老工业基地沈阳“去库存”之痛：零首付昙花一现
2016年3月28日下午，沈阳市政府发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（下称《意见》），22条举措中，此前最为引人注目的“大学生零首付”政策被删除。
与上海、深圳出台房地产限购措施相反，这次沈阳的楼市新政，目的是化解房地产库存。其刺激政策包括二手房营业税、个人所得税先征后补；居民互换住房实行“零税费”政策；加大公积金贷款额度支持等。
近一个月前的3月1日，《意见》初稿规定，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，首付比例实行“零首付”。这一政策实属史无前例，一时引来全国网民“围观”。
在舆论对“零首付”政策热议几个小时之后，3月1日夜里，沈阳市委宣传部官微连夜发布消息，称“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。
3月23日，沈阳市长潘利国在博鳌亚洲论坛上表示，“大学生零首付”购房政策“是个误会”，“该政策目的是把更多的大学生年轻人留在沈阳，而不是去库存。有关零首付开发商有意愿出台，大家也提出了一些建议，现在还在论证”。
沈阳为何会昙花一现“零首付”政策，这一老工业基地面临着怎样的去库存压力，南方周末记者近日赴沈阳进行了调查。
垫资凑首付
开发商为购房者垫资支付房贷首付的行为，在沈阳房地产界以不同形式存在，这一做法距离“零首付”只一步之遥。
2016年3月13日，沈阳市浑南区白塔河路地铁站出口处，路人刚刚探出头，十几张楼盘宣传单便塞到眼前，派送员们的嘴里嘟嘟囔囔：“看看我们的（楼）盘，免费接送，可以垫首付。”
当地人把这些受雇于开发商的传单派送员称为“小蜜蜂”，他们遍布浑南区地铁、有轨电车站。遇到有买房意向的潜在买家，“小蜜蜂”们会蜂拥而上极力争夺，获胜的直接用专车将其接送至自家楼盘。
为了卖房子，沈阳的开发商们使出了浑身解数。“什么办法都用上了，‘零首付’都推出了，还有啥没想过？”沈阳地产圈一位资深开发商刘超如是说。
“实在不行，我们可以借钱给您付首付。”置业顾问杨忠孝所在的楼盘，距离白塔河地铁站、有轨电车站都不远。面对“小蜜蜂”千辛万苦拉来的看房者，他来不及介绍楼盘情况，就迫不及待地亮出垫资凑首付的底牌。
杨忠孝给出的垫资方案十分诱人。购房者只需支付首付款的20%，剩余款项可由开发商先行垫付，垫付款项不收利息，可在4年期限内分8次偿还。举例来说，总价50万的房子，20%的首付是10万元，客户只需拿出2万，再向开发商借8万，就可以去银行贷款买房了。
不过在借款还清之前，开发商要扣押购房合同。杨忠孝对南方周末记者说，垫首付的营销方式在沈阳房地产行业极为普遍。
沈阳有轨电车2号线国际软件园站附近的一处楼盘，由当地一家民营房企开发，其置业顾问张文婷提供的优惠套餐与杨忠孝有所区别。购房者同样可以获 得首付款20%的垫资，但要支付每年9.6%的利息。“现在办这个的人挺多，都是年轻人。”张文婷告诉南方周末记者，办理有利息的首付垫资业务，与银行房 贷业务并不冲突。
南方周末记者走访的沈阳楼盘中，有的开发商还推出了团购项目，在首付之外支付1万—2万元的“团购费”，可以享受总房款3万元—4万元的减免优惠。这一团购业务与首付垫资并行不悖。
一般而言，购房者正是因为凑不够首付款，才会选择向开发商借钱垫资，但开发商仍然开出降总价的团购优惠条件。“这两个不矛盾，开发商是想回笼资 金，能回多少算多少。”刘超解释这两个看似矛盾的营销手法时说，购房者凑够首付后，可以从银行贷到房款，这笔资金让开发商极为解渴。
刘超在沈阳房地产界耕耘多年，早在2008年，受金融危机影响商品房销量骤降之时，他就尝试借钱给消费者贷款买房。当时敢于如此操作的开发商凤毛麟角，刘超介绍，当时有一部分借款为开发商直接提供现金，也有一部分为第三方担保公司提供借贷。
由于垫资风险巨大，刘超等开发商摸索出按照职业、地域、年龄等特征拟定的六条“风控”标准，对借款的购房者进行严格筛选，符合标准的才给办理垫资业务。
六条标准中，其中一条为观察购房者的现场反应。“说话的速度，表情什么的，是不是真心想买能看得出来。”刘超介绍，其他五条标准由售楼小姐控制即可，但这一条需要有经验的经理亲自把关。
直到现在，开发商垫资步骤简化了许多，杨忠孝介绍，如若购房者有垫资意向，直接与开发商签署垫资协议即可。而刘文婷所在的开发商，可以选择与第三方签署借款协议。
虽然开发商垫资方案、途径各有差异，但相较于8年前刘超小心翼翼的“探索”，沈阳地产界逐渐形成了垫资首付的行业潜规则。
“想做‘零首付’其实什么时候都能做，不用政府号召也能做，不用大惊小怪的。”刘超认为，开发商为购房者垫资支付房贷首付的行为，在沈阳房地产界以不同形式存在，这一做法距离“零首付”只一步之遥。
库存压力下的利益绑定
在去库存的过程当中，开发商、银行、政府的利益已经深度绑定，都是为了撬开消费者的钱包。
“以前的垫首付都是开发商自己垫，但这次不一样，这次是开发商想让政府出面解决去库存问题。”在沈阳从事房地产策划、营销工作的张文婷对南方周末记者说。
