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雅居乐2016年销售目标460亿抛百亿购地计划

https://www.biud.com.cn 2016年03月29日07:41 家居装修知识网

460亿，这是雅居乐地产控股有限公司2016年销售目标。

在经历2015年蛰伏期后，重新调整姿态的雅居乐在目标制定上显得更加理性。

雅居乐曾与合生、富力、碧桂园、恒大并称“华南五虎”，但“逐年掉队”确是事实。在2013年年报中，雅居乐董事会主席陈卓林痛定思痛称，“逆水行舟、不进则退”。2014年至今，雅居乐在内部推行一系列变革，欲“涅槃重生”。从调整架构到精准布局，从提周转到降负债，多项“大刀阔斧”的改革，无疑折射出这家华南房企从追求规模化发展到追求有质量发展模式上的根本转变。

截至2016年3月22日，中山、南京、无锡、广州等地销售火爆，销售额超100亿元。与此同时，向来重视物业管理的雅居乐，将于2016年推出“O2O雅管家”平台，优化物业服务，加强板块的竞争力及盈利能力。

美银美林发表报告指，雅居乐已经关注到其过去产品定位及地点扩张策略欠妥，并决定拟透过减少34%新开工及23%建筑面积，以改善资产负债为首要工作。

花旗发表研究报告指，相信公司可轻微受惠一线城市的复苏，而其财务状况亦可因其债务下降5%而见缓解。招银国际则重申「买入」评级，表达对雅居乐发展的期待。

百亿拿地计划

在房地产市场整体走低的大背景下，雅居乐2015年业绩未尽如人意。

3月23日，雅居乐地产发布2015年全年业绩数据显示，2015年，其营业额为430亿元，其中毛利108.13亿元，较2014年下降13%，整体毛利率25.1%；年内利润23.02亿元，比前一年得50.91亿元减少了54.8%。

物业销售方面，2015年雅居乐确认销售金额为414.21亿元，确认销售建筑面积479.3万平方米，确认销售均价为每平方米8642元，而2014年，雅居乐确认销售的均价是每平方米9278元。

对此，雅居乐运营中心总经理兼主席助理李雪君表示，去年下调销售价格是因为积压的存货太多，不得不以价换量去库存，有些甚至亏本都要卖。“牺牲利润降价跑量虽是无奈之举，效果却是明显的。”

陈卓林在业绩会上补充，2016年雅居乐将加大去化速度，同时提升现有项目的价格、品质等各方面。”

作为一家深耕于华南、已然实现全国规模化扩张的地方民企，今年雅居乐仍未停下发展脚步，其用于土地收购的金额预算为100亿元。

在谈及拿地计划时，陈卓林特别提到，雅居乐希望在2016年后的三年内回归“京津冀”区域。同时将重点关注目前房地产市场价格增长势头较好的深圳周边城市如中山、惠州等，以及广州、佛山、郑州、南京、杭州等一二线城市。

摩根大通对这家公司2016年拿地战略选择看好，其称，2016年，雅居乐用于收购土地预算金额达100亿元，他们的目标地区是那些自己有竞争优势的。这其中便包含雅居乐起家的地方-中山。

深耕优势市场

雅居乐在位于珠三角区域内的中山市深耕房地产20余年，其房产销售多年位居中山地区首位。2000年前后，中山房地产市场一直处于“一家独大”局面。曾一度占据中山房地产市场70%份额的雅居乐，堪称“霸主”，仅2008年，雅居乐在中山一地的销售就超过40亿元，占全市总成交额的一半。2012 年雅居乐在中山在售项目10个，成交金额61.13亿元，排名中山第一，占中山市场份额约15.64%。2015年，雅居乐地产中山区域成交金额达70亿元，占中山全市成交总额的10.3%。

2016年，在“深中通道”（深圳至中山跨江通道）的刺激下，中山各大楼盘价格上涨明显。“目前仅有少量单位出售，均价8000元/平方米左右，” 位于中山市南区树木园旁悦盈新城一销售顾问对时代周报记者如是称。而在去年五一期间，该楼盘部分房源均价低至5000元/平方米。有业内人士指出，在中山拥有多个楼盘的雅居乐，必然能受此波利好。加之其中山项目购置土地较早，产生的毛利率可达30%以上，甚至更多。

陈卓林在2015年业绩会上表示，中山肯定是一个比较有发展的城市，而且我们在中山还有几百万平米的项目，所以这对我们未来几年的业绩和利润都有很大的支持。

中山仅是雅居乐近年来区域深耕战略的缩影。在城市方面，雅居乐从一两年前开始就意识到了自己全国布局不平衡的问题，从2012年年底开始，雅居乐加重了在长三角的布局，进入了一批江浙沪的城市，尤其注重在南京的发展。2014年湖南省成为了又一个新的开拓重点省份，全年在湖南省新增土地约74万平方米，已规划建设三个项目：长沙雅居乐花园、灰汤镇依云小镇和郴州雅居乐.望仙生态小镇，总投资额约350亿元。通过此举，雅居乐加大了在中部地区的辐射影响，平衡企业布局。

