中资布局美商业地产进入高峰：投资金额上千万算小虾米
美国纽约的AquityLLC专门为美国当地的房地产开发商做房地产融资，第一季度刚刚帮助中国的一家小型机构投资曼哈顿中城的一个房地产项目。
AquityLLC的董事总经理李池告诉《第一财经日报》记者，公司的中国客户主要是一些中小型房地产公司或基金，目前有4到5家公司在商谈中。“我感觉，中国人开始投资美国商业房地产的潮流大约出现在3年前，现在则出现一个高峰。”
李池手头的项目中，一个是耶鲁大学附近的出租办公楼建造项目，另外一个则是西雅图的房地产项目。其中，西雅图的房地产项目离亚马逊公司总部仅约5分钟车程。她说，中国投资者们有着自己对投资风险的评估。
“来自中国的投资者喜欢融资阶段已经进行到后期的项目。也就是说，房地产开发商已经把地买下来了，银行建筑贷款也已经批下来，并且开发商自己有一定 的投入量，例如10%到20%不等。很多投资者希望和那些最大的、经验丰富的开发商合作。因为，尤其是金融危机后，开发商如果没有足够的行业背景，建筑贷 款很难被银行批下来。”李池说。
瞄准美国商业地产
李池的客户往往投资一个项目就出手上千万美元。但和中国的一些大型企业相比，这些还只是“小虾米”。
安永中国海外投资业务合伙人张晓青告诉《第一财经日报》记者，中国排名前20的房地产开发商都虎视眈眈地盯着美国的商业房产业务。一业内人士也向记 者表示，多家房地产公司正在竞标西雅图的一处商业房地产，虽然目前还不能透露公司的名称，但该人士表示，其中不乏中国最大的一些房地产公司。
3月中旬，有消息称，安邦保险集团在2014年买下纽约的华尔道夫酒店后，又同意以65亿美元的价格从黑石集团(Blackstone)手中将战略酒店及度假村(StrategicHotelsandResorts)买下。
战略酒店及度假村拥有包括曼哈顿中央公园附近的JW万豪埃塞克斯之家酒店(JWMarriottEssexHouseHotel)和硅谷地区、华盛 顿和怀俄明州度假小镇杰克逊霍尔的四季(FourSeasons)酒店在内的18家豪华酒店，曾是一家上市的房地产投资信托，2015年9月被黑石集团高 价收购，并于2015年年底退市完成交易。包括承担的债务在内，黑石支付了60亿美元，但仅仅3个月后，该资产已经为黑石增值5亿美元，带来超过8%的利 润。
“美国的商业地产发展很快，2015年投资额达到4680亿美元，比2009年谷底时的830亿美元投资有着巨大的增长。目前的年投资额已经超过了 危机爆发前的2007年时的最高水平。其中，中国对美国的商业地产投资增长与其他国家相比遥遥领先。”费城宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产客座副教授山 姆·坚登告诉《第一财经日报》记者。
根据政治智库机构荣鼎咨询公司（RhodiumGroup）的统计，2015年，中国对美国的直接投资（FDI）比2014年上涨30%，达到创纪录的157亿美元。而2016年的第一季度更加强劲，目前有220亿美元的投资正在进行中。
中国对美FDI最近3年出现了爆发式增长，而房地产和酒店业增长尤为迅猛，目前已经取代能源板块成为中国对美的最大投资。中国对美国的直接投资在 2005年仅为20亿美元，在之后的金融危机中更是进一步下降，2010年借力能源板块投资拉动，终于超过了每年40亿美元。2015年的房地产板块中， 中国最大的投资是安邦保险以4.15亿美元购买了纽约中城第五大道717号办公楼。
“我们业务的增长率从来没有那么快过。我们现在忙不过来，部门人手不够。现在安永房地产交易并购组里，50%的客户或企业是中国客户。中国客户的交 易量已经超过了美国的现有大型交易，简直让人难以置信。”张晓青告诉《第一财经日报》记者，“最开始发展起来是在过去三年，现在业务拓展得越来越宽，旅游 地产、工业用地、仓库、码头等早就开始投资了，投资者甚至开始在了解养老地产的情况了。”
减税吸引海外投资
房地产研究公司RealCapitalAnalytics的数据显示，2015年投资美国房地产的外国跨境资本总额约为784亿美元，占美国房地产投资总额的16%。其中外国养老基金投资约为75亿美元，约占所有海外投资的10%。
而去年12月开始生效的法律有助于吸引来自包括中国的海外投资进入美国的商业房地产。1980年通过的《外国投资房地产税法》（FIRPTA）经过修改，减少了外国投资美国房地产的税负，其中最大的获益者为外国养老基金。
很早以前，外国公司和外国人在美国投资不需要像美国公司和个人那样缴纳所得税和增值税。但为了保护美国的农场，美国在1980年推出FIRPTA，要求外国投资者在出售美国的房产权益时需要像美国公司和个人一样缴税。
为了防止外国卖家卖房后一走了之，不缴纳任何税收，该法案要求外国投资者预扣10%的售价作为预估联邦税税款，州政府也要求一定比例的预扣税款作为 预估州税。外国投资人最终报税后，预扣的税款多退少补。房产权益不仅仅包括土地、楼宇以及任何与该土地有关的财产，还包括石油、天然气和矿产，以及取得美 国不动产控股公司的股权或者房地产投资信托的股权。
FIRPTA有一系列的免除条款，最近的这次修订就是放宽了免除条款的条件。所有达到外国养老基金资质的海外投资者将免除税收。同时，如果外国投资 人拥有的房产权益不超过10%，也将免除税收。这比过去35年里外国投资人要满足免税条件的持股上限5%提高了一倍。当然如果不满足这些免除条款，新的法 案要求联邦预扣税款比例从10%上调到15%。
根据RealCapitalAnalytics的数据，在过去12个月里，美国商业房地产市场最活跃的买家当中，前3位都是美国公司， 其中黑石集团以378亿美元购买594幢物业成为第一买家。而前10名买家中有6家外国投资人，包括以75亿美元购买了240幢物业的挪威央行投资基金， 以及加拿大和卡塔尔的3家养老投资基金。中国的安邦保险以69亿美元购买17幢物业排名第7，而且很明显安邦投资的物业单价比其他机构高。
“在中国企业的眼中，不动产一向是最安全的投资之一。因为美国是一个法制社会，资产的安全性有保障。中国人的投资一向是安全第一，要保值。现在已经发现开发才能获得最大化增值。所以现在中国最大的前20家房地产商全都在美国投资房地产。”张晓青说。
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