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徐亚峰:地产金融化的发展路径

https://www.biud.com.cn 2016年04月12日21:58 家居装修知识网  

  中房网讯 4月12日,“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开,本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》,并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。论坛上,稳盛投资管理有限公司总裁、总经理徐亚峰发表了题为《地产金融化的发展路径》的主题演讲。

稳盛投资管理有限公司总裁、总经理 徐亚峰稳盛投资管理有限公司总裁、总经理 徐亚峰

徐亚峰表示,地产金融化发展的趋势说实话我们也在稳定的摸索和探索中。首先我们 先看一下整体的宏观环境,从国际环境来看,嘉宾也讲过,金融危机以后,全球的流动性都在推行非常宽松的货币政策,即使到目前为止,我们看到宽 松的政策可能越来越接近尾声,美联储也有鸽派相对缓慢加息过程,但是整个流动性还是比较泛滥,去年开始仍然有非常多的资金继续流入房地产,导致了房地产价 格上涨,而同时我们看到投资的收益率都是在萎缩的,根据美国城市学会的调查,对于2016年大家的态度其实还是偏向于谨慎乐观,其实认为可能会更加保守一 些,现在整体资产价格比较高。
  我们看中国的具体情况,民耕总讲了,2015年销售额比较好,实现了8.7万亿,面积是12.8亿平方米,但是我们想看准确的数字,其实比2013年的13亿平米是下降的,如果我们再把增长率写出来,整个销售额和销售面积增长率是处在非常明显的下降通道里。
  另外现在面临一个比较大的压力,就是库存,2015年库存面积在4.5亿平方米左右,现在整个行业也面临着比较大的去库存的压力。
   从整个房地产行业最核心的需求是人口基本增长的需求,2015年适龄购房人群25岁到44岁之间的人群,还处在高位,但是未来的趋势这个人群会逐渐的随 着时间的推移减少,中国的城市化率在56%,相对比较高的水平,人均居住面积35平方米,接近于发达国家的水平,整个中国未来住宅开发的产业可能会面临增 长缓慢,同时竞争也非常激烈,之前说了比较长的时间,我们进入了下半场,白银时代。
  25到44周岁的人群,随着年龄的增长,会有新的需求产 生,也不能过分悲观,去年很多房子卖其他非常抢手反而是一些120平米到140平米的改善性需求,另外随着年龄的增长,会产生不仅仅是买房的需要,在健 康、养老、旅游,新的提升健康,提升幸福感的需求,这是一些新的增长点。
  在住宅领域,我们看到市场压力很大的情况下,一个有趣的数字,规模房 企前20强的销售额增长率反而继续增长,2015年他们同比增长15.8%,规模企业在行业竞争当中仍然占有优秀地位。右边只是简单的列了一下最显而易见 的领域就是资金成本,我们看到整个大型房企发行公司债券的利率水平非常低,3%上下。市场上现存的几万家房地产企业,大量的中小开发商的资金成本,仍然可 以看到有一些在十几亿,甚至有一些还拿不到钱,中小企业的日子越来越难了,整个市场规模在下降,而大型企业的综合优势非常强,不断的扩张,侵蚀的主要是中 小开发商的市场占有率。
  未来发展趋势,之前的地产开发是相对单一的状态,一个开发商从土地获取,资金融资,开发运营管理都是自己做的,这样的 情况就导致了中小房企在方方面面领域并不占优势,资金成本,开发优势,只有一到两年才可以做一个新项目,对整个项目的定位和把握,成本控制都不占优势,资 金也不占优势,很多项目算下来,这个老板基本不赚钱,未来怎么办。我认为未来会有专业的几个细分领域,土地、投融资,项目开发管理会随着社会专业化程度的 提高,可能会独立的成为专业的领域,有可能会像美国地产一样,一级开发有专门的开发商,到了二级会有专业的投资商出现,但是这个投资商可能不做开发。其实 目前在中国也逐步的可以看到这个趋势,很多新兴的创业公司会做专业的代建,包括我们自己做的产品,也可以给中小开发商配资,但是这里面要求我有一个非常信 得过的规模开发商代建,我们做的是代建融资或者小股操盘,可以把大开发的优势输送给中小开发商。有可能出现未来大型开发商会变成一个旗舰,他的周边会有很 多中小开发商作为合作伙伴形成整体的舰队,而不是每个中小开发商都作为单独的企业,因为他们的风险抵御能力是不足的。
