张鹏：“地产金融化”时代的开发视角与投资机会
中房网讯 4月12日，“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开，本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》，并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。论坛上，当代节能置业股份有限公司执行董事兼总裁张鹏发表了题为《“地产金融化”时代的开发视角与投资机会》的主题演讲。
当代节能置业股份有限公司执行董事兼总裁 张鹏
张鹏表示，特别感谢会议邀请一家地产开发商在地产金融化大的背景下，到底地产开发商在金融创新和行业一起做新的地产金融秩 序建立之前能做哪些事情，哪些事情不能做。我分享几个部分：第一个，作为开发商个体对地产形势的预判；第二个，作为地产开发商在金融创新的认识和摸索；第 三，由于当代置业16年做绿色地产，所以致力于建立一个绿色金融生态体系的一些思考和落地的项目；也想借这个场合，建立一个许多生态体系，我们邀请大家， 行业机构，邀请其他的开发商共同推动绿色金融体系的建设。
去年的供给侧结构性改革让我们看到了地产形势发生了巨大的变化，我们判断，2015 年探明底部，复苏上行，16年分城施政，但是我们进去的14个城市成交量和价格都在稳定提升。总体来说是供需改善市场向上。进入2016年，我也认为地产 开发商角色转变非常重要，面临三个突破或者叫做挑战，第一个就是产品的突破，地产商再也不能提供一个简单的房子了，第二个就是融资结构的变化，过去单一的 债，单一的间接融资现在开始向直接融资，向险资，REITs，股权兼并收购等等，总体要达到的目的是房地产开发全流程的成本，资金成本不断的降低，最后一 个突破或者挑战，开发商面临着把产品建好以后，赚客户一次性的钱还是发生强黏性，综合服务是地产开发商认认真真考虑的问题。
我们说房地产本身 就是金融属性特别强的大产业，我们在这个产业的发展过程中，跟金融一定是孪生兄弟，但是金融行业自身也一大堆的问题，我们都心知肚明，大家都作讲所谓的金 融透明，但是我想房地产和金融在边界碰撞和耦合的时候就有新的商机出现了，所以我们思考有新的商机出现。
第一，金融和绿色建筑，刚才专家已经 谈到了，要结合在一起；第二，金融一定跟地产产业链，价值链结合在一起；第三，金融和地产轻资产服务结合在一起，产生新的商机。所以我们认为在面临金融市 场的新的秩序构建之前，再往后发展，一定不是单一项目的融资，而是综合收益的考量，不再是一个融资资金需求，而是资本融通的需求，而是平台和模式的需求， 而是在其中的交易多方的主体，产权还是诉求都要非常的清晰，与此同时，整个地产行业都在悄然发生着变化，比如说刚才我谈到专家谈到的，从去年到今年，改善 性的刚需占到主流，我们服务化时代尽管现在还不是，但是已经悄然的来临，地产商在里面做了哪些事情，从粗放型竞争走向精细化的竞争，等等等等这些都是我们 作为地产开发商需要认真思考怎么跟金融结合，在去年我们有三个模式，逐步的建立起来，第一个并购基金模式，因为随着市场成熟程度的提升，企业规模不断的扩 大，市场信用的提升，并购基金应运而生，这一段时间我跟金融机构的准独角兽研发和设计这个结构，这个结构最大的好处是对于开发商来说是一个资金池，对于金 融机构来讲，是一个项目池，对于投资人来讲，是一个可持续的产品模型和投资回报值，很快把这个并购基金建立起来了。
第二个，产业基金模式，今天都是行业基金的大佬，我讲的是投向绿色建筑，绿色地产的，联合房地产上下游的战略供应商，共同出资，用股权的纽带投向绿色地产的产业基金，这个基金我们也初步建立起来了。
第三个，地产金融，最近大家P2P备受挫折，众筹作为一个工具来讲，是P2B的模式，这个模式非常直接、精准的进行了营销，阶段性的聚集了一批客户，还有一部分资金。所以我认为地产众筹是未来几年地产行业先进的生产工具之一，要大力发展。
讲了这么多的变化以后，过去的地产开发商不管前期后期，其实我们都做了，社会的分工越来越清晰，在大的生态的时候，地产开发商不断把自己投资开发的角色 转变成资产管理，资产运营，财富平台的搭建，这个过程中是不是我们把地产的流程划分出来四个阶段，每一个阶段都有自己的痛点，开发商跟金融资源就要一一的 对接起来。
其中我也想重点说一下，因为过去我们都是间接融资，不管上市前后，现在国家政策都在推动直接融资，地产开发商角色转变的重要的特 征，要敏锐的把握这一点，直接对开发商最大的诉求是什么，就是你的操盘能力，对风险的预判能力，开发商的内控化转变成金融机构所认可的风控体系，我觉得这 个披露和透明越充分，获得的金融资源就会越多。所以这一两年，我们致力于当代在原有的主业的基础上做绿色建筑的开发，建立起一套绿色金融生态模型。这个模 型还没有非常成熟，但是我们已经跑起来了。说复杂就复杂，说简单也很简单，就是我们联合房地产上下游的重要的供应商，大家共同投资绿色地产，同时拿出一部 分，也不只是投资地产，而是投资运营，投资孵化，投资跟房地产跟客户需求相关创投平台，再造房地产开发流程，包括转型升级，我们不爱说转型，爱说升级，把 房地产所有的阶段，里面孕育的跟资产管理，财富管理相关的小的机遇剥离出来，形成新的创投平台，一一的跟我们前面所讲到的所有的金融手段匹配，这个事情就 好玩了。
