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美国楼市将进入下行周期中国房价还能涨多久？

https://www.biud.com.cn 2016年04月19日09:05 家居装修知识网

我们一大帮子人在中央公园跑步的时候，一个万科的跑神往曼哈顿东南西北（分不清）某方向那么傲娇一指，诺，我们的楼在那儿！

“哦，我们的楼在那儿。”

“好巧，我们也在这儿也买了一块地。”

接下来的对话非常乏味，来自五湖四海的开发商都在介绍自个儿的国际资产配置。

这一天，安邦和万豪还在竞价喜达屋，140亿美元都打不住。这钞票果然是印出来的！

我身边的壕主们都在拼命买下曼哈顿，倒也不是说这生意有多赚钱，在如今人民币汇率和经济硬着陆这些谁也说不好的大命题下，曼哈顿的房子就是个托底保险。

据美国Real Capital Analytics的数据显示，截至2015年7月31日，中国投资者已经在纽约曼哈顿房地产上消费了38亿美元（约240亿人民币），比起2014年整年要翻了三倍还多。

但美国经济学家和投资人对中国楼市却忧心忡忡，隔岸观火。

有一个沃顿兼职副教授自个儿管理了30亿美元的基金，死活不敢去中国投资。他的基金池要么在纽约、LA、旧金山，要么就在非洲，对他而言那里就是未来的中国。一个低风险高保值，一个高风险高增值。

教授给自个儿找了一个冠冕堂皇的理由，我不投中国房地产，因为不（风）了（险）解（大）。

这还能忍么！这可是我们赖以生存（发家致富）的土地啊。

然后他被我们360度无死角群殴（精神上！）了，我们有一个同学十分真诚地用各种数据告诉他“你在一线城市搞不过我们没关系，可以去三四线城市和农村啊。”

碧桂园的同学马上站起来补了很多鲜活的刀子，一群同学在底下肩膀抖动，教授望着远方若有所思。

生活不只有眼前的苟且，还有远方的苟且，不是吗？

反正，谁说中国房地产不好，我们都是要着急的。毕竟，我们还在赚钱啊。

最近，大宗交易市场很火热。上海南京西路很多年没有卖出去的1788一下子又火了，70多个投资者跑去竞标，这可是60亿的买卖啊！其实吧，我对 1788也挺有感情的，2年前我写过那些卖不出去的楼，818、仙乐斯都有接盘侠，如今1788也快了，为毛我有种嫁女儿的感觉！

这些年，我们一直觉得，中国楼市全宇宙最牛逼，你们这些唱衰的都是傻逼。

前阵子，苏州拍了13块地，卖了250多亿，诞生3个区域地王。当代置业姑苏地块楼板价酸爽28761元/㎡；北京国瑞木渎地块继续high，楼板价24744元／平方米。

南京也不甘示弱。招商拍的鼓楼滨江楼板价到了29999元／平方米，中建和保利各自拍了一块2.23万元／平方米。

现在的土拍市场竞争之激烈，建议各开发商去物色些健身教练，这胳膊不练过不行啊，一举就是100多轮的事儿。

ee？我们用胳膊举出了一个硬道理，中国房价继续上涨。

ut看看这些大力水手，自个儿手上的现金、杠杆、ROE，当银根收紧，这些水手们去哪儿找菠菜去！

我们看到了一季度量价齐升的狂欢，也看到了一块地王拍出后，周边房价补涨缓慢。我们看到了潘石屹2年没买过一块地，手里攥着100多亿现金就小打小闹玩个3Q。我们看到了一些开发商拼命借钱扩张，大马蹄子要踏遍祖国大江南北。我们看到了一些外资基金踌躇未动，几十亿美元在手却未进一个项目。

中国楼市太TM难预测了，预测市场已经够难了，还有政策。

沃顿的教授们两手一摊，我们不知道中国楼市泡沫什么时候回破灭。但美国今年还会加息2次，美国楼市将在2017年后进入下行周期。

沃顿教授评判一个市场风险系数的时候，会警惕以下征兆：

较高的房价水平和价格增长，尤其是在不可持续等地价增长的推动之下；

成交量的趋势增长出现拐点；

供应增长与合理的人口需求之比；

房价租金及其对增长前景的意义。

中国楼市是一个割裂的市场，两极化严重。我想，未来3年，对开发商而言，就是一个软实力的比拼，你得花更多时间去想自个儿的房子卖给谁了而不仅仅是卖掉了。很多城市的楼市将不再野蛮生长，我很高兴看到，这么多年过去了，我们总算又把房子当产品来做了。

当然，楼市聚变，很多人都想知道，哪儿才是安全的？

看看美国。美国27个地区，购买一套中等层次的住房需要多少年薪。范围在31134美元至147996美元不等，差距超过100000美元。

美国房地产市场分两类：

弹性供给市场，在美国内陆市场最为常见。只要建筑上能收回基本的生产成本，不限制或很少限制他们建造新房源。这些市场的基本生产成本不超过17.5万美元。

无弹性供给市场，在美国的沿海市场最为常见，比如纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、西雅图、华盛顿。即便建筑商能收回基本的生产成本，仍大力限制他们建造新房源。这些市场土地高企。

这些城市聚集了中国绝大多数的地王以及三分之二的新建房屋总销售量，政策最近放宽了很多地儿高首付的限制，这不利于房地产市场长期健康发展。这些城市极有可能产生净资产驱动的泡沫，但这并不同于美国曾发生的杠杆融资的房产繁荣。

我们不能把中国楼市简单类比成美国或者日本，天时地利人都不同。但是，我们从美国和日本市场都能清醒看到一点，楼市是存在周期的，不管是曼哈顿还是东京，还是旧金山或京都，有上行周期必然有下行周期。

沃顿的教授表示，没有哪个经济学的理论或模型能够确凿告诉我们某个房地产市场是否为泡沫或严重定价错误。但我们可以综合参考各种数据来判断房地产市场的供求状况，要有本地化思维而不是看全国大局；不仅是需求端，供给侧也非常重要；成交量的变化先于价格变化——位于周期的上部和下部；预期也很关键，能够很好地反映价格是否可持续。

也许，中国楼市最大的危机在于，我们都认为房价不会下跌，京沪永远涨。

香港置地熬过金融危机全靠中环10幢写字楼，有一点我们深知，现金为王。下半年，楼市分化之际，这点为甚。