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一线调控趋紧二线去库存现生机

https://www.biud.com.cn 2016年03月29日07:46 家居装修知识网

3月25日上午，面对时代周报记者，得知自己失去购房资格的王凯（化名）忍不住地叹息和摇头。

今年2月底，他刚看上一套总价350万元的学区房，在忍受房东屡屡抬价的折磨下，最终交了120万元定金，但一直没来得及去中介的签约室等合同网签。始料未及的是，他最终等到的却是限购。

面对不断上涨的房价，3月25日，上海市政府使出了被称为史上最严厉的调控大招。在发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“沪九条” ）里，从供应端与需求端两方面调控房价的意图明显。

此前，网络上已为本次调控做了基调的铺垫和缓冲。但“沪九条”的到来，依旧无法让人觉得轻松。以3月24日凌晨24:00为分界点，未挤上政策末班车的王凯们只能眼睁睁地看着购房梦碎。

一部分业内人士甚至认为，和过去历次调控一样，不少自住型需求群体难免再度受伤，从市场手段向行政手段的全面过渡未曾改变楼市根本机理，房价问题或将继续成为政府的重要难题。而上海本身在中国房地产界符号化的意义，使人们对此次调控的关注度达到空前。

春江水暖鸭先知。在买方和卖方市场，一些微妙的变化正在发生。据时代周报记者了解，不少拿到预售证的房企，不得不重新调整在上海的推盘节奏与策略。

而在资本传导效应下，经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市，正蠢蠢欲动有望成为下一个置业热点。

但一切的发展到底会走向何方，目前尚未可知。

史上最严“沪九条”

3月24日，上海用“一手房成交量超过1700套”的事实演绎了楼市的极致疯狂。“沪九条”出台这一天，这一数值最终锁定在2499套，对比过去一年上海商品住宅日均成交约为350套的数字，整整放大7倍。

3月24日凌晨24:00是官方认定最后的截止网签时间。上海市住房城乡建设管理委主任顾金山3月25日在上海新政策发布会上说明了这一点。这意味着，尽管只差一天，很多此前符合资格的购房者还是被硬生生地挡在了置业大门之外。

其中，社保年限的提高是一道晴天霹雳—非沪籍人士缴纳社保时间从“累计2年”调整为“连续5年”。这意味着，将有不少人失去购房资格。王凯（化名）便是其中之一。

在3月25日新政发布会上，面对媒体的提问，顾金山对于延长年限给出的解释是，“这次的调整是根据中央的要求以及房地产发展本身客观规律要求，特大型城市做因城施策后的调整。从实际出发加强调控力度”。

手起刀落。没有了购房资格，还有不知道如何处理的违约赔偿，王凯彻底迷茫了。

不过王凯并非个案，时代周报记者多方了解。虽然3月24日网上交易中心因系统瘫痪做了3小时的延长，但可以确定的是没有赶上网签的大有人在。

即便是赶上网签的，迎接他们的是一笔不菲的开支。“沪九条”中明确提出废除3·30新政，“二套房为非普通住房的，首付提高到70%；普通住房的，首付提高到50%”。对此，中国人民银行上海总部调查统计研究部主任王振营在发布会上两次强调，限贷的提高则是为了更进一步使市场的供求关系回归理性。

现在，市场上还发酵着呼吁取消“因为新政导致购房资格丧失产生的违约赔款”的声音，不过截至发稿，尚未有相关部门对此作出说明。

二线城市现生机

“从上海方面的力度上看，的确大。”优淘城总裁薛建雄向时代周报记者坦承道。

据时代周报记者多方了解，目前业内对于新政执行力度有所担忧，有的甚至认为新政存在的时间并不会长。

“但不够严的话，刹不住猛涨的房价。如果慢慢加紧调控，届时房价在更高位，更麻烦。未来如果下跌了，可以逐步放松。”薛建雄说。

国家统计局公布的2月70个大中城市房价数据令外界捏了一把汗。据统计，深圳、北京、上海和广州新房价格分别上涨3.6%，2.3%、2.9%和 1.6%。与去年同月相比，涨幅分别高达57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。二手房方面，上海涨幅领先，环比上涨5.3%，北京、广州、深圳二手房环比分别上涨3.2%、1.2%、3.3%。

从3月25日上海各个政府部门的表态来看，收紧楼市调控，在于看到其中的投机需求、非理性需求太多了。在会上，政府部门强调本轮调控打击的就是投机性需求。

毫无疑问，首付贷和场外配资在政策制定者心中已经成为本轮房价大涨的元凶。截至目前，政府方面并未公布首付贷的规模，但给出了一招又一招的打击措施：严禁首付贷和场外配资，必须承诺首付是自有资金、违反者作为失信行为信息纳入公共信用信息服务平台等。决心之大，十分显现。

业内的看法形成了另一个逻辑链条。第一太平戴维斯中国区研究部主管简可认为，“沪九条”将导致短期内成交量的萎缩，但对房价的影响或不及预期，并且短期内房价或依然坚挺。故而，仲量联行上海住宅部总监周静进一步认为，整个市场会暂时进入一个观望期。