房地产业是沈阳财税的主力之一。2015年度，沈阳全市纳税百强单位名单中，有24家房地产及建筑业企业，实现全口径税收32.4亿元。
刘超坦陈，无论开发商自救式的垫资首付营销手法，还是政府层面推出的“零首付”政策，归根结底都是因为库存量太大，房子太难卖所致，“不到万不得已，不会这么做”。
2014年，沈阳楼市商品房待售面积超过1200万平方米（沈阳市统计局数据），也是在这一年下半年，沈阳房价进入下行周期，商品房销售面积也大幅减少。
“零首付”的风险不言而喻。“开发商找人做担保的，客户不还钱，开发商得还。”刘超解释道，“一不小心借错了人，就会赔钱。”
据腾讯财经“棱镜”报道，2014年10月，沈阳当地一家名为瀚博地产的开发商推出“零首付”购房项目，结果销售出去的300余套商品住宅，有60套房子出现了断供违约。
银行是心里最为矛盾的一方。张文婷认为，一方面银行出于风险厌恶，并不欢迎“零首付”政策的出台。但另一方面，由于银行业务与房地产深度绑定，业务增长又离不开房地产公司业绩的支撑。
当地银行一度对房贷审核极为严格。刘超介绍说，除了各种必要的资质证明、信誉调查以外，最严苛的一步是要求出具购房者向开发商支付款项的“进账单”。
“钱本来就是开发商借给购房者的，现在又要证明这个钱购房者已经还给了开发商。”
杨忠孝与张文婷一再强调，签署垫资协议，并不影响购房者到银行办理贷款业务。“开发商借钱给购房者，银行肯定知道，只能睁一只眼闭一只眼。”张文婷分析，在去库存的过程当中，各方利益已经深度绑定，都是为了撬开消费者的钱包。
瀚博地产楼盘出现违约现象的客户大部分为异地务工的农民工。这导致政府后来的“零首付”政策把目标锁定在了大学生身上。
张文婷认为，“垫首付”与“零首付”之间的区别已经十分微弱，即便“零首付”政策没有被叫停，最多也只能起到营销噱头的作用，对市场刺激作用有限。
作为东北三省区域中心的沈阳市，商品房销量并不算低。沈阳房地产研究所副所长张祥提供的数据显示，2015年9月份至2016年2月份的6个月当中，沈阳平均每月能卖掉157万平方米的商品房。
但相较于销售数据，沈阳楼市的库存量仍然惊人。易居中国的数据显示，截至2015年10月，沈阳房地产市场新建商品房库存接近3000万平方米，在其当时纳入统计的39个城市中居首，在全国也排名靠前。
沈阳房地产研究所提供的数据显示，沈阳在售商品住宅库存大约是2520万平方米，除此之外，还有在建的工程项目8000万平方米，以及1000万平方米的待开发土地。
“买个小房就算改善了”
沈阳现有住房中，60平方米以下的户型占到38%，90平方米以下占60%。
在沈阳读书的邱绍珺，老家位于沈阳郊县新民市，2011年从辽宁大学毕业后，在沈阳浑南区购置了一套90平的三居室。邱绍珺的妻子张旭晨当时还未与其相识，也是通过父母帮衬在铁西区买了房子。
在张旭晨心目中，住房是一道抹不去的儿时记忆。小时候，她与父母一家三口居住在铁西区偏远的郊区，二层平房，没有独立卫生间、厨房。每当下雨，家门口的土路泥泞不堪。“比电影《钢的琴》里边男主角住的红砖楼还要差。”她说。
2002年，她们居住的片区迎来旧城改造。当时给出的回迁条件为，到更为偏远的地方置换一套大房，或者原地补偿一套新房，但是要补差价。正值中 学阶段的张旭晨还未满18岁，一家三口只有父母两人可以享受补偿指标，所以如果选择原地补偿的话，只能分到一套40平米的小房子。
经过反复商量，张旭晨家争取到了姥姥的20平米指标，得以享受60平米的补偿指标。最后，父母又“咬了咬牙”，以每平米600元的差价作为补偿，争取到了一套75平米的三居室。
张旭晨说，直到现在这处住所都不算太过时，她的父母仍在其中生活。
沈阳房地产研究所副所长张祥向南方周末记者介绍，作为老工业基地，在改革开放前，沈阳人均住房面积仅有7.6平方米。1998年之后的全国商品房改革，沈阳一直都在偿还历史欠账。
计划经济时代的住房印迹，影响到了沈阳人的商品房消费习惯。沈阳现有住房中，60平方米以下的户型占到38%，90平方米以下占60%。“老百姓又不是很富裕，买个小房就算改善了。”张祥说，沈阳每年棚户区改造2万户，加上一些改善性需求，房地产市场需求强劲。
出于偿还历史欠账、老城区改造的需要，新世纪以后沈阳的城市建设进入快车道。2000年，沈阳建成市区面积238平方公里。2014年，达到430平方公里。老牌重工业基地铁西区，多年来大规模企业搬迁，获得“2008联合国全球宜居城区示范奖”。
大量库存背后折射的是沈阳作为老工业基地迫切的城市更新愿望。
邱绍珺与张旭晨结婚时，两人选择用铁西区购置的房产作为婚房。一方面，方便以后张旭晨上下班，另一方面，邱绍珺购入的那套房子生活太不方便。原本规划的四期项目，只完成了一期的一半便烂尾，规划当中的小学至今是一块平地，商场只剩下一处栽着半截钢筋柱子的大坑。
“太不方便了，买个菜要走半个小时，买包烟都没地方。”邱绍珺抱怨说。
（应受访者要求，文中“刘超”为化名）
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