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房价倒挂助长观望情绪济南部分二手房价高于新房

https://www.biud.com.cn 2016年03月21日08:11 家居装修知识网

受二手房税收新政等利好影响，济南二手房市场再度升温。此举让不少卖家直接提高价格，最高者甚至一套房提价20万元。

近日，经济导报记者在调查中发现，部分同区域的一些新房价格反而比二手房价格低，新房与二手房出现价格“倒挂”。

“现在市场上不少二手房的价格虚高，甚至可以说是有价无市。虽然问的人不少，但真正购买虚高价格二手房的基本没有，有些房子调高价格后，一个月只有几个人问询。”18日，济南市燕翔路上一家二手房中介公司的负责人邢刚在接受导报记者采访时表示，“新房与二手房出现价格倒挂，也从一个侧面传递出房价可能下行的信号。”

借机涨价

邢刚告诉导报记者，前几天他刚经手卖了一套房子，这套面积110平方米的房子最早报价148万元，还赠送一个8平方米的地下室。而随着房产交易中的营业税、契税双双下降的政策推出，房主立马调价到155万元，而且还不赠送地下室。导报记者测算了一下，如果按148万元计算，折合每平方米1.35万元；如果按照155万元计算，折合每平方米1.41万元左右，也就是说卖家每平方米涨价500元，如果再考虑原本赠送的地下室，那么涨幅会更高。

邢刚告诉导报记者，房产税收新政对144平米以上的大户型影响最为明显。新政实施后，很多大户型房源能省八九万的税款，再加上二孩政策出台后对大户型需求量上升，导致房主纷纷上调了挂牌价，其中大部分都是涨价5万元左右。“不过，有的房主涨价10万元甚至20万元，我们建议少涨一点，房主却表示不着急，可以挂着慢慢卖。”

“现在确实有些小区的一、二手房价格倒挂很严重。”邢刚指着自己电脑网页上一套领秀城的房子说，这套房子的价格每平方米1.25万元左右，房主的最低要求是每平方米1.2万元，但实际上该小区新开楼盘每平方米均价在1万元左右，明显比二手房价格低。“现在领秀城很多二手房的价格都在每平方米1.2万元左右。”

济南洪楼广场附近一家房产中介的工作人员李文海则认为，现在一、二手房价格倒挂比较正常。“现在新房频频降价促销，二手房价格坚挺。”

李文海告诉导报记者，有些区域的二手房比较新，和附近新推出的期房相比，部分房龄不满3年的二手房立即就能入住。“此前我经手卖出的一套二手房最终成交价格为1.1万元/平方米，该小区三期期房均价为1.05万元/平方米，出现了同区域二手房价格高于新房价格的情况。”李文海说。

根据济南市房产管理部门提供的数据，二月份济南市二手房（住宅）挂牌均价为11001元/平方米，而百城房价的数据显示，2月济南新房价格为8530元/平方米。

弃旧买新

导报记者在采访中了解到，有的是房主毁约不卖，但也有买房人觉得提价“可恨”，便改变主意，打算弃旧买新。

济南市民英丽娜就是其中一员。她告诉导报记者，年前看中了一套二手房，面积110平方米，带车位和地下室，打包价144万元。可就在准备签合同时，卖家提价到了150万元。“这个价位就有点贵了，直接放弃了。”

和英丽娜情况差不多的是济南市民王晓明。

“我原打算买套合适的二手房，一方面价格低一些，另一方面社区配套设施比较完善，但我现在改主意了，要买新房。”王晓明告诉导报记者，他之所以改变主意，是因为在走访多个房产中介后发现，二手房价格竟然比新房还要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。

邢刚指着楼市地图上的一个新楼盘告诉导报记者，这个新盘的价格为1.3万元/平方米左右，有些建筑企业提供的抵账房价格甚至更低。但是，周边一些成熟小区的二手房每平方米的售价都在1.4万元到1.5万元之间，而且可选择的户型较少。此外，二手房买卖中需要缴纳不菲的税费和中介费。这些因素也让许多原本想购买二手房的市民有了购买新房的意向。

“房价涨得太凶，超出了不少人的承受力，买房人逐渐停下来冷静思考。”李文海表示，买方的心态从追涨向观望转变，应该说这才是理性的态度。

环境将变

出现房价倒挂的现象，选择观望的买房人日益增多，直接影响了市场的正常交易。在不少业内人士看来，二手房市场的种种怪象，预示着“拐点”可能就要来了。

“这种情况的出现，意味着市场环境再次改变。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗在接受导报记者采访时表示，“这也说明人们对房地产市场的预期发生了改变。”

在他看来，在新房降价的带动下，二手房价格或将迎来更大下跌。随着开发商资金紧张程度及对销售回款的预期更高，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，而新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领和标杆作用。与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。

上海同策咨询研究院总监张宏伟接受导报记者采访时表示，限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围有可能扩大，这时，房产税对于控制投资性、投机性需求将起到一定的调节作用。“房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持去投资化，使市场回归自住属性。”

邢刚则认为，往年市场处于高位时，也都出现过房主毁约加价、现场竞价拍卖等怪象，随后楼市便迎来新一轮调整。而这一轮楼市热潮已经持续一年多时间，一旦楼市迎来调整，盲目涨价的后果恐怕只有卖方自己“品尝”了。