李宇嘉：莫让一体化成为都市圈楼市炒作借口
近日，由于高位惯性回调和政策收紧，一线城市楼市开始降温，但其周边城市成为新一轮上涨的主力。百城房价显示，今年3月，房价上涨前10个城市中，东莞、惠州、苏州和昆山排在前4位，去年和今年1-2月领涨全国的深圳、上海3月份的房价涨幅已分别降至第8位和第5位。
3月份东莞、惠州、苏州、昆山房价创造了有统计记录以来的最大涨幅。“环京县”特别是“北三县”（三河市、大厂县、香河县）的房价涨得更高。3月，“北三县”各区域均价相比2015年上涨50%以上，而作为北京“后花园”的燕郊，目前每平方米2万元的房价比2015年初翻了一倍，比春节前上涨20%。目前，燕郊房价甚至比北京房山、平谷还要高。
楼市火爆驱动库存周期下降及土地市场火热。目前，都市圈内楼市库存周期已降至6-8个月。其中，苏州、南京为4个月左右；东莞、惠州为6个月左右，而靠近深圳的片区库存仅够2.8个月消化；燕郊目前在售库存仅6000套，快到无房可售的境地。“抢地”是都市圈内楼市的另一特点。一季度土地出让前5个城市中，南京、杭州、佛山和天津在列。4月初苏州诞生了13个地王，平均溢价率203%。
除去库存和货币政策利好外，一线城市收紧限购限贷，楼市高位回调，驱使购房者转向都市圈是房价上涨的首要原因。如临近燕郊的通州在2015年8月推出“限购”，深圳、上海近期提高非户籍人口限购门槛。都市圈内房价较低是楼市火爆的另一个原因，如通州目前均价在每平方米4万元左右，比燕郊高出2倍。区域一体化预期强化，如副中心通州与“北三县”规划一张图、轨道交通在燕郊设站传闻；再如深圳“直辖市”传闻、轨道将通往东莞和惠州等。
另一个重要原因就是“资产荒”。“十三五”及未来，楼市去库存是需求端“做加法”的重点，目的是承接制造业去杠杆腾出来的信贷，熨平“做减法”阵痛。“做加法”需要偏宽松的货币环境，而货币宽松叠加居民“加杠杆”，楼市景气向上是必然的。但是，经济放缓，企业利润下滑（2015年国企利润同比下滑21.9%），有效资产供给不足，“信贷宽、资产荒”格局明显，资金需要避难所。
当安全资产匮乏时，体制优势集中之处，也是资金最安全的地方。由于集中了全国20%的公共资源、就业机会和现代化成果，一线城市是体制优势最集中的地方，而房子则毫无疑问是这种优势的最佳载体。当一线城市政策收紧、楼市开始调整，在人口、产业方面“有故事、水位低”的周边城市，成了洼地的代表。于是，资金又开始涌向这些城市。
本来，这是一个良好的都市圈发展景象，即人口由一线城市向圈内其他城市迁移，形成类似于日本东京“市—都—圈”式的都市圈模式、分层住房供应模式，既集聚了人口，发挥了城市的规模效应，降低了公共服务边际成本，又解决了人口过分集中后的“城市病”。但目前看，一线城市住房需求向周边转移，还停留在民间和市场自发推动，但秩序混乱的“野蛮生长”阶段。
尽管河北“环京县”开始承接北京“非首都功能”的产业与人员，但在轨道交通和公共配套方面，规划并未“落地”。如轨道会否在燕郊设站，一直不明确，京冀两地在产业、人口和服务上的规划无法协同。深莞惠一体化喊了很多年，但最关键的轨道交通一直没有通到东莞和惠州，临界区域“断头路”多年未解。总之，三大都市圈在重构产业、人口和住房方面的一体化效果不彰，但不断上涨的房价、不断抬升的投机需求，却在透支一体化的利好。目前，深圳人占东莞和惠州楼市50%的份额，但投资是主要目的，真正居住的很少。被称为“空城”的无锡，由于均价低（8000元）而成了投资客的新选择，据悉一季度47%的房子被江浙沪投资客买走。
再看燕郊，常住人口2015年已达80万人，这是一个中等城市的“体量”。近年来，燕郊是作为承接北京“刚需”的“睡都”发展，但在公共服务供给上，燕郊却是按照廊坊的一个镇来设置的。燕郊距离北京国贸仅15公里，但交通完全靠102国道，比北京“睡城”回龙观还拥挤，15公里的路程要花1-2个小时。满眼望去，燕郊脚手架林立，但城市管理混乱，教育配套缺失，社区服务质量低下，治安形势严峻，生活服务低端落后。事实上，这是三大都市圈的共性，即与圈内一线城市在产业协作、公共服务衔接上不足，但房地产却先行过度发展。
住房需求向都市圈转移，这是城市化第二阶段的规律，即从城市化到“都市圈”化。但是，受政策利好预期和投资需求外溢，三大都市圈房价暴涨，这是管理层不希望看到的。因此，苏州限制房价涨幅，廊坊限制外地人买房、限制杠杆，东莞和惠州坚持30%的最低首付比，笔者认为这很必要。需求端限制、遏制投机炒作，降低“都市圈”成本，为人口和产业转移创造低成本的环境，这是第一步。
同时，在推进一线城市与圈内其他城市在区域统一规划、交通一体化、基础市政设施先行、教育医疗均等化及异地结算等方面，要明确合作机制、实施机制及分阶段任务。相关省份和城市，要抓住住房需求向一线城市周围转移的契机，打破“一亩三分地”、短期经济绩效的短视思维，本着人口、产业重构带来的空间释放、效率提升的长期利好，以税收分享机制为激励，以省际间和市际间积极有效的公共政策为手段，实现公共服务与产业、人口、住房需求转移同步推进。
相关知识
李宇嘉：莫让一体化成为都市圈楼市炒作借口
李宇嘉：京津冀一体化下地标性物业优势显现
李宇嘉：供求错配导致一线城市楼市低迷
李宇嘉：央行降准有利于提振楼市疲弱需求
李宇嘉：杠杆重心移向都市圈 才能避免风险攀升
李宇嘉：保障房“新政”有望让深圳房价“软着陆”
李宇嘉：不动产登记摸家底为公共财政转型打前哨
李宇嘉：传统救市思路解决不了楼市高库存
李宇嘉：房产中介收费随行就市须先建基础秩序
李宇嘉：以审计来破除土地供应非市场化
