徐亚峰：地产金融化的发展路径
中房网讯 4月12日，“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开，本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》，并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。论坛上，稳盛投资管理有限公司总裁、总经理徐亚峰发表了题为《地产金融化的发展路径》的主题演讲。
稳盛投资管理有限公司总裁、总经理 徐亚峰
徐亚峰表示，地产金融化发展的趋势说实话我们也在稳定的摸索和探索中。首先我们 先看一下整体的宏观环境，从国际环境来看，嘉宾也讲过，金融危机以后，全球的流动性都在推行非常宽松的货币政策，即使到目前为止，我们看到宽 松的政策可能越来越接近尾声，美联储也有鸽派相对缓慢加息过程，但是整个流动性还是比较泛滥，去年开始仍然有非常多的资金继续流入房地产，导致了房地产价 格上涨，而同时我们看到投资的收益率都是在萎缩的，根据美国城市学会的调查，对于2016年大家的态度其实还是偏向于谨慎乐观，其实认为可能会更加保守一 些，现在整体资产价格比较高。
我们看中国的具体情况，民耕总讲了，2015年销售额比较好，实现了8.7万亿，面积是12.8亿平方米，但是我们想看准确的数字，其实比2013年的13亿平米是下降的，如果我们再把增长率写出来，整个销售额和销售面积增长率是处在非常明显的下降通道里。
另外现在面临一个比较大的压力，就是库存，2015年库存面积在4.5亿平方米左右，现在整个行业也面临着比较大的去库存的压力。
从整个房地产行业最核心的需求是人口基本增长的需求，2015年适龄购房人群25岁到44岁之间的人群，还处在高位，但是未来的趋势这个人群会逐渐的随 着时间的推移减少，中国的城市化率在56%，相对比较高的水平，人均居住面积35平方米，接近于发达国家的水平，整个中国未来住宅开发的产业可能会面临增 长缓慢，同时竞争也非常激烈，之前说了比较长的时间，我们进入了下半场，白银时代。
25到44周岁的人群，随着年龄的增长，会有新的需求产 生，也不能过分悲观，去年很多房子卖其他非常抢手反而是一些120平米到140平米的改善性需求，另外随着年龄的增长，会产生不仅仅是买房的需要，在健 康、养老、旅游，新的提升健康，提升幸福感的需求，这是一些新的增长点。
在住宅领域，我们看到市场压力很大的情况下，一个有趣的数字，规模房 企前20强的销售额增长率反而继续增长，2015年他们同比增长15.8%，规模企业在行业竞争当中仍然占有优秀地位。右边只是简单的列了一下最显而易见 的领域就是资金成本，我们看到整个大型房企发行公司债券的利率水平非常低，3%上下。市场上现存的几万家房地产企业，大量的中小开发商的资金成本，仍然可 以看到有一些在十几亿，甚至有一些还拿不到钱，中小企业的日子越来越难了，整个市场规模在下降，而大型企业的综合优势非常强，不断的扩张，侵蚀的主要是中 小开发商的市场占有率。
未来发展趋势，之前的地产开发是相对单一的状态，一个开发商从土地获取，资金融资，开发运营管理都是自己做的，这样的 情况就导致了中小房企在方方面面领域并不占优势，资金成本，开发优势，只有一到两年才可以做一个新项目，对整个项目的定位和把握，成本控制都不占优势，资 金也不占优势，很多项目算下来，这个老板基本不赚钱，未来怎么办。我认为未来会有专业的几个细分领域，土地、投融资，项目开发管理会随着社会专业化程度的 提高，可能会独立的成为专业的领域，有可能会像美国地产一样，一级开发有专门的开发商，到了二级会有专业的投资商出现，但是这个投资商可能不做开发。其实 目前在中国也逐步的可以看到这个趋势，很多新兴的创业公司会做专业的代建，包括我们自己做的产品，也可以给中小开发商配资，但是这里面要求我有一个非常信 得过的规模开发商代建，我们做的是代建融资或者小股操盘，可以把大开发的优势输送给中小开发商。有可能出现未来大型开发商会变成一个旗舰，他的周边会有很 多中小开发商作为合作伙伴形成整体的舰队，而不是每个中小开发商都作为单独的企业，因为他们的风险抵御能力是不足的。
