从香港楼市的冷却 内地应警惕和学习什么？
正当内地楼市因为鼓励政策和市场氛围“富得流油”之际，我们一奶同胞的兄弟香港，却陷入了“捉襟见肘”的境地。
房价指数、租金指数、成交数量三大项数据显示，香港楼市正在经历着至少二十年来最糟糕的时刻。李嘉诚更直言，“甚至差过非典时期”。
分析认为，“蟹状钳制”，是使香港楼市严重下挫的主要因素。外因为：内地及外围经济形势不稳，加之印花税等调控手段的制约，港外购房需求持续减少。内因是：受几次有政治色彩的事件冲突影响，赴港旅客数也不再可与当年同日而语，以往长期作为经济支柱的零售业、旅游业、酒店业等因此陷入困窘，缩店、停业、裁员时时上演；银行和金融业亦普遍宣布冻薪并停止招聘，恶性循环下，楼市自然不能幸免。
尽管香港楼市的由“牛”转“熊”有着很多无奈的被动，但实则其中也不乏一些有意为之。必须承认的是，在抑制房价方面，香港的确颇有决心和魄力。或许具体措施并不能照搬，但切中要害才能行之有效的经验，值得被内地当做学习样本。
而另一方面，香港楼市自2009年进入了新一轮上涨，这与内地一线城市的房地产市场上行期开始时间重合。但如今，香港楼市大幅降温，已经有些“烧过了头”的内地，也该有所警觉和准备。
真想抑房价 办法总比困难多
今年1月，香港特首梁振英发表任内第四份施政报告。报告中表示，住屋仍是香港最大的民生问题。楼价高、租金贵、居住面积狭窄、劏房蔓延、轮候公屋的申请个案创新高。这些事实充分说明政府必须有坚定和坚持解决房屋问题的决心。
香港的人居和楼市问题与内地一线城市很相似，劏房就是隔断屋，轮候公房相当于我们申请公租房。虽然内地地方政府在打压房价方面的口径和口气与香港很一致，但落到具体举措上，香港却比内地更有力，因而也更有效。
2003年—2015年十二年间，香港房价累计上涨了逾370%，导致本地贫富差距不断大，社会不满情绪累加。为打击楼市炒卖、缓和供求失衡，从2012年起，香港政府屡屡出招“辣手摧房”。2012年，规定出售未满三年的住宅需缴纳“额外印花税”，同时向购房的非香港永久性居民和所有公司征收“买家印花税”，2013年，推出针对二套房的双倍印花税；2015年，又将700万元以下的自用住宅物业的最高房贷比例下调最多10%，另外还加强了对购房人收入审查的要求。
据中房网记者统计，2012到2015四年里，香港金融管理局共七次推出楼市宏观调控措施。这样的结果是，从去年四季度起，香港的一二手楼价开始回落。尽管之后迄今的进一步下行与经济环境关系更紧，但也不能忽视特区政府此前抑制房价的努力还在长期生效。
其实从打压房价的措施上，香港也并未比内地有更多创新，都无外乎是从税收、贷款、资格等方面做文章。但为何香港能越调越低，内地就越调越涨呢？
以2010年出台的，被称为“史上最严厉”的“国十条”为例。开篇就提出，为“坚决抑制不合理住房需求”，要“实行更为严格的差别化住房信贷政策”。那么如何能界定需求是合理的或不合理的？家庭构成和财富不同，对住房的需求必然不尽相同。有的一套足矣，有的可能需三套；有小孩的要买学区房，已退休的想住别墅。如果政府想当然地要求市场大量提供满足他们所想象的需求的房子，那少量能满足真实需求的房子价格就会被推高。
其次，抑制所谓“不合理住房需求”的手段就是提高非首套房的首付和贷款利率。但这种一刀切的办法却仍然不能抑制住需求。为了享受首套房的低首付和利率优惠，“假离婚”蔚然成风。
另外，在抑制“不合理住房需求”时，使用财政和税收工具是惯招。但无论出发点，对于交易双方的结果都是成本的增加，而这成本必然要加进交易价格中去。而在卖方市场下，这会让买家的自主权更小。
综上几点，一味靠抑制需求和增加购房成本显然治标不治本，甚至是让楼市陷入“越调越涨”怪圈的缘由。
楼市的宏观调控，重视供给比盯住需求更重要。香港调控楼市已有成果正是因为比内地更早意识到了这一点。之前几年的叠加税收、减少贷款等手段虽也一定程度牵制了房价，但仍未解决根本。于是近几年，香港政府转而主攻土地供应，大力开辟和整理土地，并推动大型基建。
香港地政总署披露，2015年新申请预售商品房项目共有16392个住宅单位，同比大增超过四成。大量的新住宅供应进入市场，供需端趋于平衡，房价自然没有再涨的基础。
反观内地楼市，因土地往往与地方财政捆绑在一起，很多城市——尤其是一线城市始终处于“面粉比面包贵”的僵局里。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“供给端改革”在房地产中最应先在土地供应方面实行，这才是房价能回归合理的治本之药，也是政府必须介入之处。
现在的内地比当年的香港更危险？
自1993年至今的二十三年以来，香港房价指数上升—下降—上升—下降，变化呈一个“M”形。
第一阶段从1993年开始，至1997年10月结束。期间房价一路攀升，房价指数从84.4到172.9，涨幅高达105%。
1997年11月—2003年7月，受亚洲金融危机影响暴跌，一度在58.4的谷底。
到2003年8月，重新步入上行通道，房价指数上涨至306.1，涨幅超过4倍。好日子一直持续到2015年9月。
第四阶段即2015年10月至今，房价指数连跌五个月，全港楼市进入寒冬。
再来看内地：
1992年前，房价始终在千元/平方米以下，1992年后，开始每年都有一定的涨幅。
1998年下半年开始，停止住房实物分配，实行货币化。当年住宅单价跃上2000元。
如此直到2003年，六年多里房价有涨，但幅度很小。
进入2004年，房价忽如脱缰野马，同比暴涨18.7%。
2007年A股牛市，内地房价随之上涨，同比增幅16.9%。
2008年，全球金融危机来袭，同比下降1.9%。
2009年，“四万亿”刺激房价同比上涨22.4%，创历史新高。
2010年，国十条出台，其后也不断有政策被祭出，但房价几乎再没降下来过。
综上可见，香港和内地楼市的涨跌节点和周期虽有几处重合，但相较于香港房价的有高有低，内地房价几乎是只进不退。
房地产市值与GDP的比值是衡量房地产泡沫一个重要的指标。简言之就是如果房地产的市值越大、超过GDP越多，泡沫越厚。
回顾1997年—2003年楼市泡沫破灭过程中的香港。至2003年年中，房价共下跌了70%左右，有数据称当时香港居民的损失远远超过了香港的GDP。如此反推，当时香港的房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。而据美国做空大师詹姆斯·查诺斯的计算，现在中国内地的这个数值在300%-400%。
这样惊人的数字当前，与其操心香港楼市的动荡，不如好好想想自己的去向。
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