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济南楼市下半年或“变脸” 不排除将现降价潮

https://www.biud.com.cn 2016年03月28日08:38 家居装修知识网  

  疯狂的楼市或许再难疯狂。

  25日,上海市住建委公布“史上最严”新政:二套普通房首付不低于五成,二套非普通房首付不低于七成;非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限,由累计2年调整为连续缴纳满5年以上。

  上海一动,部分城市也在当天出台了楼市新政。武汉(楼盘)市即调整了公积金政策:职工家庭购买首套房申请公积金贷款,最高额度由60万元下调为50万元;购买二套房的申贷最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。

  当晚11时左右,深圳市发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》,规定非本地户口购房社保由1年改为3年,限购一套房;购二套房或近两年内有房贷记录的,首付最低四成。

  26日,针对上述政策带来的影响,一个小型座谈会在济南举行,参加者既有银行界人士,也有房地产界人士。经济导报记者从现场获悉,与会人士普遍认为,与上述城市不同,济南的房价并没有出现暴涨,因此暂时不会跟进出台调控政策。

  “下半年需求动力减弱,济南楼市或进入调整期,不排除会出现降价潮。”济南一家房地产公司的项目部经理冯泽瑞表示。

 分化加剧

  上海市此番楼市新政,力度可谓不小。比如,企业购买的商品住房再次上市交易,需证满3年及以上。若交易对象为个人,按照限购政策执行。同时,为进一步规范交易行为,限购审核将前置至交易备案环节。此外还提出从紧实行差别化住房信贷政策,加强个人住房贷款管理。

  25日,央行南京分行与江苏银监局联合发布通知,要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例、首付资金来源,加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。

  深圳市发布的新规提出,将实行差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低三成;对购买二套房或近2年内有房贷(已结清)记录的,首付最低四成。

  “上述城市的楼市过热,有可能引发其他问题,所以才出台了新的调控政策。”冯泽瑞分析道。

  在某国有银行济南某支行行长李家琪看来,去年下半年以来,一线城市房价明显上涨,投机资金加杠杆进入楼市。

  与此同时,三、四线城市库存量依然很大,形势不容乐观。各地楼市的加剧分化,使得监管层的态度起了变化。

  “从‘认房’还是‘认贷’角度看,各地的政策也不同,上海是‘认房不认贷’,南京则是‘认贷不认房’。”李家琪分析说。

 透支未来

  随着上海、深圳等陆续出台新政对楼市进行调控,其他城市是否会跟进,为不少业内人士所关心。在座谈会上导报记者注意到,无论李家琪还是冯泽瑞,抑或是另两家房地产公司的项目部经理李祥瑞和陈友伟,他们都认为济南暂时不会出台类似的调控措施。

  “相较于北上广深,济南的房地产市场是相对理性的。房价上涨更多的是在国家去库存政策背景下,购房政策条件放宽,公积金、利率等金融门槛降低引 导刚需入市的结果。另外,济南市场上购房者首付比例普遍较高,多数是刚需和改善型,房价上涨幅度也在相对比较理性的区间。”李祥瑞表示。

  导报记者注意到,济南非但没有出台调控措施,反而随着公积金新政落地造成银行商贷压力增大,已有多家驻济银行调整了商贷利率折扣,从过去的九五折调至九折。

  “确实已经有银行给出了九折甚至八五折的贷款利率折扣了。”李家琪表示,“现在公积金贷款的审批速度越来越快,这就会造成不少购房者选择公积金贷款,放弃商贷。”

  “目前的情况是,为了去库存,我们正在疯狂透支未来几年的市场。”陈友伟说道,“随着各种‘救市’政策出台,楼市已经变得有些疯狂,这会让楼市需求动力不足的问题在下半年或者明年显现。”

  统计数据显示,2014年济南只成交了9万多套商品房,2015年则成交超过13万套。而成交量增长的背后,离不开楼盘开发量的增长———据统 计,目前济南有269个在售住宅楼盘,相比2015年年初多了119个。同时,开发商的数量也在增加。2015年6月,济南仅有212家开发商,而目前已 多达374家。

  综上统计,一年时间济南的在售楼盘、房企多了近八成。

  “最近新盘扎推上市,不少盘的蓄客情况并不理想。如果下半年销售仍不理想的话,不排除会有大批的开发商进行降价促销。即使不明降,也会以各种方式对购房者予以补偿。”李祥瑞表示。

  持有同样意见的还有陈友伟。在他看来,下半年基本上都是促销季,为了完成全年任务,开发商都会从9月份开始进行大面积促销,以保证销售进度和回款速度。

  “按照国际标准,城镇家庭户均住房套数达到1.0套,就意味着房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,增量房增速将递减,市场逐步进入存量房时代。从未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。”上海同策咨询研究院总监张宏伟表示。

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