对于地产基金，未来发展 的方向在整个的市场转型过程中应该有自己的核心能力，这些核心能力，我自己认为在几个方面，首先就是融资能力，需要我们有足够的比较大量的资金，同时在资 金需要溢价的时候可以到位的资金。第二是投资能力，现在整个地产市场的竞争还是非常激烈的，能够拿到具有优势或者比较好的市场前景的项目的机会，并不是那 么多，我们可能看到大量的项目，最后发现少许具有价值的投资机会，这样我们需要的是很强的投资能力。另外就是资产运营能力，有可能是开发能力，也可能是跟 一些伴随着城市旧改，价值提升的经营能力，这个应该是变换多端的，在不同的领域需要很多不同的细分市场的经营能力。另外就是创新突破能力，现在整个金融的 品种不多，未来仍然有很多可以做的事情，虽然房地产市场本身压力比较大，反而更需要我们金融创新的能力。
这是去年投资的青岛项目，把原来的小的当地的资源结合到资金里面去，占股权，然后由基金配置了其他的融资，包括股权的融资，包括整个项目开发的债权的基金，把几个利益方绑定在一起，土地方、开发商，投资人都绑在一起。
另外我想讲的一个方向，我认为是比较重要的就是资产证券化，进入到存量房时代，更多的投资方向是来源于持有性、经营型物业，我们看到美国的成熟市场，上市的 REITs，最大的商业地产西蒙地产，972亿美金，而美国最大的几家开发商的市值也就几十亿美金，这个时候我们发现未来更大的体量会进入到持有性物业的 领域，而这些持有性物业会占到居民储蓄规模相当的比例，因为他会成为大家作为资产配置的很重要的领域，一方面有稳定的租金的回报，同时通过这个份额还可以 分享物业的增值，这个对中国还是非常有潜力的，中国居民储备20万亿，但是上市的REITs体量比我们目标国家的百分比低很多，所以是有非常大的发展空间 的。
我们看到一线城市，北京上海、广州深圳从2013年已经开始全面进入到了存量房时代，在存量二手房交易的体量绝对的超过了新房，而很多二 线城市，包括天津、南京，苏州，甚至东莞，二手房的交易量都已经接近50%，未来比例还会提高，存量时代我们就需要对持有性物业进行改造，当然我们非常需 要的是整个未来退出的路径选择，形成一个标准化的经营产品。
整个房地产开发链条当中，土地一级开发整理到中间的开发资金到未来持有型物业能够REITs退出，这才是相对完整的一个基金的产业链条。目前很多领域都有创新点，基于不动产产生的收益，商场、写字楼经营的收益，酒店的客房等等都有很多创新，未来的发展空间将是巨大的
还有一个领域现在不得不说，就是海外的投资，目前主要看美国，从原来的只看一些门户城市，目前也在进行一些更广泛的扩大，门户到他周边的一些发达经济体，包 括周边辐射的范围，都在看。同时投资模式的多元化，除了原来只看办公楼，开发类的住宅，包括从公寓，甚至研发中心，另外我觉得非常重要的一个，就是团队的 专业化，第一，很重要的一点，我们在当地一定要有一个合作伙伴，作为一个开发物业的话，当地的建设一定要找非常信任的团队，而且能力非常强，同时我们自己 的投资，法律、税务等方面团队都要很全，同时很本土化，而不是找到接受过美国教育的，而是本土的人才会发掘一些好的资产和项目。
总结一句，流动性还是非常充足，但是要找到一个好的交易或者资产并不容易，需要经过大量的项目的筛选和评估以后，才可以发现好的交易，也大家2016年有一个好的投资结果。
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