马梅若:楼市亟待建立完善长效调控机制

连番利好政策出台后，我国房地产市场的回暖势头日益稳固。近几个月以来，全国特别是一线城市和部分二线城市的房价、销售和建筑情况均已复苏。

4月15日国家统计局公布的数据显示，一季度全国商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%。而4月18日，国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据表明，统计范围内绝大多数城市房价环比上涨，上涨城市个数比上月大幅增加，总体涨幅扩大。与此同时，6.2%的房地产投资增速，也是一年内的最快增速。

上述数据意味着，政府提振楼市的利好政策已见成效。这对于需要依靠房地产带动钢铁、水泥和玻璃以及其他大宗商品需求的中国经济来说，无疑是个利好消息。

然而，正如国家统计局城市司高级统计师刘建伟对3月份数据进行解读时所表示的：“尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市。”

这种分化格局并不新鲜。自2014年下半年楼市进入调整期以来，房地产政策开始出现松动。在各地政府频繁出台利好楼市政策大背景下，房地产市场重归活跃。一线城市房价持续回暖，深圳、上海次第出现新一轮房价暴涨，北京地区及周边房价上涨重新提速，甚至南京、苏州等地楼市也不断升温。据媒体报道，当前郑州、南昌、合肥、厦门等部分二线城市土地库存告急，有的城市库存只有3个月左右。房价上升较快，楼市的“去库存”政策亟须转向。

月下旬，新一轮的调控政策已经落地。此轮楼市复苏的领跑者深圳、上海两地政府率先为楼市降温。在经历17个月内房价从均价23000元/平方米暴涨至49989元/平方米后，3月25日深圳政府发布购房新规，两年内有贷款记录及还清首贷者再购房执行四成首付，社保缴纳方面则由1年改为3年；同日，上海市政府也宣布在经历“非理性过热”阶段后，从严执行住房限购政策，提高首套房购房门槛及改善型购房者首付比例。截至目前，尽管北京尚未宣布类似的严控措施，但其周边地区已有动作：毗邻通州的燕郊地区将首套房最低首付比例从20%上调至30%，并严格限制非本地户籍购房者购买二套房。

如此调控不难理解。众所周知，楼市的“大落”固然对国民经济的拖累作用明显，不利于中国经济增速保持在合理区间目标之内，但“大起”将催生更大的资产价格泡沫，为以后中国经济的调控增加难度，埋下风险隐患，二者皆不可取。

不过，一线城市“闪电落地”的零时差购房新政，让近期刚刚进入交易环节但尚未来得及网签的购房者叫苦不迭。不可否认，近期的海量购房者中的确混有部分投机者。新政对抑制深圳、上海、北京周边地区房价过快上涨效应明显。但是，被市场大潮催入场的刚需购房者和有着实实在在需求的改善型换房者也因此进退维谷，甚至陷入交易纠纷之中。

回顾我国房地产市场多年来发展历程不难发现，由于我国楼市政策缺乏系统性、前瞻性，使得楼市发展始终难以逃脱“高房价”或“高库存”的两难循环，经济增长的可持续性、政策的连贯性、房地产市场长期发展的稳定性以及民众的幸福感都因此大打折扣。

当然，政府已经开始了更多探索。早在2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式推出。该政策一方面可以更好地保护居民的合法权益，明确物权，保证不动产交易的透明性和安全性，推动存量房市场的健康发展；另一方面，该政策还可以极大地改善涉及不动产信息工作时的行政、司法效率，扭转我国不动产登记长期存在“九龙治水”、“政策多门”的行政管理痼疾，摸清我国楼市的真正“家底”，为日后不动产登记信息平台建设打下坚实基础，让调控不受一时的房价“绑架”，真正有法可依。更重要的是，只有中国有多少房子、其分布结构如何等问题搞清楚了，房产税征收才能有据可依，楼市交易中税费混乱、以费代税等现象才有望得到改变。在这一基础上，我国楼市调控的长效机制方能建立。

一般而言，长期的制度性建设往往没有短期利好政策见效快，因此推动起来时常遇阻而返。但各方理应保持警惕，楼市调控政策既不能短视，沿袭旧有思路，采取行政化手段强行控制房价上涨；也不能无所作为，看着房价一路飙升却无动于衷；更不能胡乱作为，政策缺乏连贯性、稳定性，让市场惶惶不安。

只有在适当的短期应急之策外，在充分考量系统性和外溢性风险基础上，着力推动不动产登记工作等有利于完善长期调控制度的基础性工作，才能真正实现楼市长期、健康、平稳发展。楼市亟待建立完善长效调控机制。

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