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政策收紧预期加强北京新盘抢跑“窗口期”

https://www.biud.com.cn 2016年04月14日11:57 家居装修知识网

面对房地产市场的疯狂，沪、深接连出台调控新政，而同样火热的北京是否会接过政策收紧的接力棒一直备受业内外关注，近日北京土地市场更是重现“70/90政策”，无疑让楼市政策收紧预期大大增加，在这样的预期下，新盘纷纷加快推盘节奏，抢收窗口期，与此同时，置业者出手则渐趋谨慎，更偏向选择抗波动性较好的高价值楼盘。

调控加码预期被强化

继上海和深圳楼市“3•25”新政之后，同样火热的是否会“接棒”出台调控新政，一直是业内外关注的重点。而就在3月31日，北京土地市场的一则规定，让楼市调控加码预期成为现实。

3月31日，在连续70天没有新增土地出让之后，北京土地市场终于挂出3宗土地，其中的两宗昌平区南邵镇的宅地在挂牌文件中明确规定：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”

据了解，这一规定是2009年70/90政策退出市场7年之后的再度重现，这一规定在沪、深新政之后出台，被业界解读为北京楼市调控收紧的一大表征。

对于市场重拾70/90政策，业内人士认为，70/90政策的重现，表明在房价持续上涨的压力下，政策部门加快了房地产市场供给侧结构性改革节奏，90平方米以下的小户型占比达到70%，意味着这部分产品全部面向刚需及首次改善型客群。开发商对地块针对的客群有了明确预判之后，所能接受的地价上限也将随之收窄。

研究院智库中心研究总监严跃进表示：“从土地出让环节对住房供应套型限制，使得开发商会适度控制拿地成本，而不会轻易竞夺高价地。”

而从供应角度来看，70/90政策的重提在一定程度上利好在售大户型项目，改善型项目价值将被持续看好，如主打200-240平米的别墅项目金隅翡丽•蓝爵堡新品尚未正式推出便收到大量预约电话，足见市场之追捧。

新盘抢跑“窗口期”

房地产作为政策性市场，调控对市场的影响堪称立竿见影。在上海3•25新政出台之后，二手商品住宅成交由4400套锐减到1000套左右，仅为3月份前期水平的一半。

无独有偶，深圳规划和国土资源委员会的数据显示，3月28日至4月3日，新政出台后，深圳一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平方米，分别环比下滑16%和15.7%。这已经是深圳新房成交面积连续第五周下滑，与春节前的周成交量相比接近腰斩。

而在北京市场，同样是出于对未来调控加码可能性的考虑，各大项目纷纷加快推盘步伐，统计数据显示，仅仅在3月，北京住宅市场项目入市量已经达到31个，新增住宅供应4117套，相比去年同期均出现翻倍。仅清明小长假3天时间内，北京商品房市场入市项目便达到9个。

而据亚豪机构统计数据显示，4月份北京住宅市场供应仍将处于高位，预计有30个项目入市，其中包括6个纯新盘及24个老项目后期。此外，金隅翡丽•蓝爵堡、龙湖西宸原著等众多热点区域的稀缺低密产品项目也在释放积极销售的信号。金隅翡丽•蓝爵堡面积区间在200-240平米、套均1000万左右，极具性价比，所剩房源不足20套。

业内人士认为，4月向来都是重要的“风向标”月，从当前市场表现来看，开发商对于调控收紧已有预判，纷纷抓紧出货抢收窗口期，因此短期内楼市供应小高潮仍将延续。

置业者偏爱高价值楼盘

在卖方“抢收”的同时，需求市场的置业态度也渐趋谨慎。

这不难理解，之前楼市的过快上涨，令需求产生对市场的怀疑，再加上近期调控收紧的预期，都令置业者出手日趋谨慎，这种情况下，不同物业的价值高低立判。部分在地段、产品上优势明显的物业热度不减，金隅翡丽•蓝爵堡便是其中代表。

作为海淀的低密项目，金隅翡丽在地段和物业形态上均具备独到之处。项目位于海淀西三旗，近3年来，整个海淀仅出让6块宅地，稀缺供应令海淀楼市全面“奔10”，相比之下，金隅翡丽•蓝爵堡套均千万，合单价不到5万元/平方米的价格具有成倍增值的空间。此外，1.6的容积率的叠拼产品更是在整个市场都堪称稀缺，在高密度的公寓豪宅大行其道的当下，低密产品独有性和稀缺性，是决定楼盘未来升值空间的关键。

“近年来楼市起伏较大，对物业的保值、增值性是严苛的考验，在地段、产品类型表现突出的高价值物业却有着稳定的市场表现，市场对这类项目的价值认可度更高。”业内人士表示。据悉，在刚刚过去的3月，上述提到的金隅翡丽•蓝爵堡成交金额近2亿元，成为市场的领跑者。

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