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上市房企年报点评:融创,快速扩张,已有隐忧

https://www.biud.com.cn 2016年03月31日08:51 家居装修知识网  

  3月29日,融创在香港公布了2015年全年业绩,其中多项指标表现亮眼:合同销售额682.1亿元,同比增长3.6%,再创新高;净利润36.1亿元,同比增长11.2%;融资成本从2014年的9.1%下降到7.6%;新增土地储备1473万方(2015年至发布会止)。当然,部分数据也和行业内的其它房企一样,有所回落,比如毛利率,回落到历史低点的12.4%。

  我和融创交流比较多,我也一直对他们之前的战略青睐有加,就是他们一直强调的进入核心城市,从最早的天津、北京、重庆,到和绿城合作成立融绿平台进入上海及周边(苏州、无锡、常州),以及其后进入杭州。在这些核心城市中,溢价空间较高,市场相对稳定,利润空间也一直保持较高水平。

  而在15年,融创的拓展战略发生比较大的变化,从以前的少数核心城市,开始全面拓展。短短一年的时间,新进入济南、成都、西安、武汉、南京、合肥、佛山、东莞、宁波、郑州、海南万宁等城市,城市布局从8个增加到19个。

  虽然融创16年的目标比较保守的定在800亿元,但明眼人一看,这已经剑指千亿的态势,老孙还是想把融创继续做大。做大不是坏事,7家千亿企业,大了之后也越来越强,但今天继续为追求规模而做大,还是隐含着一些风险。

  第一,城市进入风险。我个人对融创进入的部分城市还是持保留意见,比如西安,比如成都。西安房价最近三年基本不涨,供大于求的态势没有得到改善,库存消化周期依然有19个月。成都也是一个“跑量不跑价”的城市,开发商要在那里赚钱异常困难。

  这些城市实际的价格空间都是比较有限的,即使融创有较高的运营能力和比较低的项目成本,但在这些地方要做溢价还是比非常困难,和北京、上海不可同日而语。这是基本面的问题,不是企业能力的问题,有时很难抗拒。

  第二,部分招拍挂土地价格较高。未来存在一定风险,尤其那些溢价超过100%的。其中,合肥地块是典型,楼板价比周边的销售价都要高。合肥虽然在二线城市表现突出,但在短时间内房价上涨过快,已经存在一定的房价泡沫,再期望上一个台阶难度不小。运营能力、团队能力并不是永远无往而不胜的,有时候天时地利比人和更重要,之前在无锡项目中也存在类似情况。

  第三,已竣工待售物业继续增长。2015财报中,已竣工待售物业从2014年的137亿元增长到157亿元,占比增加4个百分点至32%,达到历年最高。特别是在2015年销售大年中,仍然出现了已竣工待售物业的增长,这也说明了部分城市部分项目还是存在去化压力。一般情况,已竣工物业都是现房,营销上和产品上的调整空间比较小,属于较难啃的骨头。这个数字不断增长,对企业的压力还是非常大的。

  尽管有这些风险,我还是非常喜欢融创这家企业,我也喜欢老孙这个人,既精明又实在,做房地产就应该这样,再大的生意都是生意,如果融创从上到下都能够做到这点,我还是挺看好它的。

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