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营改增细则落地：不动产纳入抵扣二手房交易政策平移

https://www.biud.com.cn 2016年03月25日09:08 家居装修知识网

3月24日下午，财政部和国税总局下发通知，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

此前外界关注的政策安排，得以一一落定。比如对于房地产开发企业而言，土地成本不计入销售额；企业从银行贷款等融资成本，不属于进项抵扣范畴等。

有多项过渡政策，保障行业税负只减不增。如个人二手房买卖交易中的增值税，完全平移原营业税政策，交易环节税负不会加重；如建筑业中，针对一些人员成本占比较高的业务模式，允许企业选择简易计征模式，适用3%的征收率，相较营业税条件下，不增加企业税负。

此次营改增中，带来的最大减税额莫过于不动产纳入抵扣，预计全年带来减税额度超3000亿元。不动产抵扣政策得以明确，新购进不动产分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

行业税负只减不增

此次下发的通知共包含四个附件，包括试点实施办法、试点有关事项规定、过渡政策规定、适用增值税零税率和免税率政策的规定。

一家大型房地产企业区域财务总监对21世纪经济报道记者表示，他们集团财务部门还在组织研究营改增文件，测算下来营改增后企业税负不会上升。

由于营业税改征增值税后，税率从5%提高到11%，在未见到具体文件之前，房地产企业不少认为税负会上升。

房地产企业税负不上升的一大原因在于，土地成本不计入销售额。占房地产企业成本约30%-50%土地成本能否纳入抵扣，此前一直为外界所关注。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对21世纪经济报道记者表示，房地产企业税负应该不会上升，因为土地成本不计入销售额，另外房企购进其他机器设备、办公用品、不动产等都可以进行抵扣。

建筑行业税负也有望下调，因为有较多过渡政策。建筑业在剩下的四大行业中，税率提升得最多，从营业税3%的税率，提高到增值税11%的税率。

中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道记者表示，建筑业上游建材可抵扣的项目很多，能抵消掉税率的上升。对于那些进项不多的业态，这次试点出台很多过渡政策，保证不同业态的税负不会出现上升。如清包工等业务模式，允许企业选择简易计税方法计税。简易计税办法征收率为 3%，与营业税3%的税率基本相当，还略有下降。

针对建筑服务，营改增试点有关事项的规定里明确，一般纳税人以清包工方式提供建筑服务、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法。

增值税是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种，一般计征办法是逐节征收、环环抵扣，简易计征办法则类似营业税做法、对销售额一定比例（即征收率）缴纳增值税。

建筑业此前反映较多的是，改成增值税后上游抵扣发票难以获取的问题。据21世纪经济报道记者了解，税务部门会增加代开发票点，方便为上游如沙、石等供应商代开增值税发票。

金融业和生活服务业，则从营业税5%的税率，变成增值税6%的税率。张斌表示，这两个行业税率只提升了1个百分点，因为允许进项抵扣，如银行业购入自动取款机等设备、办公用品等，行业税负能保证有所下降。

不动产纳入抵扣

营改增试点办法也进一步明确了增值税进项可抵扣的范畴。不动产可纳入抵扣，但贷款服务不能纳入抵扣。

2016年营改增预计减税5000亿元，其中因为不动产纳入抵扣，将带来占比超60%的减税规模。

财政部相关负责人介绍，不动产纳入抵扣曾经想分10年，后来政策制定时，征求行业、地方的意见，对政策有所调整，现在政策安排是2年，而且还允许第一年抵扣60%，是为了更好地帮助企业减负。

通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，原增值税纳税人、前期试点纳税人总体税负会因此下降。

截止到2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，其中试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。原增值税纳税人，主要为制造业、工业企业，因可抵扣项目增多，总体减税规模比营改增试点纳税人减税规模大。

胡怡建表示，不动产纳入抵扣，原增值税纳税人将进一步获益。增值税第一次转型时，将机器设备纳入抵扣范畴，机器设备是允许一次性抵扣，不动产分两年抵扣，在照顾到企业减负的同时，也考虑到财政的承受能力。

外界此前关注的企业贷款是否能抵扣的问题，答案是不能抵扣。具体而言，“纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣”。

上述房地产公司区域财务总监对21世纪经济报道记者表示，财务成本这块不能纳入抵扣，对于大型开发商企业而言影响不大。因为大型企业从银行贷的开发贷，基本为基准利率，现在不会超过5%，这块占企业成本不太大，对于一些通过信托等渠道的小开发商影响会大一些。

“虽然营改增税负不会上升，但可能带来后续土地增值税的增加。有了增值税，土地增值税是否会相应调整，这是业内普遍的疑问。”该人士表示。

安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐对21世纪经济报道记者表示，综合来看，营改增后企业税率会有一定程度下降，但企业不应仅仅关注税负，还应关注自身盈利——技术上来看，企业成本会下降，也会减收，要看哪个变动比较多。

而这四大行业，税制转换过程中后续要做的工作不少。梁因乐表示，离5月1日只剩下一个多月时间，像金融行业多依赖系统开票，需要企业开发出适合的系统，建立较完整的数据信息系统并不容易，要搜集客户纳税人识别号、交易信息、银行账号等。而像生活服务业，现在很多综合服务提供商，比如一个酒店里既卖货物，又提供住宿、餐饮等服务，不同业务税率不同，要分割开来缴税，经营管理的工作任务也比较重。