李万明：地产基金的发展与房企的合作模式
中房网讯 4月12日，“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开，本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》，并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。论坛上，盛世神州基金总裁李万明发表了题为《地产基金的发展与房企的合作模式》的主题演讲。
盛世神州基金总裁 李万明
李万明表示，分四个方面给大家分享：第一个中国房地产行业如何，第二个当前房地产形势，第三个房地产投资基金的发展历程；第三个是房地产基金的转型与我们的思考。
可以看到连续几年，GDP占比都是14、15%以上，实际上只要政策平稳，中国的房地产还是有前景的。真实的需求在中国是存在的，有新人结婚，也有中年人改善，还有很多生二胎的，老龄化也会减少需求。
应该说中国不说十年，至少五六年内，还应该有十多亿的需求，这是我们房地产继续健康、平稳发展的一个坚实的基础。
以前我们知道越调越高，前时段药下的太猛，导致今年年初房价上涨比较快，我们可以在把一些政策分区域调整，中国政府正在做这样的事情，不再千篇一律，而 是针对性的做行政调控，供应少的地方增加供应，购买力太强的地方适当的控制一下，库存太多的地方减少供应，鼓励消费。货币政策是非常关键的一项，我们知道 每一次房价上涨都跟货币过渡宽松有关系。
当前的房地产形势库存很大，超过七亿平方米，多数城市还要鼓励需求。第二个方面，百城一季度量价齐升 不是好事情，会把好日子提前过完。中央的政策，因城施政，化解库存，因地制宜调控楼市，是非常合理的，未来会起到一定的作用，尤其是对深圳、上海、苏州， 也出台了政策，北京没有解除限购。有一些地方把五年后转让改到二年后转让，真的房地产到了这么糟糕的地步吗，只要不乱来，长期还是可以健康发展的。
我们可以看到，销售量2013年是因为卖的太快，大概以为又会迅速的上涨，跟金融放宽有一定的关系，新一代领导人出来了，总认为所有的都会放宽，实际上是误 判，2014年是接近于平稳的，为什么每年销售比例要上涨呢，我认为一个行业发展到这个地步，如果可以平稳的往前走，也会每年维持在12亿平方米左右，所 以期盼中国的政策实现这样的调整，使得差的城市能够去库存，好的城市继续供应新的品种，让大家有购买力，买得起，而不要房价快速上涨。
城市分 化，这是非常明显的形势，我们希望这个分化通过今年或者明年，进行一些化解，现在有一些四五线城市蠢蠢欲动，形势稍微好点，很多原来拿地的小企业或者是原 来没事干的小开发商都在疯狂的拿地，这是不好的事情。城市没有很好的工业的发展，没有更多的需求，干吗建那么多的房子，很多县域城市很多人就愿意居住在农 村，不是非要在城市里面买房子，所以这些方面还是希望政府注意。应该注意怎么样选择，应该还是挑选有发展前景和工业发展的区域进行投资。
房地产企业分化越来越严峻，2015年104家百亿的企业占比已经超过了40%，小房企以前拿地有政府的关系，反腐之后阻止了他们，小房企逐步面临退出。
房地产企业转型，几万家退出，我想参与一些存量房的经营，参与一些售后服务，甚至参与一些地产基金的发展，向房地产行业挖掘一些资本增值的机会，都是可以的。大型房企也在转型，往金融化，甚至基金化，合作过的万科、恒大都有，他们在设计基金，我们有的是配合投资。
第三方面，房地产投资基金的发展，发展的状况可以再回顾一下，2010年开始，有大的发展，之前也有，2010年主要是金融机构受到限制，银行不让信托对房 地产提供支持，出现房地产基金的大发展，几乎每年都翻番，2010年500亿，但是2014年之后，慢慢的减缓发展速度，2015年多数认为在8000亿 的水平了。房地产基金陆续的出现了一些项目退出，我们知道这个退出的收益也是比较可观的，所以经过大浪淘沙，有一些房地产企业的基金不再从事房地产行业 了，但是连续几年排名靠前的做的还是不错的。
