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通州或在4.25出台商办物业限购细则开发商连夜出货

https://www.biud.com.cn 2016年04月20日12:41 家居装修知识网

“通州政府4月25日（一说五一后）将发布，通州商办物业限购细则。限购的商办物业包括商住公寓、商业及写字楼物业；限购的细则包括提高首付比例、增加社保或个税年限限制、变散售为整售等方面。”

4月19日晚间，通州惊传“商办限购”，消息虽未被政府方面证实，但消息灵通的通州商住产品开发商，确实已在连夜加班商定预案，甚至连夜签约锁客。

不少业内人士解读，限购潮从大北京区域最终回到北京市场，北京限购极大可能率先作用在在通州商办市场，通州商办限购细则近期或出台，而通州火热的商住楼市也可能由此降温，停止目前的狂热态势。

通州限购升级后商住房撑起半壁江山

众所周知，2015年8月14日，北京市住建委联合通州区出台了史上最严厉的纯住宅限购政策：北京市户籍居民无房户，近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民，能在通州购房1套商品住房。北京市户籍居民已有1套住房的，如要在通州再买房，应在通州落户3年以上，或者在通州区连续3年缴纳社保或者个税。

北京住建委相关负责人表示，限购升级只针对市场偏热的通州区商品住房市场，旨在“通过合理抑制住房投机投资，给过热的通州区商品住房市场降降温，稳定区域市场。”该负责人指出“过快透支政策利好、过多吸纳不合理住房需求，会影响行政副中心建设进程。”然而，通州限购升级并没有对商住公寓、商业及写字楼物业等投资性产品做出相应指导意见。

通州行政副中心的建设与纯住宅产品最严限购的双重作用力下，通州商住项目迅速被催热，投资客追捧下整体通州商住市场“量价齐升”。以通州商住库存大户——运河区为例，不到一年的时间，商住价格由“3.3万”跳涨之目前的“4.5万”。

成交量方面，2015年8月通州实行最严限购政策后，当月通州的商住成交占比就从之前的15%左右飙升到了40%以上，此后，商住成交占比各月基本都在四成以上（除10月），2015年12月成交占比更是高达七成。2016年3月，通州区共成交商住房1272套，环比2月上涨317.1%，同比去年3月大涨1432.5%。一系列数据反映出，纯住宅限购升级后，通州商住市场的癫狂涨势。

通州政府欲靠商办限购调整带动区域产业升级

通州限购后，商住房的购房需求快速升温，通州商住房支撑起通州新房交易的半壁江山。

通州最严限购的初衷本是为了平抑房价和投机性置业，保证行政副中心建设进程。现在看来，效果因过热的商住市场而打折。

事实上，北京市政府宣布东迁后，通州开启以产业主导的模式，急需引进产业，提升通州区的整体经济实力。正是基于此，通州土地政策相应调整，近几年出让的均是综合性地块，也因此造就了商办产品大量库存的局面。据不完全统计，仅在通州运河核心板块的商住产品，就约有16个新老项目，超过220万平米的面积，总供应约有6万套房源等待入市，这其中有相当体量的商业、办公的面积，通州区政府将运河板块中的商办项目定位为引进高端产业的主要载体。

而早在去年，政府就一直积极与一些主要商办项目的开发商沟通，希望项目能整层出售，或者至少以半层为最小面积单位出售写字楼，而不是打散成小面积卖给投资客。早前，通州万达广场散售了写字楼物业，导致大量投资者购买，官方对此的评价是：销售是成功的，运营是失败的。

通州楼市或迅速降温短期降价亦有可能

听闻通州商住或有限购细则出台后，搜房网独家连线通州商住开发商。一位不愿具名的开发商高层表示：通州商住产品的客群以投资客为主，如果政府真的出手限购，投资客势必最先受到影响。开发商自身推盘节奏也有相应紧急预案调整，加速推盘出货，甚至短期降价亦有可能。

通州商住纳入限购体系后，通州整体市场将成为最严限购全面执行的区域。这会为大兴、房山、燕郊、涿州或者廊坊楼市带来新机遇？该开发商预测，投资客是没有忠诚度的，追逐的是性价比，所以通州商住限购细则一旦出台，投资客很可能大批量涌向大兴、房山、京西等商住推盘重点区域，甚至转向其他环京区域。

所以，一旦通州商住限购细则出台，通州市场势必迅速降温。

但从长期看，“限购是政府对房地产健康有序发展的导向，伴随通州行政副中心建设，通州区域价值提升是不容忽视的”。燕郊另一位一线开发商表示，“作为北京规划前景最科学的区域，购房人群基数庞大，但区域近几年土地供应明显收窄，因此供需关系基本平衡。因此，长期看，楼市依然稳定为主，毕竟限购调控是为了稳定房价，而非降房价。”

编者手记 搜房网采访时发现，昨夜对于通州开发商注定是“一夜无眠”，他们或加紧调整推盘节奏；或连夜约访客户签约，尽快出货；或淡定自处，继续忙碌推进本职工作。

链接：通州楼市发展主要分三大历程：

1、2008年之前，通州市场以刚需为主，那时候的通州也被称为“睡城”；

2、2009年之后，随着交通、教育、医疗等配套完善，通州逐渐进入了改善型市场；

3、2012年至今，通州开启以产业主导的第三阶段，随着市政府部门东迁，配套的公司进驻，通州产业将进一步升级，而产业辐射作用将带来巨大商机。

崩溃边缘的通州？

通州限购后3小时 8盘连夜开盘均价破“4”

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