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北三县涨疯的秘密:北京确定向燕郊延伸？

https://www.biud.com.cn 2016年04月12日14:16 家居装修知识网

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有一种股票叫题材股，推动股价上扬的是各种真假难辩的消息。消息是真的，股价不一定维持；消息是假的，股价也未必会跌。

在楼市，有一群神似“题材股”的房子叫“北三县”的房子！在北京限购政策不松动的大环境下，它们在“三河、香河、大厂划归北京”的各种传说中，价格起伏跌宕。特别是近期这一片区房价几乎是暴涨的节奏，甚至弄得“限购”风声渐起，它们也瞬间成为全国的焦点。

其实，很多人不仅仅关注北三县的“限购”会否让京郊楼市重演2010年的那场“限购四处蔓延”的大戏，他们更关注的是，如果真限购，这是否真就暗示了，这三个县真有可能整体划入北京！？

燕郊房价一年翻一番！

京津冀三地常被称为“双黄蛋”，北京、天津是“蛋黄”，河北环绕于外是“蛋清”。“蛋清”与“蛋黄”的早日融合——推动京津冀一体化，是河北的长久期待。

摊开地图，很容易发现廊坊处在京津冀交汇的中心，而廊坊有一块“飞地”盘踞京津之间，能天然汲取“双蛋黄”的精华。这块飞地就是廊坊市的三河、香河、大厂(回族自治县)，也被称为廊坊“北三县”。

“北三县”中，有个地方被戏称为“不是北京的北京”、“北京的编外县”，那就是河北燕郊。

“过了河就是燕郊了。”疾驶的跨省公交930路穿过潮白河大桥时，经常有人指着河东岸鳞次栉比的大盘向身边的人介绍。

兴达广场小区站是进入燕郊的首站，无论春夏秋冬，这里都聚集着很多发小广告的带看人。“哥（姐），看房吗？”成为高频语句。

北京限购后，外溢的刚需人群成为这里的购房主力，使得几年间，燕郊房价多次大起大落。

中原地产统计燕郊的历史价格数据显示，2009年初，燕郊的房价基本在3000-4000元/平，2009年底的燕郊房价已经到每平米6000-7000元；

2010年5月随着北京房价飞涨，燕郊天洋城卖出过13000元/平的价格；2010年9月河北出台“限制外地人买房贷款”的政策，燕郊房价跌回“8000时代”；2010年11月在“环首都”概念及燕郊地铁的传言下，燕郊房价重回9000元/平，随即又下跌；

2011年上半年，燕郊房价基本维持在7000-8000元/平，且匀速上涨。下半年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也回落到7000元/平，部分项目均价直降3千至5500元/平；

2013年燕郊房地产市场价格随着北京回暖逐渐回到1万元/平；

2014年则受全国市场降温的影响，价格再次下调到8000元/平；

2015年，燕郊住房市场的看涨预期继续强烈，这促使房价出现继续上涨的态势，部分项目售价已经超过2万/平、部分房源价格甚至超过2.5万/平，均价也高达1.6万/平，同比涨幅超过100%！2015年报价10600元/平的悦榕湾，目前价格就已经超过了2万/平。

“整体看，过去一年，可以说这一带的市场涨幅超过了深圳。”业内人士就说，燕郊即使已经到了2万，在恐慌下，特别是因为通州无房可买的影响下，房价“奔三”的可能性也存在。这也预示着出台一些政策的确有必要。

“廊九条”无细则

说到“政策”，4月2日廊坊市就正式发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，俗称“廊九条”，其中“非本地户籍家庭只能购买一套住房，且首付比例不低于30%”，引起购房者关注。

但随后，有媒体曝出，廊坊市房管局一位参与起草“廊九条”的人士表示，目前出台的仅仅是指导性意见，“具体如何实施，各个地方根据自身情况会再出台细则。”

亦有传闻称“开发商被约谈”、“燕郊近期可能会率先出台区域限购执行细则”…但这些传闻也都未得到官方的证实。

但新政细则未定，楼市却已先行。4月11日上午，即便是周一，在燕郊南部一项目的售楼处，也有三三两两的购房人在看房。

该楼盘的置业顾问告诉邦爷，“廊九条”的执行时间暂未落地，目前还在排号中，开发商也在抢收，预计4月中旬到下旬之间开盘。

据上述置业顾问介绍，该楼盘的下期预计开盘价在23000—27000元/平之间，已比去年同期价格翻番。

“‘北京城市副中心’与‘市政府东迁’的消息，让通州房价急涨。8月份，通州区加码‘限购令’，而燕郊是距离通州最近的不限购区域，这些意向通州买房的置业者开始瞄准燕郊。平谷线批复后，在燕郊设站，更是对房价起到了支撑作用。通常来说，燕郊房价是通州一半，如果北京、河北共管北三县的话，燕郊房价是通州的60%-70%，销量应该不成问题。北京市政府的东迁，会有40万人疏解到这个区域，预计通州两三年后或达到7万/平米，按此估算，燕郊以后或涨到4万/平。”

这是燕郊一线售楼顾问给出的判断。但这些判断，都必须基于政策细则的落定，那细则何时落？

邦爷为此致电了廊坊市住房保障和房产管理局，相关工作人员表示，“廊九条”具体落地的细则和时间仍然待定，但“暂停网签”或是各区域的执行措施，廊坊市区内并没暂停网签。

拿不到北京户口，却有机会享受帝都资源

燕郊楼市的火爆，自然吸引了开发企业的关注。

当地的楼市，也因为各种真假消息，支撑着价格和成交量，但这存在大起大落的风险。

阳光100集团常务副总裁范小冲就认为，燕郊的城市定位已经发生改变，未来是有前途的。随着北京房价高起，燕郊距离CBD、通州副中心这些近京区域，人口从6万增长到了超60万，这一片区已经进入了快车道。而且，目前燕郊有望人口容量继续扩大，在国外人口超过100万就是大城市了，所以目前燕郊已经算做一个城市了，城市功能也在发生改变，特别是轨道开通，和北京连成一体之后。但是燕郊基础设施并没有按照大城市来规划，目前土地也基本被瓜分了，现在开发商拿地或只能去香河或者三河，这对城市发展而言又是不利因素。

对于燕郊，首都经济贸易大学赵秀池则表示，燕郊隶属三河，三河、大厂、香河通称“北三县”，在“京津冀协同发展示范区”，其在《廊坊市北三县统筹发展规划(2013—2030)》、《燕郊新城空间发展战略规划》中，未来规划“北三县”将会打造成“京津冀协同发展示范区、河北绿色经济先行区、河北省新型城镇化配套改革试验区”。

赵秀池说，燕郊规划会随着京津冀协同发展纲要进行调整。一些产业，包括教育、医疗也有可能向燕郊疏解。土地利用也会考虑北京的需求。但北三县的户籍不会划归北京。

“北三县本身处于天津和北京的夹缝地带，原来就是房价的洼地。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，燕郊的房价往上涨，是一种必然的趋势。燕郊是北京的一个卫星城，以天安门为原点，燕郊距离北京中心区，比北京的远郊还要近。房价和同距离区域相差不大，也是一种趋势。廊坊提出限购，更是显示了地方政府的价值取向。

牛凤瑞表示，燕郊的空间容量有限，土地的后续储备不多，房地产开发必然向周边扩展。作为北京的卫星城，燕郊一直以“睡城”存在的，其实这也算一种功能服务。但睡城只是一个阶段的产物，下一步应是人居中心。产业在城市之间的分工，时刻都在变化。而燕郊交通改善后，住房的使用价值也会相应提高。

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