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新政消化期后或仍入上升通道深圳楼市滑入调整期？

https://www.biud.com.cn 2016年04月10日08:42 家居装修知识网

深圳楼市刚被“3·25”调控政策刺了温柔一刀，从4月1日开始，又例行上调二手房交易评估价，绝大部分增幅在50%左右，二手房交易税费大幅增加。

受此影响，深圳市场出现明显降温，业主报价普遍出现5%左右的下调，前海片区最高降幅10%。随着成交量的下滑，购房者均期待调控周期来临，房价能大幅下调。

但受访的业内人士均认为，市场对这些政策的消化期只需几个月，市场小幅调整后，将重回稳步上升轨道，深圳政府调控意图并非打压房价，而是抑制房价再度出现暴涨，在货币政策维持宽松的大环境下，房价难以下跌很多。去杠杆打击投资客的调控到底有多大威力，还有待市场检验。

市场只是短期调整？

深圳上调评估价虽是常规动作，但此次调整距离上次在2015年10月1日的调整仅隔半年，是时间间隔最短的一次。

据中原地产人士查阅的资料显示，福田区景田片区大约上调了60%，香蜜湖片区接近100%，还有的小区上调幅度超过150%。以豪宅为例，水榭花都评估价调到85000-150000元/平米，每套税费150万-300万；香蜜湖一号评估价调到100000-200000/平米，每套税费180万-700万不等。

事实上，深圳市房地产经纪行业协会此前就发布提示称，全市平均上调幅度将在50%左右。

市场主流观点均认为，深圳的楼市新政，消化期可能很短，只有三五个月或者半年，之后仍将进入上升通道。

有业内人士认为，这直接提高了二手房交易税费成本，也将极大地打击买卖不超过2年的短炒投资客。影响最大的是144平米以上户型的投资客，资金占用成本高，大幅增加税费也会加重市场观望情绪，成交活跃度减少，对于原本就不算好卖的高总价房，短期降价是唯一的选择。

美联物业深圳总经理江少杰对记者表示，深圳二手房评估价，以往最高调高过三成，但都是几个月后市场就消化了，也不会影响到当地的房价，正如香港过去多年执行的税费都很高，但也没有影响到房价，去年以来的房价下跌是因为香港经济出现问题导致。

据记者了解，新政后，前期遭爆炒泡沫较大的二手房，目前业主报价跌幅大概在5%-8%左右。前海片区降价幅度达到10%，且成交急剧下滑。以市场价1500万的卓越维港为例，目前有业主报价比市场价格便宜了300万元。

“调控后涨价预期改变，靠借贷来的资金炒房成本又太高，恐慌性购买人群和投资性需求不会入市了，相当于市场需求要减少一半，短期房价肯定会下跌，市场会挤泡沫。”深圳地产专业人士陶文杰对记者说。

深圳中原研究中心报告显示，进入3月份，市场观望情绪浓厚，特别是新政出台后，客户入市积极性明显减弱，市场成交量和供应量纷纷下滑，而且访客指数与开盘销售率也持续处于低位，市场调整初见成效。

“未来半年，短炒投资客可能会急于出手，市场会有调整，因为利息成本太高，短期不涨或涨幅很慢的话，成本就会抵消他的利润。”江少杰说。

链家二手房研究院总经理肖小平认为，评估价上调短期影响较大，是因为幅度超出大家想象，税费增加不少，以往政策消化周期一般需要三个月，较严厉的政策一般是五个月。

政府调控意图

对于政府的调控意图，市场也存在分歧。部分认为政府将控制房价涨幅，一旦房价上涨，新的调控政策可能继续出台，而部分则认为政府并无意打压房价。

作为政府的智囊机构，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析了政府调控思路，首先是从供给侧着手，多渠道增加住房供应，加大住房保障。“在去行政干预及房价长期上涨趋势难挡的背景下，我认为深圳政府没有房价控制目标。但去年以来的疯涨、暴涨、跳涨趋势必须得到遏制，投机炒作和场外加杠杆必须得到遏制，这是政府调控的三个出发点。”李宇嘉说。

3月底，深圳金融学会出台规定，住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，银行应拒绝受理，但该指导意见，目前并未有银行实际执行。

建行个贷经理告诉记者，目前该行是针对有两笔未结清的房贷客户才停止贷款，而不论两年内有多少贷款记录，首付四成的新规，对改善型需求而言，压力并不大，市场消化一段时间后客户也会习惯。

“金融学会不是行政机关，哪个银行会听从指导，各行有自己的细则，而且金融学会发文只是一个建议，并不是政府规定。”上述建行个贷经理称。

江少杰认为，全国还在去库存阶段，货币仍是宽松周期，只是局部楼市过热的城市会有些行政手段，但过去几年很多银行企业贷款坏账率很高，去年以来都回到一线做个贷，尤其是房产有抵押品，七成按揭还有三成坏账的空间，银行发现房贷是比较安全的，所以都愿意做房贷。

“金融手段还在继续对楼市进行支撑，清理首付贷还没有涉及到对银行信用贷款、消费贷款以及同业放出去的资金。资金“脱实向虚”肯定存在，这些资金也在间接流入到房地产市场，这一块如果大力度整顿的话，会有一些前期借助杠杆买房的人受不了而抛盘。”李宇嘉说。

“深圳去年房价翻番，是因为前几年被压抑了，补涨而已，并没有透支未来多少空间，看房价何时进入调整周期，主要看何时加息，除非发生全国系统性危机，否则深圳房价很难跌。”肖小平认为，后期房价大概率仍是稳中有涨，最主要的依据是目前仍处于货币宽松周期，仍处于降息通道中，只有进入加息周期的后期，房价才有可能被压下来。

对于房价会调整多久，李宇嘉认为首先是取决于国家还会不会降准降息；其次是取决于银行在房贷政策上的力度，一线城市楼市已经成为银行改善资产质量的必夺之地。首套房贷利率可以低至8.5折。上海已经开始收缩贷款优惠利率，深圳是否跟得上值得观察。