深圳稳楼市再出招：叫停房地产众筹
柏可林 摄
4月12日，深圳市互联网金融协会发布《关于停止开展房地产众筹业务的通知》，全面叫停各种形式的房地产众筹。业内人士认为，深圳此举目的在于抑制当前房价泡沫进一步催生，防止杠杆放大了金融风险，同时防止金融诈骗。
继严控首付贷业务后，楼市调控的下一刀落在了“房地产众筹”上。
4月12日，深圳市互联网金融协会发布《关于停止开展房地产众筹业务的通知》(下称《通知》)，全面叫停各种形式的房地产众筹。记者注意到，此次《通知》还明确将房地产众筹业务定义为“所有与房地产相关的众筹业务，物业形态包括但不限于商品房、商铺、厂房、公寓，众筹形式包括但不限于众筹购房、众筹租房”。据最新消息，广州金融局对房地产众筹业务的关注也正式提上日程。据报道，广州市监管部门召集广州互联网金融协会召开会议，决定监管部门将和有关企业密切沟通，要求其暂时停止开展该项业务，并做好风险排查工作。
“深圳此举目的在于抑制当前房价泡沫进一步催生，防止杠杆放大了金融风险，同时防止金融诈骗。”新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《国际金融报》记者采访时表示，当前深圳楼市“供不应求”，由于众筹业务带来了金融杠杆，而国家明确不允许楼市“场外配资”业务，这会加剧深圳楼市供求不平衡的局面，最终推高房价。
楼市“配资”再遭监管
事实上，今年3月，深圳已经“打头阵”， 出手整治“首付贷”、“众筹炒楼”房地产金融业务，并对银行机构、P2P、小额贷款公司等机构进行摸底排查。3月25日，深圳发布的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》明确规定，“严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务”。
值得注意的是，这并不是互金协会第一次出来“维稳”深圳楼市了。早在今年3月18日，深圳市互联网金融协会便应深圳市金融办要求，下发了一份《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控的通知》。要求各互联网金融企业自即日起，严禁新开展“众筹炒楼”业务。对于存量业务，立即停止募集并清理。
《通知》指出，“注册地在深圳市的企业，须立即停止所有房地产众筹业务；注册地在外地但有房地产众筹项目在深圳市的，须停止在深圳市的所有房地产众筹项目。”
“包括房地产众筹业务、首付贷可能存在一些非法集资，或会引起金融风险，为此政府将打击金融诈骗现象，稳定楼市。”欧阳捷告诉记者，对于楼市来说，国家出台了去杠杆措施后，投机者就不能用杠杆撬动楼市，为此楼市购买的需求会下降，有助于平抑深圳房价的上涨趋势。此外，抑制了购房需求后，也可缓解当前深圳供不应求的局面。因此，当房地产市场规范运作后，通过规范金融杠杆，使得投机的泡沫挤出去，可以更好地满足刚性需求和改善型需求，使楼市回归到住房自住的本质上。
也有业界认为，虽然房地产众筹在传统地产行业中的占比很小，但若全面排查和打击，对主要业务是依靠房地产项目的众筹平台或是灭顶之灾。爱房筹CEO陈宏楷向媒体表示，全面叫停对公司的确有一定的影响，不过业务还是正常进行，主要是因为平台业务与“众筹炒楼”有本质区别。
地产众筹规模有多大
2014年末开始，随着互联网金融近两年呈现出的井喷态势，地产金融由早年的信托模式类REITs向房地产众筹转型。
至于当前房地产众筹业务规模有多大，根据盈灿咨询最新统计，目前全国涉及房产类众筹的平台数量为30家，其中超过18家以上业务比较垂直，也就是基本上业务范围全部围绕房地产，整体成交规模超过10亿元。
深圳互联网金融协会秘书长曾光向相关媒体坦言，目前深圳的规模不大。“深圳的房地产众筹平台在10家左右，截至4月1日，这几家总筹集金额约5亿元(包含非深圳项目)，其中深圳地区的业务规模在3000万元左右。”曾光说，在禁止首付贷和众筹炒房后，现在有的网贷平台改头换面继续做，比如换成消费贷等形式，协会也在摸底调查，但这种情况非常难查，要靠举报等方式。