我们是地产的全周期，前面实际上是资本创造端，资本获取端，中间再也不要讲房地产开发了，实际上是大资产管理的概念，把物业不管是持 有，公建，住宅，交给业主以后，就成为了资产运营端，对应的三个平台，一个绿色金融资本平台，第二个绿色房地产开发平台，第三个绿色跟移动互联紧密相关的 社区服务平台，延伸出来的四个维度的金融类比。一，绿色金融，二，互联网金融；三，创投金融；四，海外金融。其实我特别乐意听到诸位领导讲到的绿色发展， 绿色投资，因为当代作为16年来，一直致力于绿色建筑的企业，过去客户实际上不太买单，从过去认识到了解，到现在买单，风口整合现在向下大概四百万的绿色 建筑这样的资源，依托国内外正面展望的评级，很快就介入到绿色债券市场，我们已经把它放到了行动计划，并且和相关的机构一一对接。在这样的场合也呼吁、邀 请各位同事朋友我们共同来构建绿色债券市场的体系，建立起来。
第二，绿民投产业基金，国内的上市公司，红高，广联达，还有两家金融机构的准独 角兽也会进入这个基金和项目层面上，一期任缴十亿，进入苏州、合肥和通州三个绿色建筑领域，这三个项目毛利25%以上，同时还拿出了20%的基金投到另外 一个项目，无忧我房，做众筹VR的平台，把这个生态链建立起来，我们觉得把轻资产和重资产，资产和金融一一对接起来，使得当代置业变轻，股权变小，实现 轻，小股操盘。
去年我们还建立了一个房地产垂直供应链金融平台，解决的是短期资金流动性的问题，更重要的是我们跟战略供应商把互信的体系，信用评级的体系通过这个平台真正的建立起来。
第三，无忧我房，现在已经彻底的去当代化，跟包括绿地、万科，华远，大约四十个开发商，80个项目去年众筹金额3个亿，撬动销售额80个亿，今年马上进 入A轮，我想这个众筹加AR+VR的平台，局部解决房地产开盘之前的资金、客户的问题，现在风生水起，我们认为这个项目作为当代孵化的创投会在市场上迎风 远航。
还有我想跟大家讲一下创投金融，领导说开发商你要转型升级，地产的产业链虽然长，但是我们认真说标准化都是为客户需求的，去年开始我们 大约孵化了十六个跟客户相关的创投平台，所有的创投平台都已经获得了种子基金，天使基金，A轮，涉及到众筹教育，VR，人居环境，科技楼宇，科技能源，社 区O2O。昨天京东金融下面的私募股权平台京东东家召开了发布会，把当代置业评为真格基金和娱乐工场一起的战略合作伙伴，只有当代置业一家地产公司也只有 一家不是做传统投资的，我们希望把绿色金融，创投金融的生态逐步建立起来了。
我们也做了一个联合办公，但是这个联合办公一定要踏踏实实，桌子 是入口，是撮合经济，但是一定要给小的创业者提供募投管退的服务，所以我们也联合了几家机构成立了一只倍格创业基金，凡是入驻的创业企业都优先能够获得种 子，天使，大大缩短了创业者的创业路径，现在运转的非常良好，今年五月底我们会召开盛大的发布会，风投投资都会入资。
最后我讲一下海外金融， 当代置业是中国最早一批走到海外市场的，只不过当代不爱讲这些事情，十年前我们在澳大利亚做庄园，一百多别墅，后来资金全部退出，后来在温哥华UBC大学 做了意向，也全部退出了。2013年我们在休士顿和西雅图分别获得了三个地产项目，但是一定不是重金投入，都是杠杆撬动的。同时当代在海外收购了一家投资 移民的皇冠区域公司，EB5投资移民450个，美国项目销售实现1000套，其实我们截至到三月份，累计签约投资移民180多个，海外销售房产300多 套，一年完全可以实现这个目标，小股操盘的方式投资移民撬动了大的房地产开发。
我们经过自己的努力和实践，因为我们认为自己是有核心竞争力公 司，做差异化做了16年，现在绿色发展，绿色投资已经到了新的风口之上，所以我们要把自己的绿色金融生态建起来，我讲了这么多，不是广告，而是作为一家公 司这些实战是做不了的，只能作为一个发起者，我经常讲，我们宁愿做一个独角兽的小股东，享受在大资管时代下面独角兽的荣耀，但是绝对不要做一个小卖店，百 分之百的股东。所以我也认为我们的绿色金融体系是一个插线板，需要供电机构，金融机构，房地产开发商，所有的朋友大家一起来推动绿色金融体系的建设，这个 图上所有我们都投资了，并且参与建建立起一个实业和金融结合的绿色生态体系。
借助这样的场合，我们呼吁所有人能够有机会在这个绿色发展过程中获得新的机遇，持续前行，谢谢大家！
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