赎楼贷成部分中介“最暴利产品”
如果你还在习惯性吐槽银行暴利，那么你已经OUT了。借助互联网平台风生水起的赎楼贷，讲述了一个与传统银行信贷版本完全不同的故事。在这个故事中，借款利率仅仅是贷款成本的一小部分，中介服务费才是借款人最怕受到的账单。
“如果是北京这种一线城市，赎楼贷的贷款利息还算是低的，每个月收取1.5%的综合费用，贷款期限最低为30天，超过30天以上的每10天收取0.5% 的综合费用，不足10天按照10天计算”，某经营赎楼贷业务的互联网平台客服对《证券日报》记者表示，“此外，你所售房屋的购房人办理按揭贷款也必须在本 平台办理。”
赎楼贷“变形”
“过去我们平台收到的首付贷申请比较多，现在这项业务被监管叫停后，赎楼贷业务的占比明显增加了”，上述客服人员对本报记者表示。
赎楼是二手房交易中的常见术语，意为付清卖方房产的抵押贷款本息并注销抵押登记，将房产证赎出；房产证赎出且抵押登记被注销后，视为赎楼完成。而卖方为了赎楼申请的借款，则被称之为赎楼贷，这种方法也在客观上规避了监管部门对于转按揭的限制。
此前银行开展赎楼贷业务，通常至少需要进行5个步骤才能完成：房产卖方向原贷款银行申请提前还贷款赎楼，买方向银行申请二手房按揭贷款，并提交银行所需 资料，办理资金监管手续；银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷 款担保，签署担保文件，并向融资担保公司提交所需资料；融资公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；经银行审批同意后，同意提前 还贷，融资担保公司向银行还卖方原贷款的余额，赎楼成功。
由于赎楼贷手续比较复杂，商业银行和客户对于此项业务都兴致不高。一家曾在部 分区域推出过赎楼贷的股份制银行的信贷人员对《证券日报》记者表示，目前该行已经并没有此项业务，与抵押房产相关的业务主要剩下房产二次抵押贷款，贷款资 金投向主要是生产经营或资金周转，与房产交易无关。
不过，一些线上、线下的中介平台对于赎楼贷热情高涨，尤其是在目前首付贷被叫停的背景下，赎楼贷甚至成为部分中介的“拳头产品”。与一般银行业务规则不同，在这些中介平台申请“赎楼贷”的客户通常不需要提供担保，提交申请材料后1天至3天内就能审核完毕。
在一家线上中介平台，赎楼贷产品被形容为“利率抄底，零手续费”，实际月利率为1.5%，其额度最高更是可以达到300万元。该中介以借款100万元， 期限41天为例，分别测算了自己与某房产中介和某房产网站的收费标准，得出的还款总额分别是102.05万元、103.33万元和102.5万元。
事实上，虽然年化利率达到了18%，但是该中介平台对于赎楼贷的收费还确实相对便宜。《证券日报》记者咨询另一家平台时虽然同样获悉北京地区赎楼贷每个 月的综合费用为1.5%，但是也同时被告知“借款期限超过30天的每10天收取0.5%的综合费用，不足10天按照10天计算”，而且买房人办理按揭贷款 也必须在该平台办理，费用大概在3000元左右。而如果是在像长沙、苏州等二、三线城市，赎楼贷的综合服务费更高，月息大多在1.8%-2%之间。
此外，《证券日报》记者在暗访中发现，赎楼贷虽然号称比较安全，但是其资金实际用途已经发生了“变形”，部分赎楼的目的并非是为了便于房产交易，而是为了提高估值重新抵押。
“去年下半年以来，一线城市房价快速上涨，部区域房产的升值幅度在30%以上，房主希望按照新估值向银行申请抵押贷款，因此急于偿还原有的按揭贷款或抵押贷款”，北京一家号称注册资金5000万元的投资担保公司的业务人员对本报记者表示。
“单纯从操作流程来看，先解除转按揭抵押，再重新申请房屋抵押贷款并不违规，只不过，贷款客户一方面申请了年化利率高达18%的赎楼贷，另一方面又申请 金额和比例较高的房屋抵押贷款，其流动性风险明显增高，而且过程中借款人很可能擅自改变了抵押贷款的资金用途”，一位股份制银行的相关人士对《证券日报》 记者表示，“如果改变贷款资金用途被银行查实，银行肯定会要求客户提前清偿贷款。”
理财产品遭秒杀
由于还款来源显示 为卖房款，且各家中介平台纷纷表示对借款人进行了学历认证、户口认证、征信认证、收入认证、实地认证等项风控措施，赎楼贷业务衍生出来的理财产品颇受欢 迎，甚至被秒杀。需要说明的是，本文对于赎楼贷相关理财产品的界定是根据贷款用途进行判定，借款目的为赎楼或表述为“为业主付清所出售或抵押房屋的贷款本 息并注销抵押登记，将房产证赎出，以便房屋进行出售过户或再次贷款”的理财产品被视为赎楼贷相关理财产品。
在链家理财频道，《证券日 报》记者看到，代号为“家多宝9号-160328003”的产品售罄仅花了2分零3秒。该项目预期年化收益率6.48%，项目期限为75天（一次性还本付 息），项目规模120万元，但仅6个投资者就完成了认购，其中最大一笔认购金额为99万元，最小一笔认购为1.5万元。
本报记者随后点击链家理财多个同类产品发现，多款赎楼贷相关理财产品都是在2分钟-7分钟之间售罄的。而且，投资者的资金实力也都不可小觑，一、两百万元的项目经常10笔左右的认购就可“包圆儿”。
在一家互联网中介平台，“我要理财”和“我要贷款”两个项目均可点击进入。其中，赎楼贷的年化利率或成综合服务费在18%以上（除了地域外，收费标准通常还与借款人的征信情况有关），而理财端的赎楼贷相关产品的年化预期收益率仅为6%。
《证券日报》记者就借款端和理财端悬殊的收费询问了该平台工作人员，但仅被告知两项业务的收费或收益标准由不同的部门负责制定。
“虽然分属不同的业务部门管理，但是两项业务的相互依存是显而易见的，投资者作为资金风险的主要承担者，仅获得了借款人所付费用的三分之一甚至不足三分 之一，而平台利用信息中介的优势地位，获得三分之二的费用，这种分配方式的合理性值得推敲”，资深法律界人士对《证券日报》记者表示。
“现在银行的息差一直在收窄，如果将银行作为一个大型资金中介平台来看，银行的收费占比远远达不到上述平台的水平”，上市银行有关人士对本报记者表示。
本报记者查阅平安银行日前公布的2015年年报发现，该行生息资产的平均收益率为5.51%，计息负债的平均成本为2.88%，净息差仅为2.77%。 从历年的上市银行年报来看，平安银行的净息差属于比较高的，而且银行物理网点的运营成本也是远高于互联网平台。作为资金中介，银行其占据的息差与储户收益 率的比值尚难达到1:1，而互联网平台已经可以达到2:1，赎楼贷借贷端以及理财端的费率标准的合理性确实值得商榷。
赎楼贷成部分中介“最暴利产品”：
贷款年化利率超过18% 投资端收益仅为6%
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