  对于地产基金,未来发展 的方向在整个的市场转型过程中应该有自己的核心能力,这些核心能力,我自己认为在几个方面,首先就是融资能力,需要我们有足够的比较大量的资金,同时在资 金需要溢价的时候可以到位的资金。第二是投资能力,现在整个地产市场的竞争还是非常激烈的,能够拿到具有优势或者比较好的市场前景的项目的机会,并不是那 么多,我们可能看到大量的项目,最后发现少许具有价值的投资机会,这样我们需要的是很强的投资能力。另外就是资产运营能力,有可能是开发能力,也可能是跟 一些伴随着城市旧改,价值提升的经营能力,这个应该是变换多端的,在不同的领域需要很多不同的细分市场的经营能力。另外就是创新突破能力,现在整个金融的 品种不多,未来仍然有很多可以做的事情,虽然房地产市场本身压力比较大,反而更需要我们金融创新的能力。
  这是去年投资的青岛项目,把原来的小的当地的资源结合到资金里面去,占股权,然后由基金配置了其他的融资,包括股权的融资,包括整个项目开发的债权的基金,把几个利益方绑定在一起,土地方、开发商,投资人都绑在一起。
  另外我想讲的一个方向,我认为是比较重要的就是资产证券化,进入到存量房时代,更多的投资方向是来源于持有性、经营型物业,我们看到美国的成熟市场,上市的 REITs,最大的商业地产西蒙地产,972亿美金,而美国最大的几家开发商的市值也就几十亿美金,这个时候我们发现未来更大的体量会进入到持有性物业的 领域,而这些持有性物业会占到居民储蓄规模相当的比例,因为他会成为大家作为资产配置的很重要的领域,一方面有稳定的租金的回报,同时通过这个份额还可以 分享物业的增值,这个对中国还是非常有潜力的,中国居民储备20万亿,但是上市的REITs体量比我们目标国家的百分比低很多,所以是有非常大的发展空间 的。
  我们看到一线城市,北京上海、广州深圳从2013年已经开始全面进入到了存量房时代,在存量二手房交易的体量绝对的超过了新房,而很多二 线城市,包括天津、南京,苏州,甚至东莞,二手房的交易量都已经接近50%,未来比例还会提高,存量时代我们就需要对持有性物业进行改造,当然我们非常需 要的是整个未来退出的路径选择,形成一个标准化的经营产品。
  整个房地产开发链条当中,土地一级开发整理到中间的开发资金到未来持有型物业能够REITs退出,这才是相对完整的一个基金的产业链条。目前很多领域都有创新点,基于不动产产生的收益,商场、写字楼经营的收益,酒店的客房等等都有很多创新,未来的发展空间将是巨大的
  还有一个领域现在不得不说,就是海外的投资,目前主要看美国,从原来的只看一些门户城市,目前也在进行一些更广泛的扩大,门户到他周边的一些发达经济体,包 括周边辐射的范围,都在看。同时投资模式的多元化,除了原来只看办公楼,开发类的住宅,包括从公寓,甚至研发中心,另外我觉得非常重要的一个,就是团队的 专业化,第一,很重要的一点,我们在当地一定要有一个合作伙伴,作为一个开发物业的话,当地的建设一定要找非常信任的团队,而且能力非常强,同时我们自己 的投资,法律、税务等方面团队都要很全,同时很本土化,而不是找到接受过美国教育的,而是本土的人才会发掘一些好的资产和项目。
  总结一句,流动性还是非常充足,但是要找到一个好的交易或者资产并不容易,需要经过大量的项目的筛选和评估以后,才可以发现好的交易,也大家2016年有一个好的投资结果。


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