按照深圳互金协会的要求，楼市配资“首付贷”、“房地产众筹增量业务”要马上停止，已完成的项目则按原有合同规定到期退出。《通知》强调“任何企业不得通过更改名称、修改资金用途、转为线下筹集等方式变相继续开展业务”。不过，曾光表示，一些平台的首付贷产品虽然已下架，但其实是换个马甲继续做。
事实上，当前一些网贷平台的业务已回避“首付贷”等字眼，但一些新推出的业务如“优房贷”、“新居贷”、“消费贷”等，按照平台的说法，贷款用途是旨在帮助借款人解决短期资金周转问题。但业界认为，这些业务实则是“首付贷”的替代产品。
相关行业人士向本报表示，房地产众筹最重要的风险点还是来自政策和法律风险。一直以来，众筹炒房都游走在法律的边缘地带，有些平台的业务未经有关部门审批，承诺本息和向社会公众吸收资金，已经涉嫌非法集资。但目前实践中，由投资者个人直接发起的众筹买房以及平台宣传中仅承诺预期的方式还不构成非法集资。
该人士称，现阶段，我国与众筹有关的监管仍然处于缺失状态，相比之下，美国于2012年出台了相关法案，对众筹项目中投资人资质、项目权益关系、操作规范、风险和收益等均做出了较为清晰的规定。对房地产众筹来说，如何避免“不管不行，一管就死”的局面，对政策制定者和市场参与者而言都是一个挑战。
地产商纷纷推众筹战略
行业人士认为，2015年可谓房地产众筹的元年，在“互联网+”的风口鼓吹下，地产众筹成为一些地产商去库存的营销手段。
事实上，地产商对互联网转型的决心可见一斑，随着互联网金融在近两年的井喷态势，地产金融由早年的信托模式向房地产众筹转型已箭在弦上。
2015年5月29日下午，中国房地产众筹联盟在上海成立。随后，包括绿地、万达、万科、远洋、金地集团等地产商相继公布了众筹战略。其中，碧桂园在5月29日众筹联盟成立当天，就宣布将碧桂园上海嘉定项目作为首个众筹开发项目。由碧桂园提供产品，中国平安的平安好房提供平台。
资料显示，万达集团董事长王健林也公开表示，万达将以众筹为切入口，从重资产模式向轻资产模式转型。此外，据媒体报道，去年4月25日，绿地集团与房地产众筹平台中筹网金联手发起武汉606绿地中心项目的众筹计划，总金额1亿元，被圈内视为国内第一起摩天大楼的众筹案例。
而这不是绿地首次尝试将房地产与互联网金融相结合，此前还相继与平安、阿里进行合作。2015年4月13日，绿地集团旗下全资子公司绿地金融投资控股集团联手蚂蚁金服旗下的招财宝和平安旗下的陆金所，发布了第一期年化收益率6.4%的“绿地地产宝”线上理财产品，首期募资约2亿元。而2014年9月，绿地集团武汉事业部与平安集团旗下的平安好房推出“好房贷”产品，为购房客户在房产交易过程中提供金融服务。
公开资料显示，目前国内房地产众筹比较常见的是理财型和营销型。理财型众筹即投资人向融资方率先提供资金，投资所运营项目的收益权，项目完成后向投资人提供本金和收益的方式。而营销型众筹往往是地产商发起的。例如万科、远洋地产等推出的以楼盘营销为目的的众筹，用较大力度的优惠活动吸引消费者购房，买不到房的投资人会获得一部分收益回报。这种众筹方式有些类似于团购，优惠大部分来源于开发商及合作企业让利。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，政府对首付贷、房地产众筹等互联网金融产品的封杀，主要是从防范房地产市场金融风险的角度出发的。需要警惕各类打擦边球的做法，需要定期对相关业务进行监测和摸底，这是后续房地产市场健康发展的必要环节，否则看似打压，反而会激化各类新型的首付贷产品，进而继续干扰房地产市场。
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