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开发商“违法”拆100多栋豪华别墅逼迫业主维权

https://www.biud.com.cn 2016年03月31日09:00 家居装修知识网

中商网法治频道讯　近日，广东河源发生一件非常离谱的事件。通常来讲，违法建筑被政府部门和城市执法大队通过法院发出拆除通知后才会执行拆除，但如今河源发生开发商强行拆除上百栋豪华别墅。难道是这些业主太有钱建着玩，还是开发商为了更多利益执行违法强拆?为此记者收集大量材料，对开发商违法强拆事件进行调查。

24日记者在广东河源客家公园旁一个高档公园里小区(又称岭南花园)看到，多位业主与现场拆除施工方发生口角，争吵较大。争吵现场触动交警与派出所，通过派出所民警的劝阻，现场没有发生强烈的打斗事件。多位业主冒雨或打着雨伞在小区门口维权。门口停放着几辆小车，小区里面几台挖机现场施工。

记者在施工现场看到，原先一排排整齐的欧式豪华别墅已经变成了一片废墟，还有3台挖机停在废墟上，其中一台正热火朝天地进行清场拆迁工作，拆迁的轰鸣声不绝于耳。施工的四周被一排排3米多高的蓝色铁皮包围着，过往的行人只能通过铁皮交接处的细缝看到里面的情况。

在被拆除的小区里面只剩下几栋别墅未拆除，特别显眼。在施工现场停放着两辆小桥车，看上去像是被施工方使用某种机器摆放到泥巴堆里面。情况一度陷入僵局。

未通知业主公共设施被毁新房面临旧房政府领导“装看不见”还是无法下手辖管

据业主黄先生介绍，“从2015年4月到现在，我们都在维护我们小区业主权利，但是目前仍未有结果。开发商河源建荣房地产公司(以下简称“河源建荣”)未经政府职能部门批准，擅自改变曾经政府合法批准的《公园西路住宅规划平面图》计划，强制拆除小区的公共设施。同时，他们在拆除的时候根本没有向任何职能部门申请报批。目前虽有备案，但是从没有见政府以及相关部门现场制止施工，也不知道是政府和职能部门放纵还是有某种利益关系。政府、住房和城乡规划建设局开过多次协调会议，至今未达成协议。对于拆除公共设施以及上百套别墅事件来说，开发商已经触犯了国家条例，政府以及相关部门应该出面对我们小区擅自拆除事件协商好处理好，方可施工拆除。可是开发商根本没有与我们多位业主协商成功，继续施工，放纵开发商毁坏公共设施，破坏百姓家园。如果曾经没有被政府规划，不是别墅区我们怎么能够购买公园里的房子?一个国家一个政府一个职能部门不按照规定规则办事，那我们国家政府要那些规定干什么?既然开发商认为‘该工程日久失修，外墙渗水严重，影响客家文化公园周边环境’，而住房和城乡规划建设局答复函里面、河规建信复〖2016〗12号里面提到‘公园里小区于2006年开始建设，后因项目的规划设计标准和建设水平较低及市场需求变化，建筑形式呆板’，这样说来该房屋存在很多问题，那为什么其他未出售的别墅被拆除，我们的不拆除?难道是因为我们出钱快?还是根本没有把我们这些消费者放在眼里?”

据了解，该小区名为“公园里”，是由河源市建荣房地产开发有限公司2004年开发，该小区位于河源客家文化公园山脚下，其中占地面积60000 平方米，建筑面积40000平方米，一共有135栋别墅，其中独栋别墅103套，联排别墅42套，景色优美，是河源市少有的纯别墅小区。

开发商：拆自己建的房子与业主无关

对于拆迁已建好数十栋豪华别墅这种“土豪“行为，记者采访到开发商(河源建荣)的主要负责人古先生。古先生告诉记者，公园里小区开发至今，销售业绩不理想，造成资金困难，拆除小区别墅实属无奈自救之举，并表示本次拆迁费用就高达1.2亿。

据古先生介绍，公园里是河源市屈指可数的纯别墅小区，有103套独栋别墅和42套联排别墅，另外还有70余套商铺别墅，推倒小区别墅不仅是为了自救更是为了提高小区整体服务质量，从而保障业主的合法权益。

对于未经业主同意和未取得相关手续而私自拆毁别墅，更改小区整体规划，古先生则称，“我公司拆除自己建的房子，有什么不合法?并且我们已从相关部门取得手续，在住建局档案室都可以查到。而对于业主所提出的“置放房子，补装修款，以及新建房子，业主可相对应的补一定的差价”这一诉求则以不合理为理由而拒绝接受。

小区业主：开发商违法拆迁美丽家园变成断壁残垣

业主王女士表示，“2012购买该小区联排别墅，因为小区环境优美，不久之后就搬了进去，房子前前后后装修花了几十万，从装修完到入住已经有一年多了。2015年4月份开发商(河源建荣)在未通知小区业主的情况下，私自安排拆迁队进入小区内拆除已经建成的数十栋别墅。拆迁的过程中破坏了小区已建公共设施和绿化，并且长时间的施工噪音对小区内居民的日常生活造成了极大的影响。开发商推倒已建别墅，破坏了小区当初开发的整体规划，与业主购房时的合约不相符。我认为小区要重新规划改建就应该将小区规划内所有房子全部推倒重建，而不仅仅只是未售出的别墅。”王先生告诉记者，“我们担心如果小区重新规划改建，重新建的别墅区所配套的公共设施、绿化及停车场是否算入我之前购买的房子，自己购买的新房就会变成旧房”。

