改善置业门槛逼近1000万热点城区别墅遭“抢筹”
随着市场持续走高，北京置业准入线水涨船高，300万已成刚需置业“起跑价”，与此同时，改善型置业门槛也正在向1000万的高度逼近，在这一背景下，别墅项目的性价比优势开始显现，部分土地供应紧张城区更是遭遇未开先热的“抢房”局面。
1000万成“改置”大众价
在市场的高歌猛进之下，北京楼市整体豪宅化趋势已成定局。戴德梁行数据显示，在过去的三个月，北京高端住宅处于稳定上升的状态，中高端商品住宅项目平均成交价格为每平方米59576.9元（约9310.3美元）。
在逐渐高端化、豪宅化的新房市场上，受供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配的原因影响，不少新房市场的需求被迫转投二手房市场，造成了二手房市场的持续火热，数据显示，北京二手房市场已连续多月上涨，2月成交均价已达4.2万元/平方米左右，望京、东坝等热点板块均价已达到6万元/平方米左右。
而另一方面，置业者对面积的选择也在增加，2015年北京单套房屋的成交面积达到128.5平方米，2016年套均成交面积将要达到135平方米的数值，如按6万元/平方米的单价计算，平均置业成本将达到800万以上，届时，面积更大的多次改善型置业总价将普遍超1000万。
此外，公开数据显示，2016年至少会有约80个高端项目在售，其中多个项目销售报价将超10万元/平方米，而对于动辄5万以上的楼面价，开发商几乎不可能在地块上开发小户型产品，总价继续攀升已成定局，而1000万将成为新房起步价格。
千万级别墅性价比放大
面对动辄上千万的置业成本，不少改善型置业者开始将目光投向别墅。与高端公寓类产品相比，作为终极置业产品的别墅市场尽管也走出量价齐升的走势，但其价格表现仍与公寓豪宅存在巨大的落差。
根据亚豪数据显示，2016年2月北京别墅市场共实现成交209套，同比增长179%，创造历史同期新高。而在价格表现上，2月别墅成交均价虽然环比上涨9%，但由于面积大、价格基数低，别墅价格仍然远低于公寓类豪宅。
以海淀为例，预计今年入市的首创地王项目入市价将超10万元/平方米，五矿万科如园年初爆出最新签约单价超9万元/平方米，而与其仅数公里之隔的金隅翡丽•蓝爵堡叠拼新盘报价却在5万元/平方米左右，按其推200-240平方米面积计算，套均价仅在千万元左右，同等价位只能买得前者百平方米左右户型。
按照2016年公寓豪宅新标准单价7万元/平方米计算，一套200平方米的普通豪宅总价在1500万元起，而同面积别墅产品仅在千万左右，表现出强大的性价比优势。
“总价低、使用面积大，使得别墅的性价比优势更加突出，因此加速了存量别墅的去化过程。”业内人士指出。
海淀城市别墅遭“抢”
别墅作为稀缺产品，市场供应一直在冰点徘徊，而对于住宅用地本身就供应紧张的海淀来说，更是一房难求，这也是造成金隅翡丽•蓝爵堡遭市场抢筹的重要原因。据悉，在刚刚过去的3月，金隅翡丽•蓝爵堡成交金额近2亿元，成为北京别墅市场的领跑者。
数据显示，2011至2015年仅成交9宗宅地，而作为教育和产业大区，区域置业需求却长期居高不下，商品房住宅的供需比始终为1:2，处于供不应求状态，根据相关部门的最新统计结果，2015年海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，跌至近5年来最低点。
由于新盘供应极为稀缺，海淀新盘均价持续攀升。根据北京国土局和住建委的数据显示，目前海淀区商品住宅成交均价已经接近10万元/平方米，对比之下，金隅翡丽•蓝爵堡一千万左右的总价在当前改善型置业市场已近乎“大众价”，因此一直饱受期待。
另一方面，别墅产品的结构性稀缺仍然存在，未来高端产品供应量将继续增加，公寓豪宅的稀缺性降低，造成产品竞争压力加大，但别墅等低密度住宅产品则将由于土地的严控，稀缺度仍将持续升级，因此其保值升值表现上更甚于公寓。
这样的局面可能会让金隅翡丽•蓝爵堡更有稀缺性。“预计未来海淀都不会再有开发商做这样的产品线了，它的价格不会再支撑了。”业内人士指出，这将是支撑金隅翡丽•蓝爵堡等叠拼别墅产品价值上行的长期保证。
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