房地产还是相对收益比较高，比较稳定的行业，房地产基金的退出收益也比较可观，各个金融机构通过 资产管理规划，包括保险，工程基金，私募管理计划等方面进行。现在有一些也出现了问题。历史上来看，房地产基金是不错的行业，是一个产业投资基金，我们可 以期望他的发展达到20%左右的水平，但是我们知道现在为止8000个亿，只相当于房地产开发投资的不到1%，量很小。
本质上来说，房地产基 金在发达国家已经有50年的历史，一般属于夹层融资范畴，收益和安全性是介于优先债务和股本融资之间的，安全性还是比较好的，收益性也还不错，但是跟冒着 大风险做开发还是不同的，我们特别希望风险基金真正的步入到这个轨道，在夹层的范畴内可以做一些股权投资，股权投资的时候是不是可以获取一些典型的保障， 或者是非常低的收益的保障，或者是优先，超过的时候，我们分享股权收益少一些，这样的话，会比债权的成本高一些，收益也高一些，这是最理想的状态。
为了达到这个目的，房地产基金管理需要一些特点，也是我们坚持的，第一个管理团队通常具有丰富的房地产开发经验定第二，项目投资价值判断能力要强；第 三，项目运营及风险管理能力要强；第四，项目中期小障碍的时候应对能力要强；第五，项目进展不顺利的时候可以阶段性的创新。
中国房地产基金的发展分几个阶段，第一个阶段，九十年代开始，第二个阶段是到05年，第三个阶段2006年到2009年，第四个阶段是2010到 2014年，第五个阶段，14年底，2015年初房地产在转型，最大的特点，原来中国房地产基金融资限制的情况下，多数房地产基金有人开玩笑说是高利贷， 不管怎么样，都是债权收益，2015年开始纷纷的转向。
第四个方面，我讲讲房地产基金的转型。
第一，房地产基金转型是必然的，如 果继续像以前那么高息，借款风险很大，尤其是2013年前后很多公募基金做私募，这种高利贷的模式是不可行的。小型房企难以获得新项目，我们基金里面原来 几十家原来做房地产开发的人，把钱放在我们这里。对不动产价值的发现和再创造，是PE基金管理人员的本能，也是我们应该做的事情，只有这样，才称得上PE 基金管理人的本能，另外我们中国国人资产600万以上的已经达到了250万人次，接近15万亿。
第二，房地产基金转型方向。
A，从债权投资转向股权投资或者夹层投资为主
B，与大型房企合作并购小型房企的好项目。
C，各类金融机构不良资产处置变现。
D，参与地方政府支持的旧城改造项目。
E，参与存量资产改造运营及资产证券化。
我们也在组织不同的投资人，做互联网基金，也就是说资产证券化，有可能是新开发的，也可能是存量资产的，都可能通过物联网，一种新的模式使他产生新的收益机会。
我们特别愿意跟各位金融机构合作，很重要的一点就是现在社保基金和保险基金进入，房地产基金主要是机构基金，个人基金占的比重不大，如果能够用我们的专业精 神给机构提供更好的管理，架构上更放心，更安全，未来可能会有更好的前景，也包括打通海外的服务渠道，借鉴海外的经验，有兴趣的投资人在海外购置资产获得 长期收益。盛世神州基金本着这样的原则进行发展和转型，我们目前也操作了100多个项目，在全国也20多个项目，美国有10多个项目。
我们反思，应该怎么样把基金真正的做好，长期存续下去，应该说股东实力或者信誉非常重要，当然要有一个好的分散管理，规范管理的机制，评判项目的严谨性，要有专 家力量的介入，有可能在未来从事收购的时候进行合作，管理经验丰富，不断吸纳新的人才，房企的合作分成三类进行总结，股权或者债权进行合作，重点说一下针 对大型开发商的夹层基金，这个方向上实际上有很多企业都可以合作，包括万科、当代都有合作。我们只取一个很低的优先的收益，更多的是股权收益相关的方式， 我们最近跟恒大也做了一个项目，也是相对来说收益比较低的项目，但是很安全。第三个模式就是并购基金的模式，不像传统的把小开发商踢走，并购基金持有项目 的全部股权或者绝大部分故换，基金劣后投资人同意其他的投资人优先获得基础收益，另外还是按照约定比例分享股权收益。这个架构比较复杂一点，但是核心还是 大家共赢，小开发商继续获取开发收益，基金也能够提供资金，使得我们的业务范围不断发展，谢谢大家！
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