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去库存不能光靠降购房成本应打好政策预期牌

https://www.biud.com.cn 2016年04月18日16:18 家居装修知识网

为了进城做点小买卖，前年，堂弟在老家县城火车站旁买了一套带门脸的房子。可两年下来生意冷清，失望之余，全家到北京打工，挤在没暖气的棚户房里。最近，他正打算卖了老家的房子改善生活时，忽然传来消息：国家规划中的高铁在县里开发区设站。“就在我家附近！”一家人又憧憬起来。

“在哪儿买房，你得看国家的政策、规划。高铁站一修，一准儿热闹繁华，生活方便、生意好做。要尽快赚钱，趁房价没大涨再买一套！”

堂弟这番话，代表了很多潜在购房者的想法。

今年以来，去库存相关政策密集出台。继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收。山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市密集出招，从供需两端“去库存”：有的地方推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限，有的地方把住房公积金制度覆盖到新市民群体，还有的地方对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息等“优惠”……

从实践看，这些降低购房成本的招数，对于刺激住房消费发挥了一定作用。但在很多地方，市场的兴奋劲儿来得快，去得也快。原因很简单，在去库存压力最大的三四线城市，眼下大量的空置住房都建在交通不方便、产业不配套、公共服务不到位的地方，房子的实用性很差。由于社区缺乏配套，居民出门没车、买菜没店，生活很不方便。如此，户型再好、折扣再诱人，对消费型购房者来说，虽然购房成本节省了不少，但“幸福指数”大打折扣。投资型购房者也发愁：投资后房子有价无市，购房资金将周转不畅，有沉淀乃至缩水的风险。

有观点认为，先用户籍改革、降税减费等办法吸引购房者，把房子卖出去，再提高产城融合能力，提升公共服务水平，完善社区配套，让居民“扎下根”。这显然有悖常理，老百姓(51.580, 0.00, 0.00%)攒一笔房款不容易，常常是耗尽两三代人的积蓄，透支二三十年的消费，大多数人买房都是为了自住，谁家不是看准了再出手呢？

何谓“看准了”？用堂弟的话说，就是“政策和规划要稳、准、狠”，针对以往人们持币观望的症结，给百姓明确的、生活质量会改善的预期。

比如，政府早点公布以重要交通枢纽为中心的卫星城镇的规划，明确城市定位和产业结构调整方向，增强对区域中心城市产业转移的吸纳能力和对疏散人口的吸附能力，同时能吸引既想进城又不想远离乡土的农村购房者。大城市的教育资源均等化改革要拿出时间表，给“热点学区”的房价降降温，同时也帮“边缘学区”的房产交易加加油，有的大城市各城区房价相差十几倍，不是房子本身质量差别大，而是教育、医疗等公共资源失衡使然。还要尽快明确养老、医疗等补贴跟着 “人头”走的政策，使居民跨城乡、跨区域安家时不再有“报销医药费、领养老金不方便”的顾虑。此外，对于已经建起来的“荒城”“鬼城”，相关管理部门要帮忙接担子、解扣子，出面协调、布局其周边产业发展，特别是利用当前沿海地区产业转移的契机，引入大型劳动密集型生产项目；当地政府也要“修好路、种好树”，出台优惠政策鼓励大企业团购……虽然有些政策无法即刻落地，但只要政府给出明确详细、一言九鼎的“行军图”“时间表”，吃了定心丸的购房者自然愿意出手，生怕错过时机。

　　从经济学的角度看，价格因素并非购买决策的唯一考量。“去库存”不能光靠降低购房成本，还要着力提升“居住”本身的含金量。含金量怎么来？就是跳出“就楼市调楼市”的圈圈，以更开阔的思路，打好“政策预期”这张牌，让人们不仅买得起，也能住得好。