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高估值低融资成本港股房企回归潮起

https://www.biud.com.cn 2016年04月05日08:38 家居装修知识网

“赴港上市”，这一曾被视为国内房企在资本市场的最佳路径正悄然发生着变化。

金融改革带来新的融资机会，包括首创置业、富力地产、万达商业在内的港股企业均在酝酿回归A股市场的怀抱。

“富力地产和万达商业的拟回A股，多是由于港股的估值偏低，力图在A股获得资本市场的认可。”易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱分析，尤其是市盈率方面，比较千亿企业最近的数据来看，四家H股上市的企业动态市盈率在5-7倍左，而在A股上市的三家房企的动态市盈率均超出10倍以上，其中绿地控股更是达到了30倍。“再考虑到人民币贬值、国内利率水平低等优势，A股的融资能力和优势已经开始显现。”

在回归A股的对外口径中，高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题等“利好”常被房企挂在嘴边。但外界同时担心，等待这些雄心勃勃意欲重回A股市场房地产股的，会是大陆资本市场的红利，还是又一次的“沉沙折戟”？

与此同时，面对政策红利，房企回归A股仍要面临私有化、拆解架构、国内上市排队等一系列繁琐过程，需要耗费大量的人力、财力、物力。这使得他们还处在“等风来”的阶段。

扎堆回A股

2016年3月21日，首创置业财务总监罗俊在香港召开2015年全年业绩会上表示，公司预计将在2016年上半年完成A股申报工作，进入中国证监会审核的进度当中。据悉，首创曾在2004年、2007年、2009年、2010年、2012年及2013年均有过回归A股的尝试，但都未获成功。

无独有偶，早在2005年香港上市，并于2007年高调宣布回A的富力，截至目前，其回A之路仍未有准确时间表。

2007年，富力地产高调宣布回A，后因资本市场环境变动回A计划被拖延。至2008年5月，富力地产决定重新向A股发出冲刺，最后受累于地产调控而以失败告终。

2010年及2012年，富力地产均为回A进行过努力，但最终因终止审查而使回A计划搁浅。

2015年6月份，富力宣布重新启动于中国境内建议A股发行并已聘请相关中介机构开展工作。并于11月13日披露《首次公开发行A股股票招股说明书》，拟再次重回A股上市。

2016年3月11日，李思廉在富力地产2015年业绩发布会上表示：“现时中国股市比较疲弱，IPO并未有准确的时间表。”此前李思廉曾透露，富力2015年9月份便向证监会提交申请表，目前IPO排在第300多位，顺利的话可能在2016年底或2017年第一季度过会。

与富力、首创置业相仿，“兜兜转转”已七年之久的万达商业，则经历了从A股上市遇挫到转战H股，再到如今谋图回归A股的戏剧性转折。

据悉，目前港股回归A股主要模式一是直接通过IPO公开发行股份，另一种是换股吸收合并、分拆上市，类似于再融资。有分析指出，港股直接通过IPO回归A股需要排队，时间会比较长。而通过吸收合并或借壳重组的方式回归A股则相对来说时间会快一些。

高估值+债券诱惑

疑问随之而至，港股房企为何如此执着于回归A股市场？

“主要原因就是两地市场较大的估值差，这从绝大多数A股股价高于H股便可看出。对于某些新兴行业，A股的估值可以是港股的几倍，A股的高估值对于需要资金的港股来说可以更多地融资。”对于港股纷纷回归A股，经济学家宋清辉如是表示。

2016年3月18日，首创置业发布公告称，拟发行不超过3.7股A股的申请，表明其再次计划回A。

首创置业总裁唐军称，A股IPO将进一步拓宽净利融资的渠道，可采取A股可转债发行、净利增发、配股等融资方式，融资效率得到提高。

克而瑞研究员朱一鸣指出，A股市场房企融资方式相比H股更加多样化，“2014年3月非公开发行审批通过之后，证监会随即放宽公司债门槛、央行紧跟开闸中期票据资本市场。增发、公司债、中期票据三大融资方式放开后，A股房企可根据资金需求情况灵活选择融资方式。”

来自克而瑞的数据显示，2014年108家A股房企融资总额同比上涨71%；票据、债券类融资占比为35%，环比增长10个百分点。

“同时，随着房企增发、中期票据融资占比的增加，A股房企融资成本亦能进一步降低。”朱一鸣表示，2014-2015年中期票据年利率在4.55%-8.37%区间浮动，行业平均借贷成本约5.36%。相对来说，海外市场发债成本普遍较高，特别是中小房企的成本高于10%，相对优势明显下降。

2011年3月1日，港交所上市公司金隅股份正式回归A股上市。2016年3月15日，金隅股份成功回归A股市场，并在上交所发行50亿元公司债券，其中：3+2年期品种发行规模为32亿元，票面利率为3.12%；5+2年期品种发行规模为18亿元，票面利率为3.5%，均创下金隅股份历年来债权类融资成本的最低水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，在2015年持续降息的政策效应下，降息通道正式开启，近两年的融资成本总体会保持一个低位，这是促使港股房企回归A股市场的一个重要因素。“此外，A股市场的治理模式在不断发生改进，其融资优势和信息披露优势，都促使很多房企回归A股市场。”

严跃进同时指出，如果企业本身不积极转型，那么仅凭A股市场的回归，其实意义并不会太大，即缺乏基本面的支撑。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，在A股市场与H股市场两边恢复平衡的情况下，以大盘股为例，A股比H股估值高30%左右，“确实回归A后会提高企业股票市场估值，因为国外市场一直以来都对中国的房地产市场不看好，所以房企回归A股，尤其对重资产房企日后的发展还是有积极作用。”