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土地使用权期限不容回避的问题

https://www.biud.com.cn 2016年04月20日07:37 家居装修知识网

若正常贯彻土地使用权期限政策，那么即使地上附属物是永久产权，但土地使用权一旦到期，地上附属物的永久产权也必然如空中楼阁。

最近温州市国土局相关负责人就“温州土地证续期需缴数十万元”信息回应称，这系“误读”，是工作人员的一些说法，并不是结论。

不过，这一“误读”却不经意间引发了一个真命题，土地使用期限这一现有法律模糊规定的问题。按照《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规规定，租用国家土地的期限住宅70年，工业／科教文卫体／综合类50年，商业／旅游／娱乐40年，在上述法律法规尚未出台或不完善的时期，国有土地使用权的期限更为模糊，有20年的、有30年的、有40年的等，如深圳1980年建设的国商大厦使用权仅为20年，且已于2001年到期。显然，温州这一土地证续期缴费问题不是个案。

深圳针对国有土地使用权续期问题，曾出台《深圳市到期房地产续期若干规定》，明确补缴地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补缴地价一次性交付。而2007年颁布的《物权法》，将土地使用权定义为用益物权的同时，规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但自动续期是否意味着无偿使用，且是否意味着土地使用人的用益物权受到什么限制等，现行法律尚缺乏相关规定。尽管《物权法》作为全国人大通过的法律，法律效力上优于部委、地方制定的法条、规定，但《物权法》相关规定的模糊无疑给土地使用权期限厘定工作带来困惑。

最典型的是市场定价问题，若正常贯彻土地使用权期限的政策，那么即便地上附属物是永久产权，但土地使用权一旦到期，地上附属物的永久产权也必然如同空中楼阁。因此，地上附属物与土地使用权，在即便自动续期但不修改相关法律赋予使用者完整用益物权的情况下，在法律层面上都只有最长70年的使用权。

而若如此，城市房地产实际就类似于是一个有期限的资产。这使得土地与地上附属物，如同汽车等一样存在折旧摊销，房地产价值就随时间而呈边际递减态势。同样，若法律不改变70年的土地使用期限，房地产税、土地增值税等都将是师出无名。道理很简单，这些税种的征收主体是产权所有人，而非实际使用人。可众所周知，具有价值递增的土地所有人为国家，带有价值递减的地上附属物所有人为个体，如此一来，房地产税和土地增值税的缴费主体就很难厘定为房屋拥有人了。

现实中，二手房价格并未体现出随时间轴线递减，也源自市场并未在意70年的土地使用权期限。目前二手房的交易价格，实际已经内含了土地增值费用。否则，二手房产将是一个价值边际递减的资产，但目前二手房交易价格，实际已内含了土地增值费用，这显然是市场定价的扭曲。

因此，相关法律必须及时修改，这不仅有助于矫正市场的扭曲，也有助于为进一步改革拓展思路和空间，如赋予居民类似于所有权的永久而完整的用益物权，同时也为推动房地产市场的清费明税创造条件。