长三角连番出手调控楼市 “新政前夜”上海网签瘫痪
2016年春节之后，抢占头条的无疑是部分一二线城市楼市“疯长”的话题了。诸如上海二手房频繁“跳价”、南京“棉被哥”连夜排队购房、“一线城市房产总值能买下半个美国”等新闻也不时挑动着购房者的神经。在很多购房者“恐慌性购房”情绪蔓延的情势之下，相关楼市火爆的地方政府也纷纷出手调控。
3月25日上午10点，上海市政府举行新闻发布会，公布楼市新政。上海市住房与城乡建设管理委员会主任顾金山介绍了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，宣布上海楼市在经历“非理性过热”阶段过后，将从严执行住房限购政策。这是继苏州推出“限涨令”限制房价，南京推出“宁十七条”降温楼市之后，长三角代表城市上海推出的又一重磅楼市调控政策。
上海房地产新政内容显示，上海将提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新政即日起执行。
在房地产观察人士看来，至此，目前上海已经成为全国最严限购城市。在上海中原地产咨询研究部卢文曦看来，此前苏州、南京楼市调整政策的推出，变相刺激了一线城市上海，新政推出后，上海楼市小阳春之后或迎来“倒春寒”。
“新政前夜”上海楼市日成交量1700套
关于上海楼市政策收紧的消息近期一直在传，日前，上海市委书记在全国两会上表态“将通过调控手段抑制上海近期房价不断上涨”的言论更被业界解读为政府将调控楼市的一个信号。
3月24日，“新政”前夜上海市场上演“楼疯”，当天上海的住房成交量突破1700套。顾金山在会上透露，昨日下午，由于网签人数激增，导致系统反应缓慢以致瘫痪，为了最大化满足购房者网签需要，相关部门特意将网签时间延长。
新政出台前，关于上海楼市新政内容的传闻甚嚣尘上。无论是中介还是开发商都在新政前夕蠢蠢欲动，最大化地促进新政前的成交。
而相关数据显示，过去的一周上海房屋供应量更是刷新纪录，供应激增。《中国经营报》记者在采访中了解到，对于此前房产新政传闻，开发商方面可谓是“闻风而动”。从房产交易中心的数据以及上海中原地产研究咨询部提供的数据看来，上周上海楼市的供应量出现“猛增”的局面。春节过后上海楼市的供应量始终处于低位，甚至有两周供应量为0，开发商惜售态度明显，在2月29日~3月6日期间，尚无新兴供应量，而在3月7日到3月13日供应量略有回升到74254平方米，而在上周的3月14日~3月20日供应量突然增加到191632平方米，是前一周的2.5倍。相较此前几周供应量激增。从上周开始上海楼盘开始集中放量推盘，部分开发商更是紧急加推，希望抢夺最严新政前期的这波行情。
而在上海房地产观察人士看来，传言中的新政对于上海地区房地产不同产品的影响或呈两极分化的局面。对于核心区域的稀缺性产品影响不会太大，而对于其他区域的一些产品将会受到不同程度的影响。
上海万业企业老西门置业发展有限公司副总游洪军表示，从公司近期推出的复兴珑御豪宅项目市场反应来看，亦有购房者认购心切，希望在新政到来之前能够完成房屋交易。“我认为新政的推出对于一些稀缺地段、核心区域的豪宅产品影响不会很大，所以我们这样的大面积段改善型产品推盘营销节奏不会因为新政的推出而打乱。”
记者采访中也注意到，一些稀缺地段的豪宅产品保持着比较平稳的推盘计划，而一些非核心区域的产品手脚则有些慌乱，加紧推盘节奏。例如位于松江泗泾的一些项目，开发商推盘节奏加快。与此同时，位于浦东的浦发罗兰翡丽项目于3月23日晚间连夜推盘，加紧在新政前夜上演最后的疯狂。还有不夜城板块的新湖青蓝国际项目也在捂盘数月之后将于近期开盘。
在业内分析人士看来，此次“新政推出”，上海成全国限购“最严城市”，对上海房地产市场不同产品带来的影响也是不一样的。而类住宅或将迎来一波行情。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，非上海户籍，购房资格社保门槛由2年延长至5年，对于增量的刚性需求影响较大，更多的选择转向非限购、类住宅产品。
记者从近期将推出新盘的金融街（静安）中心·融御项目了解到，因为项目属于不限购的酒店式公寓，随着此次上海楼市新政的推出，近期前来售楼处咨询认筹的购房者增多，约180平方米精装三房和底层320平方米复式精装类跃层的多层宽景公馆受到不少高净值购房人群的青睐。
无独有偶，记者从龙湖上海公司方面了解到，春节过后，作为上海类住宅产品关注度最高的项目之一，龙湖北湖天街在上海房价走高的趋势下，一部分限购人群掀起了一波认购小高潮。随着此次新政购房门槛的再度抬高，被限购人群认购热情再度高涨。
上海楼市或迎“倒春寒”
今年2月底，为抑制过快上涨的楼市，南京市政府出台了被外界成为“宁十七条“的楼市调控政策。苏州也于近日推出了全国第一个“限涨令”。
从这两个城市反馈的现场认购量来看，两个城市的诸多现场认购情况趋冷，一改往日火爆局面。
“好久没见过售楼处周末这么冷清了，苏州楼市前一波火热行情真的过去了。”苏州吴中区某售楼处销售人员跟记者攀谈时感慨。记者在刚刚出台全国第一个“限涨令”的苏州楼市探访，发现不少售楼处一改往日火爆的场面，人气冷清了很多。
在中原地产研究机构苏州地区相关负责人程杰看来，苏州此番“限涨令”限制开发商房价一年限涨12%，一次领证不低于3万平方米。对于楼市是有一定影响的，当然更多地体现在看房者心理上，据苏州不同案场反馈数据显示，部分客户来访量出现明显下滑。
与此同时，据《南京晨报》报道显示，近期南京楼盘供应套数激增，但是日均认购量和成交量再度下降。
不仅如此，记者从上海易居研究院方面了解到，近两周上海一二手房市场热度也在缓慢回调，当然个别地区因为结构性原因依旧火热。
苏州市房地产协会副会长兼秘书长倪峻全面地分析了以苏州为代表的二线城市楼市目前面临的情况。“开发商需要对后市有较为准确的预判，如果入市价格比较低，后续就不能涨了，但如果定价太高，则万一市场方向转变，可能卖不动。”
上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，近日苏州公布“楼十条”，手段包括严控新房价格涨幅、防捂盘惜售等。南京紧随其后公布相关调控细则。二线城市先于一线城市有所行动，从某种程度来看反而加重一线城市的调控压力。可以说上海楼市新政的推出时箭在弦上的事情，此番新政推出，上海楼市“小阳春”或遇“倒春寒”。
同策咨询研究总监张宏伟表示，“史上最严”发布后，在政策真正落地严格执行之前，在这个“窗口期”仍然是“跑量”的行情！ 由此可见，当前市场表现火热的局面是暂时的，“史上最严”发布后，第二季度市场交易量会走低，下半年或因为第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期。
在张宏伟看来，下半年尤其是10月份之后新一轮房产市场调整周期将来临，本轮楼市上涨幅度较大的中高端项目可能率先迎来降价。
第一太平戴维斯中国区研究部主管简可分析认为：“尽管上海住宅需求依然强劲，但短期来看，新政将在某种程度上影响成交量，一些意向购房者因新政限制难以成功交易。但除非新政使待售库存大幅上升，短期上海房价或依然坚挺。”
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