据了解，住建局在小区进行违法拆迁之后曾向开发商(河源建荣)下发了第一张停工通知书，河源建荣在收到停工通知后下令停止了施工，之后不久又动工拆迁，此时河源建荣是未向住建局报备拆迁方案的。同年12月26日、2016年1月26河源市住建局相继对河源建荣下发停工通知书，河源建荣置若罔闻仍然继续施工。

住建局：开发商拆除自建楼房不需审批望业主开发商加强协商

为了进一步调查核实事件发展，记者来到河源市住建局，在信访室采访到负责此事的相关负责人。据该负责人介绍，开发商如果因为某种原因拆毁自己开发的楼盘不需要通过住建局审批，可以自行拆毁，而如果重新规划建设则需要住建局审批方可施工。住建局3月18日在对信访拆迁小区业主的书面回复中显示，暂不批准“公园里”小区改建，与小区业主协商之后再提交申请。如果协商不统一，则建议通过司法程序解决事情，同时住建局将加强小区内施工安全监管，切实有效的保障小区居民的人身安全。

而对于小区业主提出“开发商在进行第一次违法拆迁时，住建局下发停工通知之后，为什么没有派遣执行人员前往现场执行。如果正如住建局宣称的执行人员力量不够，无法执行时，为什么不申请调人，而是选择放任开发商继续拆迁?”该名负责人表示，由于多种因素导致执行存在困难。

据该名负责人表示，为了更好的处理此事件，保证老百姓(603883,股吧)的权益不受侵害，住建局和市里曾多次组织开发商和业主进行协调。近期，将会由河源市市长牵头组织一场协调会，尽可能在桌上将双方的矛盾和平解决。

现场拆除保留极少

记者采访中发现该小区的别墅大部分拆除，紧挨着公园的一旁有几栋未拆除。

“据了解与该市某副市长有关，具体哪一位确实不知。很多人亲自看到过某市长居住过，只是目前不想透露是谁。”业主说。

住房和城乡规划建设局答复矛盾

记者调查，看到了多份停工通知书，却没有看到责令整改通知。如果百姓建房未达到规划手续就要强制拆除，则要申请更多部门现场执法。但开发商已经破坏政府批准的规划施工，这难道不违背法律吗? 如果当年的规划出了问题，应该由谁承担责任?如果一个小区大面积出现规划问题，难道规划局没有责任吗?规划局属于政府部门直接管辖范围，也就是说，政府以及住房城乡规划建设局有更大的责任问题。不能把你们这些责任放在那些购房消费者的身上，其实政府领导与住房城乡规划建设局你们不应该检讨一下自己的责任吗?

公园里小区业主要求将其已购房屋纳入小区建设范围,但记者在河规建信复12号答复里面处理意见中看到：该答复处理意见(一)该局暂不批准公园里小区的改建设计方案。如果破坏政府批准的规划叫破坏规划，那一个市的文件可以随意变动吗?如果不行，那么没有批手续建房的可以强制执法吗?规划随意改动又意味着什么?处理意见(二)开发商建荣公司与业主进一步协商补偿事项，如确难以形成统一意见，建议通过法律途径依法依规解决。对于此意见，难道目前的问题难道不是制止开发商拆除问题、制止破坏小区业主公共设施问题，而是补偿与法律问题吗?若连制止拆除小区房屋都没有到达，怎么能够说补偿与法律问题?意见(三)该局将加强对施工现场的监管，确保公园里小区施工安全。最早开发商没有备案拆除时为什么不制止?对于你们施工现场的监管问题，到底是房屋建设施工安全监管，还是拆除施工现场监管?被拆除的房屋存在安全，那没有拆除的房屋难道就安全了吗?

这责任到底该由谁来承担?其中是否违背了法律?记者采访了有关法律专家。

法律专家意见：法律法规

对于河源公园里开发商擅自上百栋别墅来说，是非常典型的违法案件，而不是开发商和河源市住房城市规划建设局所认为的“开发商是在拆自己的房子，政府管不着”，也不是受理该案的源城区法院在给起诉业主的〈通知〉中所说“你们的保全申请，经审查，属于政府城市规划的问题，不属人民法院审理的范围”。擅自改变政府批准的规划，根据《中华人们共和国物权法》第70条、第72条、第73条、第81条的法律规定，是严重侵害业主已购该小区房屋业主物权的侵权行为，而民事物权被侵害怎么不是法院民事审判和民事诉讼保全的范围?同时，按照国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第二条(一)项规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批;……对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设，限期改正，并处以处罚”和《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》 (2016年2月6日)“二、强化城市规划工作之(五)严格依法执行规划。经依法批准的城市规划，是城市建设和管理的依据，必须严格执行。进一步强化规划的强制性，凡是违反规划的行为都要严肃追究责任。城市政府应当定期向同级人大常委会报告城市规划实施情况。城市总体规划的修改，必须经原审批机关同意，并报同级人大常委会审议通过，从制度上防止随意修改规划等现象。”的行政法律法规，由此可见，开发商的行为是严重破坏政府已批城建规划的违法行为。

如此明显的法律和事实，难道河源市建荣开发商、政府、职能部门都是在把法律当儿戏吗?难道开发商对上百栋别墅拆除没有违背法律吗?难道开发商、河源市人民政府、住房城乡规划建设局能够置国家七部委和中共中央的上述规定等法律于不顾，而随意强制拆除别墅吗?

目前多个业主已经向河源市源城区人民法院提起侵权起诉，同时依法申请诉讼保全(停止侵权行为保全)，但法院拒不作出书面裁定，也不进行保全。法院至今未受理业主的保全申请。对于此案记者将进一步调查追踪报道。