按照市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至10个月以下，而上海只够卖3.7个月。不过顾金山在新政发布会上予以了纠正，“实际我们计算下来，按照平均值计算大概有8.5个月，按照最大值计算还有6.5个月。”

而国务院参事室特邀研究员保育钧近日抛出了另外一个层面的提醒，“每次调控之后，房价都涨一次，这是什么原因？”

值得注意的一点是，3月份起，不少二线城市房地产出现升温。中信建投研究报告认为，随着一线城市调控政策加码，二线城市具有更大的杠杆空间。此外，从市场传导角度，一线城市因具备更高的政策、金融敏感性，趋势变化领先于全国，二线城市往往在这种传导作用下随之升温。

在本轮涨价之前，杭州、南京等二线楼市曾在2008年的调控中遭遇重创，房价一度出现断崖式下跌。此后直至2015年上半年，这些城市的房地产市场一直处于不温不火的状态，而近期在资本传导效应下，出现了升温的苗头。

事实上，一线城市的高房价可能会让社会向上流动的管道更狭窄，迫使部分年轻精英选择从一线城市撤退，转战二三线城市。但这些“洄游青年”能否让二三线城市成为中国经济的增长极有待观察。而因高房价导致的阶层固化，向上流动的管道缺乏和社会活力的下降，是不得不思考的命题。

增加供应是王道

在开发商端，调控亦在进行。据时代周报记者了解，此前上海已通过收紧高端楼盘预售许可等措施来进行。

在新政出来后，已经拿到预售证的房企，不少正在重新调整推盘节奏与策略。

据时代周报记者了解的情况，下调销售目标是其中一种方法，给予在首付支付周期上的宽松是另外一种，此外有的房企不排除在保证一定利润的前提下进行一定比例的优惠价。

同时，多家房企营销负责人表示，会选择在近期加快出货，不过短期内不会考虑以价换量。

但在新城控股副总裁欧阳捷看来，去年的地王项目不排除遭遇降价的现实无奈，在现金流的要求，今天的地王不等于明天的楼王，起码定价预期面临下降。

目前，政府方面也在和开发商进行磋商。就时代周报记者掌握的一份由浦东新区建设和交通委员会房屋管理处、浦东新区建设和交通委员会房屋保障处和浦东新区房地产产业协会三方发布的文件看，3月29日，政府方面将和相关的开发商代表进行关于“贯彻两会精神探讨房地产新政”的报告会。

“目前最大的问题不在于如何压制房价，而是如何从根源上解决供应端的缺乏。” 仲量联行中国区研究部总监周志锋一语道破。

3月25日，顾金山亦表示，今年的土地管理中，会加大土地的供应，2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。不过，产生的效果可能在明年或者后年才能显现。

不过欧阳捷指出，从增加供应的逻辑来看，目前政府没有具体的供地计划和措施，增加供应似乎是个伪命题。“如果不能增加土地供应，就只有在现有的土地上增加中小套型和提高容积率两条路。”

在他看来，增加中小套型的政策能一定程度上抑制土地市场的热度，“因为中小套型的地块很难做高端产品，房价上不去，地价自然也就上不去了，地王也会少了。”他同时也呼吁，“在居住基本条件还没有满足、又无法缓解供求矛盾的情况下，难道容积率不可以稍微提高一些吗？”

深圳调控版本

与上海在同一天，3月25日深夜，深圳楼市调控的靴子终于落地。

按照深圳市政府办公厅出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》）规定，非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例由最低三成提高到四成。

对比上海的“沪九条”，深圳的调控显得“温柔”很多。事实上，经过一轮房价暴涨的深圳，市场已经出现了降温，同时一部分炒客也在陆续抛售物业。

深圳中原研究中心报告对此认为，“抑制投资客是深圳政府此次调控的初衷”。

从深圳中原研究中心监测的数据看，深圳楼市的投资客占比高达25%，其中有很多客户是通过首付贷、P2P等途径来获得首付资金。据时代周报记者了解，今年3月以来，深圳市的金融监管机构已经开展了房地产首付贷与众筹买房的摸底排查。

和“沪九条”一样，《意见》表示了政府的态度。当中特别提到，要规范房地产市场秩序、加强房地产金融风险防控，坚决打击和查处虚假“日光盘”“捂盘惜售”“阴阳合同”等违法违规行为，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，此次深圳楼市政策更加强调供给侧的管理，即多渠道增加住房供应和大力加强住房保障，新增用地、盘活存量、城市更新、棚改等四个渠道，显示了决策者构建长效机制的信心，40万套保障房筹建的规模比“十二五”几乎翻了一倍。在需求适度控制的情况下，这些供给端的措施若落到实处，房价长期内稳定是有希望的。

不少业内则进一步指出，虽然沪深此轮楼市新政会影响购房者的整体预期，提升市场的观望情绪，造成一定时期内房屋销量下降，但对房价调整幅度有限。同时，未来沪深两地房价保持相对稳定，将减轻“虹吸”效应的存在，对于周边三四线城市去库存而言，则是一种利好。