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深圳楼市进入调整期拿高价地者最受伤？

https://www.biud.com.cn 2016年04月01日10:02 家居装修知识网

3月25日，房价暴涨中的深圳终于迎来调控新政。新政要求非深圳户籍购房社保由1年改为3年，二套房首付提高至4成。深圳新政与上海相比较为宽松，业界人士对新政能否遏制涨势汹汹的深圳楼市持怀疑态度。
　　每一次的楼市调控都伴随着一系列影响，深圳楼市不可避免地迎来了一段调整期。

上涨动力不足
　　据《每日经济新闻》记者了解，新政后深圳楼市量价齐跌。3月27日成交仅42套，3月29日成交106套，成交量呈现不稳定状态。其中龙岗、南山以及宝安区域为楼市成交的主要区域，其中龙岗占据总体成交的半壁江山。
　　深圳中原研究中心王飞认为，目前成交数据不能准确反映新政后的真实市场，市场成交与数据之间存在时间差。新政提高了一部分群体的购房门槛，加上新政对楼市的影响暂时不确定，购房者夹杂着恐慌和观望等多重情绪，成交随之起伏不定。
　　由于新政提高了深圳购房门槛，导致购房需求挤出到周边城市，东莞、惠州楼市升温。楼市调控的真正目的凸显出来了。楼市分化严重，一线城市楼市火爆，三四线城市库存高企，去库存成为楼市主要任务。
　　据中原地产新房到访统计显示，从2月底开始，深圳新房访客出现下滑态势，新政后下滑幅度明显增大。二手房方面，从3月中开始客户到访量出现下滑，新政后下跌幅度达13%，降幅惊人，二手房报价指数从2月底开始连续下滑16%。
　　据了解，3月份深圳楼市成交逐渐下滑，楼市上涨动力略显不足。2月29日到3月6日成交1772套，环比上一周的3163套大降44%，而到3月第三周成交仅为901套。二手房市场，不少地区业主报价出现下降。

市场调整周期有多长？
　　调控的靴子落地，对于深圳楼市的意义不言而喻。中原研究中心认为，深圳将迎来长达6个月的楼市调控期。
　　第一阶段为新政出台后近1个月内，表现为楼市成交下降，价格将维持稳定，局部区域价格或微降。成交下降主要因为购房门槛的提高、市场的观望情绪加重、新政挤出效应带动周边城市成交上涨。
　　从报价来看，房源较多的南山、龙岗等区域放盘价格指数出现下跌，王飞认为这些区域由于客户的选择空间扩大，选择面广，存在价格微跌的可能性。
　　第一阶段过后，将迎来长达2~3个月楼市成交的萎缩期，价格开始出现微跌。在经历第一阶段成交量的下跌之后，价格上涨动力不足，实际成交价格出现下跌。王飞进一步补充，深圳房价不存在太大的下调空间，具体情况需要根据客户观望时长而定。
　　等到价格调整到一定阶段，将迎来第三阶段的成交量回升。按照以往经验，楼市调控的每一个阶段都不会持续太长的时间。
　　通过观察发现，在楼市调控期，不同阶段主要表现为成交量的不同，价格出现微跌，稳定是常态。李克强总理在参加博鳌论坛时表示，继续保持房地产平稳健康发展，避免房地产市场出现大的波动。语言简练，但是重点突出，未来楼市以维“稳”为主。
　　政府调控楼市的目的就是为了避免楼市出现暴涨暴跌，稳定是第一要务。可以预见，深圳楼价出现暴跌的可能性几近为零。

龙岗受影响最大？
　　关于新政对于不同市场需求的影响，王飞认为短期内投资客的影响较大，由于入市门槛较高，二套房以及非深圳户籍人员买房需求受到抑制，但整体而言影响不会太大。市场的观望态度会对楼市带来最主要和直接的影响。
　　据美联物业数据显示，截至3月29日，深圳全市住宅库存为32482套，较2015年底减少5084套，按照这一消化速度，深圳整体库存压力小。也存在个别区域库存较高的情况，2015年底龙岗库存为11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占据全市库存的四成。
　　数据显示，2015年龙岗楼市表现亮眼，成交29753套，占全市成交量的45%，为各区最高。成交均价为24769元/平，同比上涨31.9%，几乎消灭“一字头”，“二字头”楼盘也慢慢减少。而龙岗也为新增供应大户，主打刚需户型的龙岗是2015年投资客聚集区域，深圳楼市新政认房认贷打压投资行为，同时存在一部分误伤刚需的情况，龙岗区不可避免的成为新政打压的重点区域。
　　研究院智库中心研究总监严跃进认为深圳楼市暴跌可能性较低，但短期内存在个别楼盘调整价格的情况，南山前海区域炒作厉害，价格虚高，价格或将向下。

拿高价地企业最“受伤”
　　新政后的深圳市场房价上涨动力不足，房价保持平稳或出现微跌，深圳楼市将一改去年的态势，开发商定价将更为谨慎。开发商的利润空间受到一定程度的挤压，将轻微收窄。
　　严跃进认为新政提高二套房门槛，市场需求出现下滑，将会压缩刚需改善型项目价格。另外，定价较高的项目将受到调控，为了保持深圳楼市健康平稳发展，政府在发放预售证时会对定价较高的项目进行排查，定价过高的项目预售证获取难度增加，基于这一认知以及市场情况，开发商在定价时需保持审慎。
　　利润除了受房价影响，也与成本密不可分，集中体现在土地成本上。2015年房价大涨前拿地的企业，经历2015年的暴涨，土地估值将大幅提高，未来项目的利润空间将扩大。以恒大为例，2015年通过各种渠道在深圳获取了20块土地，预计总合约销售额为3700亿元以上，单凭土地增值，恒大已经赚得盆满钵满。
　　在房价暴涨后拿地的企业，将面临利润空间压缩的窘境。房企利润率偏低已成为地产行业的“疑难杂症”，而在调控期的深圳高价拿地无疑是雪上加霜。