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魔性土地市场调查：疯的是房企，还是苏州？

https://www.biud.com.cn 2016年04月19日08:16 家居装修知识网

中房网讯 4月7日、8日两天时间，苏州土地市场化身聚宝盆，以13宗地块吸入250亿元土地出让金，其中一块土地的溢价率更高达318.85%。

苏州市（不含吴江区）在2013年—2015年三年的卖地收入分别为449.8亿元、403.5亿元和514.5亿元。

这样算来，苏州在短短两天内达成的250亿元土地营收，是其前三年每年年度土地出让总额的近乎一半甚至比一半还多。

疯的是房企，还是苏州？

低密土地喷薄而出

这像是去年苏州土地市场“饥饿营销”的报复性反弹。

易居研究院监测数据显示，2013年，苏州全市（不包括吴江区，下同）共成交土地253幅，面积843.7万平方米。2014年，这两个数字分别是223块和787.6万平方米。

至2015年，苏州全市全年的土地总供应量为180幅，是自2006年以来最少的一年。据苏州市土地整理储备中心的公示信息显示，当年，苏州全市共成交土地179宗，面积697.9万平米，同比双降了17.1%和11.4%；若按规划建筑面积计算，同比下降比例更高，为24.42%。

对去年的萧条不振，业内的评述一致——主要因拿地成本攀升，加之政府严控出让节奏，使得房企拿地决定谨慎、节奏放缓。

今年春节之后，苏州的供地门闸明显放宽，且集中放量趋势明显。1月供地量尚为零，2月以后数据便开始走高。尤其是4月7日、8日两天，“井喷”式地挂出14宗地块。

截至4月15日，苏州今年以来的土地成交量已达到41宗，比去年同期大涨28%。而去年前4个月时间里，苏州的土地成交也不过32幅。

另外值得一提的是，这一批挂牌出让的地块中，多数均为低密度地块。14块中，12块的容积率低于2.0，最低的一块容积率≤0.7。

房企对苏州“爱得深沉”

4月7日、8日，苏州挂牌的14宗地块中，除姑苏区上林路地块暂缓出让外，其余13块全部顺利成交。总出让金共约250.76亿元，平均楼面价18829.82元/平方米，平均溢价率195.21%。

“饿”了一年，此番有量多质佳的地块涌现，房企们自然一拥而上。据不完全统计，在4月7日、8日现身苏州土拍大厅的至少有包括万科、绿地、中海、碧桂园、融创、泰禾、龙湖、招商、方兴、当代、正荣、蓝光、金地、阳光城、新城、旭辉、中新、金辉、首开、弘阳、景瑞、路径、朗诗、K2等数十家企业。

两天里，由他们创下的记录更是接二连三：

成交价最高的是由北京国瑞兴业房地产控股有限公司拿下的苏州市吴中区木渎镇竹园路北侧、金枫路西侧宅地，总价40.39亿元，折合楼面价24744元/平方米，溢价率248.5%。

溢价率的头筹被景瑞地产夺得。他们取得的苏州市高新区科技城武夷山路北、富春江路东宅地，由3.7亿元起拍，最终在15.5亿元落槌，溢价率318.86%。

此番有所斩获的13家企业中，鲁能、泰禾、华发股份、东原地产均为首入苏州。

当代置业更是买得停不下来，上演“帽子戏法”——在两天里以4.28亿元、6.38亿元和5.13亿元分别拿下苏州市姑苏区、狮山区、相城区共的3幅地块。其中位于姑苏区的景德路南、阊胥路东地块是两天里的单价地王，楼面价28761元/平方米。

面粉面包互相哄抬

世界上没有无缘无故的爱。房企对苏州的追捧，缘于其市场的向好与存销比的低位。

据克而瑞机构数据统计：2015年苏州市区商品房累计成交111421套，同比上涨26.96%，成交面积1277.72万平方米。这两个总数中，住宅占到了90423套和1101.84万平米。

再来说价格。2015年，苏州新建商品房销售均价为13050元/平方米，比2014年上涨5.91%。这个数字主要归功于第四季度的拉升。当年1—9月，苏州商品房销售均价一直在12000元/平方米—13300元/平方米之间徘徊，甚至几度出现环比微降。但自10月后，价格就开始稳步上升。至12月，均价已达到14806元/平米。

今年以来，苏州新建商品房成交均价更是一月一个新台阶：1月15275元/平方米、2月16673元/平方米，3月17902元/平方米，还有继续“节节高”的趋势。

另外，在全国诸多城市为去库存绞尽脑汁时，苏州的烦恼却相反——可能不够卖！

来自苏州市住建局官网的信息显示：截至4月16日，苏州全市共有92269套可售房源，总建筑面积9525478.70平方米。其中住宅18695套，总建面3294676.11平方米，消化周期不足3个月。

面包热卖且紧俏，面粉如何不涨价？有苏州楼市近期流传的几句打油诗为证——“姑苏城外寒山寺，楼面地价两万四”；“桃李春风一杯酒，新区要卖两万九”；“金鸡湖畔房源少，四万起价怎么搞？”

就在上周，中房网记者在走访苏州时还曾询问当地人，“在苏州，一个月大约需要多少开销？”，当地人乐观地表示，3000元左右即可生活得很舒坦。不知这位人士现如今是否还依然这样认为。