2015年业绩会上，陈卓林透露，雅居乐在长三角区域的上海、南京、杭州等几个主要城市都有项目，我们会在这些城市继续发展。“在珠三角区域，则以广州为主，佛山也有很多项目，在深圳周边的中山、惠州等二三线城市，它们的地价、楼价以及升值空间很大，第三个重点区域就是京津冀。”

陈卓林补充称，雅居乐很希望在2016、17、18年能在上述的长三角、珠三角和京津冀区域为基础，把公司的地产稳固下来，但必须要算好账，而且拿好的项目。

截至2016年3月，雅居乐总土地储备为3,487万平方米，平均土地成本为每平方米1,117元。

为更一步扎根“外土”，雅居乐对产品结构亦进行“变革”。之前在雅居乐的产品结构中，中高端项目加上旅游地产项目的占比达到了约40%。当时正值房地产市场火热之际，市场需求旺盛，雅居乐在全国多个城市高价拿地，并决定转型走中高端路线。但是这些年来刚需成为了市场的重点，雅居乐的项目去化缓慢，增长速度也逐步变缓。

从2014年开始，雅居乐决定重新调整自己的产品结构，提升刚需和改善型产品的占比，减少高端项目和旅游地产项目的数量。如上海雅居乐星徽、成都雅居乐花园，南通雅居乐花园等，均以推出以面积段从60-140平方米的二房三房产品为主。据悉，2016年雅居乐将延续此趋势，针对市场需要，主推刚需和改善型产品。

调架构提效能

改变并不止于此。

“要生存，就必须要改革。”白银时代，如何提振销售、控制成本、降低费用、提升企业运营效率，是目前各大房企面临的重要课题，雅居乐也遇到了同样的困难及挑战。

为此，雅居乐决定调整过去十年间的管理架构。按照掌门人陈卓林的计划：公司原华南、海云、华东、江淮四大区域与属地项目分公司合并，重新组建八个规模相对较小的区域分公司，后者分别为广佛、中山、粤东、海南、云南、宁杭、苏沪、西部。

有知情人士透露，雅居乐希望通过扁平管理来提高人均效能，从制度到人才都要轻而快。这并非雅居乐一家之举，2015年以来，以万科、恒大为代表的房企都在进行大规模的组织架构调整，而核心即从金字塔科层结构向合伙人扁平化结构转变，提高组织效能。

除提高执行效率外，同策咨询研究部总监张宏伟认为，雅居乐此次调整管理架构还有出于降成本、提利润的考虑。“调整企业组织架构是降成本的方式。”

招银国际指出，雅居乐将经营架构由3层改为2层，因此公司在2015年约减少了10%的人手，估计行政费用可节省约3-5亿元；此外，执行能力及工作效率也得以改善。

记者从雅居乐内部了解到，去年，由于其内部有效控制成本及费用开支，销售及营销成本、行政开支合计占总营业额从8.4%下降至7.5%。2016年，雅居乐将进一步降低销售及营销成本、行政开支成本，其目标合计占总营业额7.0%。

多渠道融资降负债

雅居乐素有“华南五虎”之称，其发展初期与恒大、碧桂园等竞争对手的模式接近，均为市郊低成本、高周转发展模式。近年这类坚持高周转的房企，销量已超千亿。但陈卓林却为雅居乐选择了另一条高毛利率的发展路径。

2014年，雅居乐认识到集团已经走到了一个转弯点，是时候做出改变了。陈卓林表示目前最重要的是提升利润，不再盲目的追求规模，目前企业需要过两个关口：一是让现金尽快回流，二是重新制定新的计划。

现金回流是雅居乐2015年工作重中之重。为此，雅居乐根据不同地区的销售情况决定推案节奏，在销售状况好的地区要加大销售力度，加速项目的推案及去化。今年雅居乐计划新开工面积同比减少34%，用以平衡市场的供销节奏。

此外，公司管理层亦制定加强成本及费用管控政策，同时在拿地方面继续收缩，提高产品标准化程度、调整人员及组织结构等。

受此利好，雅居乐资产周转率亦呈现逐年上扬趋势，2011年雅居乐资产周转率仅为28%，2012年上升至33%，2015年上升至37%。资产周转率是衡量企业资产管理效率的重要财务比率，反映企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，这个数值越高，表明了企业总资产周转速度越快。

据此，招银国际预测，雅居乐平均存货周转天数将从2015年778天，进而降至2016年697天。周转率的提高，亦能进一步对雅居乐毛利率产生利好影响，招银国际预测，其毛利率将从2015年25.1%升至2016年25.9%，进一步升至2017年的28.5%。

负债方面，招银国际指出，在2015年面对汇兑损失11亿元，雅居乐将通过偿还部份境外债务及进行外汇对冲，减少汇兑风险，2015年末，境外债务占总债务约48%。“此外，雅居乐希望透过增加境内融资将债务成本由现在的8.5%下降约2个百分点，实现净借贷与总股本比率维持在健康水平。”

记者从雅居乐内部了解到，通过多渠道的融资方法，雅居乐已成功降低负债规模及负债比率。2016年前3个月，公司成功发行2021年到期16亿元公司债，2021年到期10亿元物业服务费资产担保证劵，2031年到期25亿元经营性物业贷款，以及获30亿元私募债券。截止至2015年12月31日，雅居乐的净负债率为64.0%，较去年同期下降11.2个百分点。