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上市房企年报点评：融创，快速扩张，已有隐忧

https://www.biud.com.cn 2016年03月31日08:51 家居装修知识网

3月29日，融创在香港公布了2015年全年业绩，其中多项指标表现亮眼：合同销售额682.1亿元，同比增长3.6%，再创新高；净利润36.1亿元，同比增长11.2%；融资成本从2014年的9.1%下降到7.6%；新增土地储备1473万方（2015年至发布会止）。当然，部分数据也和行业内的其它房企一样，有所回落，比如毛利率，回落到历史低点的12.4%。

我和融创交流比较多，我也一直对他们之前的战略青睐有加，就是他们一直强调的进入核心城市，从最早的天津、北京、重庆，到和绿城合作成立融绿平台进入上海及周边（苏州、无锡、常州），以及其后进入杭州。在这些核心城市中，溢价空间较高，市场相对稳定，利润空间也一直保持较高水平。

而在15年，融创的拓展战略发生比较大的变化，从以前的少数核心城市，开始全面拓展。短短一年的时间，新进入济南、成都、西安、武汉、南京、合肥、佛山、东莞、宁波、郑州、海南万宁等城市，城市布局从8个增加到19个。

虽然融创16年的目标比较保守的定在800亿元，但明眼人一看，这已经剑指千亿的态势，老孙还是想把融创继续做大。做大不是坏事，7家千亿企业，大了之后也越来越强，但今天继续为追求规模而做大，还是隐含着一些风险。

第一，城市进入风险。我个人对融创进入的部分城市还是持保留意见，比如西安，比如成都。西安房价最近三年基本不涨，供大于求的态势没有得到改善，库存消化周期依然有19个月。成都也是一个“跑量不跑价”的城市，开发商要在那里赚钱异常困难。

这些城市实际的价格空间都是比较有限的，即使融创有较高的运营能力和比较低的项目成本，但在这些地方要做溢价还是比非常困难，和北京、上海不可同日而语。这是基本面的问题，不是企业能力的问题，有时很难抗拒。

第二，部分招拍挂土地价格较高。未来存在一定风险，尤其那些溢价超过100%的。其中，合肥地块是典型，楼板价比周边的销售价都要高。合肥虽然在二线城市表现突出，但在短时间内房价上涨过快，已经存在一定的房价泡沫，再期望上一个台阶难度不小。运营能力、团队能力并不是永远无往而不胜的，有时候天时地利比人和更重要，之前在无锡项目中也存在类似情况。

第三，已竣工待售物业继续增长。2015财报中，已竣工待售物业从2014年的137亿元增长到157亿元，占比增加4个百分点至32%，达到历年最高。特别是在2015年销售大年中，仍然出现了已竣工待售物业的增长，这也说明了部分城市部分项目还是存在去化压力。一般情况，已竣工物业都是现房，营销上和产品上的调整空间比较小，属于较难啃的骨头。这个数字不断增长，对企业的压力还是非常大的。