柳阳：房地产金融创新与金融地产化发展
中房网讯 4月12日，“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开，本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》，并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。论坛上，工行投行部房地产行业首席分析师柳阳发表了题为《房地产金融创新与金融地产化发展》的主题演讲。
工行投行部房地产行业首席分析师 柳阳
柳阳表示，今天下午是房地产金融的报告会，材料很多，各位也讲了很多精彩内容，说到房地产创新，后面还有很多干货，我就从我个人的从业角度对房地产金融创新，包括一些资产与地产结合的话题讲一下自己的看法。
首先跟大家说一下金融创新的背景和逻辑，我们可以看到表，我们跟世界发达国家相比，现在已经是世界第二了。发达国家金融市场相比有一个证券化率，以美国为代 表的基本上是133%，美国是证券化为主的金融体系，这涉及到一个话题，金融体系里面，我们是以银行占的比例大一些好，还是金融市场占的比例大一些好？这 是无解的话题，我看到一些相对中性的观点，都是有可能的，没有哪一个模式比别的模式更好一些。一般来说，银行占比比较高，对于金融资产的风险把控来说也是 分级的，对于金融市场占比比较大，优势是比较好的把信息传递出去，而且有利于创新模式的出现，传统的银行作为中介的金融体系下，占比对于口碑分化非常大的 创新技术来说，可能会有一些劣势。
目前来说，我们国家还是传统金融占主体地位，这个时候我们可以看到李克强总理提出了发展创新模式，包括鼓励金融工具创新，发展资本市场，扩大银行的供给等等。
实际的发展尺度来说，金融创新这两年得到了快速发展，这里面有两点大家注意一下，这两年由于经济下行压力比较大，表外融资回的比较快，贷款比较稳定，而且可 能有一些托底的意味在里面，但是另外一点，人民币贷款其实是银行的一个点，银行有很多的表外业务，私人银行的理财，工行今年贷款12万亿，银行理财3万多 亿。右边的表，除了金融工具之外，创新的频率也越来越高，这跟我们国家一贯的方式是有关系的，包括银行理财。
创业的动力有两种，一种是规避监管，发展和监管是一个问题的两个方面，怎么看而已。另外一个方面，监管比较松了以后，创新就出来了，这方面的争议很大，银行理财03年开始，最开始主要是外币理财，08年四万亿出来以后，需求比较旺。
另 外现在鼓励大家创新，有可能诱发很多创新模式，包括以前说的比较多的众筹，这个其实挺好的，但是监管角度来说，也需要大家特别注意，P2P平台大家也看了 很多了，这种创新的动力也很多，这两年金融产品创新很多，各个平台，金融机构的融合。有动力也有困惑，一方面反映我们国家这么大的经济体之下，一方面保持 一定程度的增长，另外还不能太出乱子，这个时候需要掌握平衡，一方面需要创新，但是另外一方面不能创新创过了。
第二个稍微介绍一下创新模式， 从我个人的理解给大家说一下，覆盖模式来说，现在市场上的工具基本上可以覆盖金融开发企业包括融资的需求，以前一些小企业确实拿不到钱，怎么弄，确实很难 办，这是世界性的问题。2013年的时候我大概做了一个房地产融资的分布，市面上所有的规模大概劈了一下，这个比较难，一方面包括新的计划，另外一方面还 有资管计划，都是有可能的，右边这个图是平安地产金融事业部的老总做的，各种各样的创新产品还是非常多的。
现在的银行创新模式很多，我们谈创 新，主要的一点就是突破，包括拿地、开发、销售和设计，现在的创新真的挺多，各种方法都有。一般来说，银行来讲，拿地的钱不能进去，贷款甚至表外，拿地就 进去风险比较大，而且监管不允许，但是这两年出了很多，拿地进去都没有问题了，而且有一些资本进去拿地，甚至可以做一些平台发理财，挺多的。
另外开发项目，跟拿地差不多，一般说项目开发都是有一些资本金的管控，比如说对房地产项目大概20%、30%，甚至50%的要求，如果做的不够怎么办，有很多的办法，就不说了。
销售端和持有端的创新，也有一个突破，总体的融资模式很多，按揭贷款的回款，一般就是金融机构和房企，金融机构要求封顶之后放款，但是整体不会这样。另外销 售持有，能不能把这个打通，现在有一些ABS出来的比较多，打包之后卖出去，包括证监会，银监会都有。但是真正的REITs进来，我们知道现在还没有，慢 慢的在实验。所以有一些创新，有可能是场外的ABS和海外的REITs，场外ABS比较多，海外REITs香港和新加坡会发。
除了上面看到的 拿地阶段，开发阶段，包括销售或者持有阶段的创新以外，我们看了一下金融脱媒，把资金的需求方和供给方直接劈开，ABS也可以类似于做这样的，REITs 可能更典型。另外包括一些互联网，场外的ABS，衍生互联网金融很多，现在一些业务可能受到一些限制。比如说这种创新，中介就是这种模式。地产公司也有创 新，也是找了很多中介做这个事情，说白了就是通过平台份额化，很多地方我们可以看到，直接做场外融资，直接挂在地方上，有可能企业把自己的应收帐款直接挂 在场外，挂到地方政府的金融平台上，也可能通过一些大的平台卖。
其实要从一个真正的创新来讲，有几个方面，我把利率锁定，海外比较多，香港也 有。另外信用风险金融工具创新，我们看到现在市场很多也违约了，推出了CDS的衍生品，另外就是流动性增强的金融工具创新，MBS等等，以前提的很多，现 在不提了，我们金融体系是不是以银行为中介，这种说法还是有道理的，有可能抑制一些创新。短期来看，还是为了防范风险。
最后说一下地产金融化 的东西，地产金融化就是房企入股金融企业，两个维度考虑。传统的贷款肯定是抵押方式，抵押是没有错的，但是轻资产的时候怎么从债向股扭转。另外就是金融地 产化，包括平安，信达，金融企业都有一些地产的板块业务，我认为还是从资产化的配置来说的，现在好资产不好找，有可能单纯的债权型的公司容易拓展，往上 靠，我的渠道很好，可以享受相对比较高的资本回报率，另外一方面有可能还会做出资产的升值。
另外金融地产化的一个方面就是不良资产的处置，各个银行都是有抵押的，抵押不良的都是一些房子，怎么处置是非常大的课题，资产管理公司也是广泛的市场，压价也比较狠，欢迎大家以后进行探讨，谢谢！
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