何亮宇：房地产资产证券化的趋势与实践
中房网讯 4月12日，“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开，本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》，并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。论坛上，中联国新基金管理有限公司董事总经理何亮宇发表了题为《房地产资产证券化的趋势与实践》的主题演讲。
中联国新基金管理有限公司董事总经理 何亮宇
何亮宇表示，组委会让我讲这个话题跟我在不同的机构工作经历有关系，不同的角度和身份参与了房地产资产证券化的工作，今天来做一个报告，台下有很多的领导和同事，还有业界精英，如果有讲的不妥不对的地方，欢迎大家批评。
房地产这个题目太大了，我今天只讲其中一点，现在讨论的很多房地产证券化的话题，我理解各界都很关注，第一房地产本身体量太大，你随便做一笔生意小则几亿， 多则上百亿的体量，这个买卖大家都很关注。第二，房地产资产本身可被证券化的环节和基础资产不多，所以这也是大家都关心的重要原因。比如说商业银行关心的 是房地产信贷资产怎么样证券化，很多持有性的业主持有的房地产资产本身怎么样实现证券化，大家因为角色不一样，关注的点也不太一样。
今天我主 要讲的是持有型物业，商业物业进行证券化的一些探索和看法。刚才大家频频提到REITs这个事情。因为今天在座的很多是地产企业的朋友，还是从他们本身的 痛点引入这个话题，做商业企业的人都有感觉，商业银行对住宅开发企业支持是比较给力的，从土储贷款到开发贷款买房按揭贷款，相对链条比较完整，一般来说一 般的企业都可以正常的开发，形成闭合的环。但是持有性物业，过去很长时间没有金融支持，后来出了金融抵押贷款，也不是特别好用，各个银行要求比较高，要么 等额还款，或者提前还款，这样那样的限制。特别是随着期限的推延，存量的贷款规模又比较小，现在各个银行在慢慢的改善这些情况。由于这些金融产品相对缺 失，导致了商业物业的开发商比较痛苦，我把这些企业分成三类，怎么样应对这些企业，一个是SOHO中国，盖起来卖掉，所以本身也没有什么太大的资金压力， 这是一类；第二类，中国国贸，干了这么多年就那一点事儿，国贸地区几栋楼，但是楼的价值非常大，同时痛点在于资金周转速度很慢，我要到外地拿项目，总量是 有限的，国贸一定程度上就是一个REITs了，增量并不是很大，过的比较舒服，资金比较稳定，压力比较小，但是滚动开发速度比较慢；第三类是万达这样的企 业，做了好几代产品的摸索，也是做出了模式，一个大盘当中各种各样的内型，大的产品包里面一部分用来开发，一部分持有，或者长期享受物业增值。所以我们理 解万达从整个产品包方面进行了分层。
我们再观察国外的企业，其实还是比较先进的，通过REITs的工具，简单的介绍一下，发了一个金融产品把 整个楼买下来，因为我的经营是比较稳定的，我把其中一部分的金融份额卖掉，然后用于滚动开发，我自己还持有一定的份额，继续享受这个楼未来的增值，在保证 整个楼完整性的前提下，经营的压力也一定的缓解，过去一个楼打散了卖，我的压力小了，但是品质下降了，国外是尽量保持持有性物业相对完整，在金融层面进行 切分，把投资额卖给别人，形成闭合的环，进行商业的融资。这个方式也是未来中国商业企业融资和投资的重要的金融工具。
另外我自己还总结了四 点，这样的产品对于中国房地产市场的意义，再补充一点，如果在国内开展真正的股权私募REITs，会有几个好处，第一个是形成行业的价值标杆，价值输出， 我们一直从事资本上的业务，所以我们理解，资本上投资者众多，所以形成的定价标准，相对而言还是公平的价值，所以我认为资本市场，金融产品公募交易的形式 形成交易价格，一定程度上反过来可以引导整个房地产市场真正的地价水平。第二个好处，形成了退出便利，容易吸引投资。现在党中央国务院要求继续大力发展资 本市场，要保证股票的二级市场相对健康稳定发展，不要大起大落，退出通道是稳定的，就有利于吸引资金进入一级市场，才可以真正的对企业形成资金的支持。股 票二级市场再怎么火爆，毕竟享受到资本市场融资的还是小部分的上市企业，很多未上市的企业要通过一级市场的PE、VC进行投资，但是二级市场如果退出不通 畅，谁敢投这些企业呢，我想只有二级市场健康稳定了，才会吸引社会资金投入到一级市场促进企业发展。REITs也是一样，当二级市场不动产资产退出渠道通 畅以后，可能有更多的资金愿意投入到持有性的发展，现在大家都讲轻资产，尽量快周转，可是我一下子进去，出不来，没有办法。如果二级市场打开这个通道，一 级市场会加速投资。第三个作用是优胜劣汰投资行业，二级市场是用脚投票的，企业不行了就卖掉，价格是投资者决定出来的，如果管的好，我愿意买你的 REITs和股票，管的不好我就卖掉，也倒逼行业从重开发轻管理的，慢慢的重视资产的管理。
最后一点，便利流动，助力去化，现在大家都讲去库存，加快去化，商业上去化不容易，不像房地产去化，商业去化要做出进金融产品，也要防止不好的东西被卖出去，还要选择好的资产作成金融产品，让更多的投资人分享，至少我们要有这样的通道和工具。
这是我自己总结的，在中国推出资产证券化对整个行业的意义，过去的几年当中，全行业对REITs在中国做了实践，2012年试着发了一个，2014年中信启 航的REITs算是一个突破，至少是底层资产层面为中国的公共股权REITs奠定了基础，第三方资产也愿意接受这样的交易结构，市场还是有的。后面 2015年6月份，鹏华这个我认为不是REITs，一半是国债，一半是BOT的收益权，是一个类似于租赁土地的收益权，收益高是没有问题的，他们真正的把 中小受益人引入这个模式打开了，真正的两个一对接，真正的公募股权REITs是可以实现的，只不过是监管层什么时候按的问题。
海航浦发大厦、天虹商场等等等等， 都是偏债的基金，但是意义也很大，我们推股权REITs还要推发债的REITs，把两个产品对应到一个产品里面，才可以真正的在投资人和渠道之间打通这个 渠道。过去这些探索都为今年的试点打下很好的基础。今年年初的时候，包括新任的领导都提到了要把推出REITs作为一个计划。
我自己的猜测， 万达在香港退市，要回A股，我认为一个选择是不是可以用他们的资产参与国内的公募REITs，不知道他们在A股市场发行的倍数和REITs谁高谁低，但是 一定要比香港发行股票高很多，是不是有可能利用资产推试点这个事儿搭一个顺风车，率先登录A股市场，如果万达可以的话，香港很多的大型开发商都会沿着这个 路走，我们可以做一个展望和猜测，谢谢大家！
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