靠农民工去库存？或许只是看上去很美
2016年4月15日国家统计局发布1-3月全国房地产投资及销售情况，3月末，商品房待售面积73516万平方米。此前，有媒体报道，三四线城市库存去化仍需要30个月。面对如此高的库存，各地去化手段也是花样百出，其中，让农民工进城买房成为最受关注的内容。据报道，目前已经有湖南、四川、江西、福建等省份通过直接财政补贴以及税费优惠等手段鼓励农民工进城买房。有媒体直言农民工已经成为去库存“主力军”，然而农民工真的需要进城买房吗？靠农民工去库存靠谱吗？
第一问：农民工进城是不是刚需？
去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。此前两会的政府工作报告也强调，要加快农业转移人口市民化，让农民工在中小城市“挣钱顾家两不误”。那么农民工进城是不是刚需呢？
根据国家统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。当然，在统计中，绝大部分农民工在工作地是没有房产的。假设农民工在工作地落户买房，那么对当地楼市去化无疑是作用巨大的。
中国区域的不均衡发展导致农村的配套资源与城市相差巨大，不论医疗、教育以及其他生活配套，城市往往优于农村，因此城镇化是必然结果。基于这个前提，农民工进城买房无疑是一种刚需。
但是，值得关注的是，农民工农村住宅保有量还是比较高的。根据清华大学中国金融研究中心发布的《2015中国家庭金融调查报告》，中国农村农民自有住房率为93%。这就意味着广大农民工群体在家乡本身就拥有住宅，从这个层面看，在工作地购买住宅就成为了一种改善需求，并不是“刚需”，所以也难以发挥“主力军”的作用。
第二问：农民工的购买力足够进城买房吗？
根据人社部数据，2015年农民工月均工资为3072元。乍一看确实已经蛮高了，在部分三四线城市，这个工资水准足够支付一套中等户型的商品房贷款月供了。举个例子，在一个四线城市，房价水平为4000元/㎡（中国大部分四线城市房价水平），100平米的房子总价在40万左右。首付约8万，月供不到2300元。
按照以上计算的情况看，农民工买房看似是乐观的。
但是，按照国家标准，年收入2300元以下被视为贫困人口，2015年这样的农村“贫困人口”就有5575万人，占全国农村总人口的14.7%。这样一部分农民工的收入水平是不是可能被“平均”拉高了呢？
另一方面，值得注意的是，农民工收入并不是稳定的。多数农民工进城从事的都是相对零散的工作，更多的是临时工和小时工等，这就造成他们收入起伏较大。
第三问：靠农民工去库存靠谱吗？
综合上述，农民工去库存靠谱不？如果不采取一些鼓励措施谈农民工进城买房就是耍流氓。要想农民工进城买房至少得满足3个条件。
首先是经济实力，单纯依靠农民工自有资金在工作地购房无疑是有压力的。此前已经有些地方政府出台补贴政策，这当然是不错的措施，但也有可能是杯水车薪。将农民工纳入住房公积金或者与商业银行合作推出灵活的信贷政策是一些地方政府愿意尝试的，但效果还需时间的验证。
其次是房产所在地的就业环境。就农民工来说，稳定的就业环境是他们购买意愿的基础。当需要农民工购房去化的城市无法提供稳定的就业环境，即使农民工买了房仍然需要外出打工，那么这里依旧会是一座鬼城，何谈农民工进城买房呢？
最后，农民工进城能否享受平等的城市待遇。农民工在城里买房之后能不能像市民一样享受医疗、教育等关系到生活的一些待遇，这些也是影响农民工买房的重要因素。因此，如何将农民工进城之后纳入到原有体系，这些无疑都是摆在地方政府面前的难题。
只有解决了这些问题，农民工才有可能成为楼市去库存的主力军，否则都只能是“看上去很美的”一厢情愿。
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