整合初期，两家公司曾有合作。据悉，双方曾于2009年签订协议，对于中信地产的项目，中信泰富可做一定比例投资。在营销方面，中信泰富可借助中信地产已 有的营销渠道；在人事方面，中信泰富也从中信地产获得不少中高层业务骨干。现任中信泰富总经理的刘勇，就曾担任中信地产上海公司董事长。

  对于两家的业务，常振明曾在2012年表示，中信泰富在上海及长三角地区的商业地产方面比较有优势，中信地产在住宅项目方面则布局广阔，双方具有互补性。他还多次公开表态，“中信集团旗下的房地产板块一定会整合成一个公司”。

  但过去7年间，中信并未披露任何整合计划。无论在公司内部还是外界看来，整合进展都十分缓慢。

  一位中信集团内部人士向21世纪经济报道记者表示，主要症结在于人事层面，而非业务。“人事调整本来就是央企业务整合中最主要的问题。加上近年来，中信的地产业务和银行、信托等其它业务多有交叉，因此盘根错节，整合十分缓慢。”

  “天生丽质”仍自弃

  在多年整合未果的情况下，中信忽然将大量房地产业务出售给中海外，令外界颇感意外。在宋延庆看来，这是由于集团对房地产业务已经“忍无可忍”。

  根 据中国房地产测评中心的数据，2010-2015年，中信地产销售额分别为282亿元、255亿元、236亿元、445.1亿元、215.2亿元和 231.3亿元。除2013年业绩陡增外，其余年份都停留在200多亿水平。其销售额在全国百强房企中的排名，也从最初的第12位滑落到第41位。彻底跌 出“第二军团”，沦为平庸。

  宋延庆认为，在我国房地产企业中，中信地产属于极少有的“天生丽质”。其背靠央企，母公司旗下拥有银行、证券、地产、实业等多项业务，一旦将这些资源进行有机整合，会极大增强房地产业务的竞争力。

  但过去这些年，中信地产似乎并未有效地利用这些优势，反而在战略上出现误判。2009—2010年间，中信在各地拿下多宗高价地项目，进入销售阶段，但很多项目陷入困境。

  其 中最有名的，包括北京亦庄的“中信新城”和广州荔湾的“西关海”。两个项目均在2009年获得，“中信新城”地块以52.4亿元总价成为北京“地王”； “西关海”项目的楼面单价则达到1万元/平方米，创荔湾区新高。到2012年，前者陷入滞销困境，资金链压力巨大；后者在后期开盘时降价销售，利润受到明 显挤压，并最终转让。

  宋延庆认为，作为中信集团旗下最重要的非金融业务，中信地产占用了集团大量资金，项目周转率低、回款情况不佳。他表示，很多央企的非主营业务不被重视，得不到资源、人员等倾斜，造成业务发展缓慢。就中信地产的实际情况而言，更多是由于缺乏专业运营能力所致。

  中 信泰富的发展相对平稳。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，中信泰富这两年加大了对中部优质城市的进入力度，比如武汉，且业务 侧重在一些综合性地产项目上。而其在上海等一线城市的市场，总体业绩不错，很多项目的拿地时机和地段都把握到位。

  但值得一提的是，中信泰富在海南的旅游地产项目运营也存在困境。2014年，公司曾因“囤地”被海南省国土厅约谈。

  总 体而言，中信的地产业务难尽如人意。根据中信股份2014年年报，房地产及基础设施业务收入为315.3亿港元，仅占公司总收入的7.8%，同比下降 18.6%。2015年上半年，该项业务收入为72.23亿港元，占公司总收入的3.6%，同比下降24%。地产业务的利润贡献，虽然仅次于金融业，但也 仅相当于后者的不到15%，远未达集团预期。

  由于周转速度慢，从2009年开始，中信地产共转让旗下4个项目的股权。其中，广州“西关海”、三亚“中信半岛云邸”两个项目在转让中，债务总额超过其转让价格的一倍。中信泰富也分别于2013年和2014年转让了旗下的两个项目。

  一位不愿公开姓名的券商分析师表示，中信曾希望将房地产培育成和金融产业并驾齐驱的一块业务，但目前已宣告失败。最近两年来，中信地产的拿地动作明显放缓，可见其对传统的住宅开发业务已“无心恋战”。

  房地产业务“变身”

  相 比之下，中信地产近年在商业地产领域发力明显。中信地产于2014年成立中信商业管理有限公司（“中信商管”），并在去年11月首度披露其战略布局：拟与 中信集团旗下的中信金石等金融机构合作，建立商业地产基金平台，管理旗下超过百万平方米的商业和酒店项目。此外，中信地产还以PPP模式主导一些城市运营 项目。

  中信股份在发布的声明中称，此次收购为公司“重新定位国内房地产业务”的举措，交易将使中信能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发。

  上述中信集团内部人士表示，在中信地产整合后，这些项目有可能最终留下，作为其发展商业地产和综合体的基础。

  事实上，中信手中不乏优质商业地产项目。在中信股份的上市资产包中，共有4家公司从事房地产业务。除此次交易涉及到中信地产、中信泰富外，还包括中信和业、中信兴业。

  中信和业于2010年拿下北京CBD核心区Z15地块项目，拟打造成北京市的最高建筑“中国尊”，就其地段和体量而言，堪称中信旗下最优质商业物业之一。中信兴业旗下除大量港口、基建等项目外，还与宁波市宁海县西店镇共同运营PPP项目“中信（宁波）西店新城”。

  此外，非上市资产中的中信国安集团，旗下也有相当规模的住宅、商业地产、旅游地产等项目，分布在北京、廊坊、太仓、北海、峨眉山等地。

  再加上中信泰富旗下的11个商办、酒店和高尔夫球场项目，交易之后，中信旗下的房地产业务规模仍然堪称庞大。

  但从业态上看，地产业务对于中信的意义已发生明显变化。上述分析师指出，未来中信的地产业务将更多与金融相结合，通过商业地产资产证券化、试水PPP等方式，为中信提供稳定收益。也即，调整之后的房地产业务中，房地产属性将进一步弱化，金融属性则不断增强。

  该人士认为，虽然在某种程度上属于无奈之举，但在当前住宅业务利润率逐渐下降的背景下，这种转变可使中信集团的资金压力有所缓解。尤其是如果把深陷“泥潭”的部分旧改项目转让，将使中信迅速回到“无债一身轻”的状态。

  但与此同时，短期内，地产业务对于中信集团的利润贡献，将不可避免被削弱。

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