冰火两重天：香港铜锣湾“铺王”租金腰斩 中环写字楼继续攀高
随着内地访港旅客人数锐减，香港黄金地段的店铺租金已出现断崖式下挫。
“各类商品销售金额全线下滑，这是十分罕见的，其中以珠宝钟表以及电子产品的跌幅最大。因此，一线地段街铺的租金在今年第一季度平均下跌了5%-7%，而铜锣湾区的租金相比2013年高峰水平更暴跌了51%。”戴德梁行香港商业部主管林应威在4月6日的记者会上表示。
香港铜锣湾罗素街的部分铺位曾获封“全球最贵铺位”，随着香港奢饰品零售业进入寒冬，奢侈品牌高价抢铺情景不再。他透露，罗素街8号地下3-5号铺去年年底由香港本地化妆品零售商卓悦取代原有的奢侈名表店卡地亚承租，每月租金则由276万港元骤降至160万元港币，大跌42%。
无独有偶，就在同一条街，曾经有“铺王”之称的罗素街59号地下B1至B3号的铺位，租金一度高达每月250万港元。此前由英皇钟表以每月250万港元承租，但其后却空置了长达近半年。根据香港土地注册处资料，这一“铺王”被施华洛世奇租下，租约由2016年1月开始，每月租金达到150万港元，比旧租约租金低了40%。
商铺租金上半年跌幅约达10%
除了零售市道不景外，经济放缓及社会不稳定因素，令部分零售商看淡生意前景，并与业主提前解除租约，从而节省余下合约期内的租金开支。
“据我们了解，已经有一些钟表及化妆品公司正在与业主协商提前解约，主要由于前几年扩充过快，随着销售业绩明显受压，而租约未到期，他们面对较大的成本压力。”林应威指出。
自2010年以来，香港每年1-2月的访港旅客数目一直维持双位数的高速增长。根据香港旅游发展局数据，今年1月至2月，访港旅客数目同比大跌13.6%，而这一数字在2015年同期则录得11.6%的增长。其中，来自内地的旅客同比暴跌18%，与2015年同期15.8%的增长已出现明显逆转。
根据戴德梁行的统计数据显示，香港四大核心购物区，即铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角，今年第一季度的商铺租金环比下跌5%-7%，相比2013年的高位则已暴泻34%-50%。
“我们预测今年上半年的商铺租金跌幅大约为10%左右，目前一线地段街铺的租金已经回落到2010年左右的水平。相比去年年底的急跌，今年的跌幅已经有所放缓，一些位置理想的铺位随着租金明显下调，均获得商户承租。因此，我们预计今年年中商铺租金有望稳定下来。”他表示。
他续称，过去几年由于内地游客大幅增长的带动，某些奢饰品店铺扩张太过激进，积极抢占黄金铺位，经常看到在一条街上有几家同一品牌的珠宝钟表店。以珠宝店龙头周大福为例，公司在游客集中的铜锣湾区就有多达十家店铺，其中有4家分店均位于轩尼诗道。
“随着一线零售区的商铺租金回落，部分商户正把握机会重新进驻一线铺位，包括时装、饰物、鞋类及化妆品等拥有较广阔消费群的店铺，均有承接奢侈品店铺的个案。同时，外国品牌亦希望抓紧铺租回落的优势，来港拓展业务。近月有不少日本及韩国品牌正积极物色香港的铺位，这些品牌从时装、化妆品、生活时尚以至食肆都有。”
由于零售市道急剧转弱，持有铜锣湾及尖沙咀多个热门铺位的香港英皇国际有限公司去年9月宣布，其位于铜锣湾及尖沙咀的6个铺位将重新签署新租约及退租协议，在签订新租约时减租幅度达到30%至40%。
此外，面对商铺租金“跌跌不休”，投资者急于离场。美联旺铺表示，铜锣湾礼顿道13至19号A地铺，面积约1500平方英尺，铺位业主于2014年3月最初开价1.2亿港元，随着市况逆转，累计减价2500万港元，减幅超过20%。
中资机构持续推升写字楼租金
尽管零售铺租直线下泻，香港中环等主要商务区的写字楼仍然炙手可热。背后的推手正是赴港拓展业务的内地银行和金融机构。
根据戴德梁行的统计数据显示，香港核心商业区的写字楼租金在今年第一季度继续攀升，并以中区超甲级写字楼租金升幅最高，按季升幅达5.3%至每月每平方英尺128.88港元，而中区整体甲级写字楼的租金也按季升4.3%至每月每平方英尺115.64港元。
戴德梁行香港董事总经理萧亮辉表示：“中区租金得以续升，原因是中资金融机构的租赁需求仍然强劲，占了首季中区新签租赁面积的49%。银行及金融机构加上保险公司这两大行业占了第一季度全港各区所有新签租赁面积达80%。”
自从去年沪港通开通以来，不少中资机构都纷纷到香港来设点办公，推高写字楼的租售市场。有数据显示，2015年，中资机构占中环新租约市场约40%至50%，是甲级写字楼市场需求的主要动力来源。
资料显示，今年第一季度，兴业银行(601166,股吧)、中国民生投资、诺亚财富、锦州银行等中资金融机构纷纷在中环核心商务区的超甲级写字楼承租，设立香港办公室或进行业务扩充等。
萧亮辉指出：“大部分外资及本地企业对于环球及中国经济状况转差存在忧虑，因此预计中区写字楼租金在第二季度的升幅将略为放缓。”
然而，他认为，香港仍属全球写字楼租金最高昂的地区之一，本港写字楼的租金与亚太区内主要商务城市的差距正在拉阔，将成为跨国企业在区内写字楼选址的一个重要考虑因素，如香港写字楼租金持续高企，长远将进一部削弱香港的竞争力。
与新加坡相比，截至今年第一季度，香港的中央商务区甲级写字楼平均租金已高出54.3%，而去年同期两地的租金差距则为37%。其中，顶级写字楼租金的差距更为明显，由去年同期的相差29.9%，飙升至今年的57.3%。
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