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燕郊楼市全面停滞政府坐镇售楼处限购与政绩挂钩

https://www.biud.com.cn 2016年04月20日16:26 家居装修知识网

4月14日晚间，燕郊限购细则正式出台。燕郊出台的限购细则显示，按照本地户籍、河北户籍和北京户籍三类人群将分类执行限购政策，非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，进行认房认贷。细则还规定，销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%。

限购后，最备受媒体关注的当属燕郊，因为燕郊的房价是环京区域中最高的，所以在面对限购时，自然树大容易招风。在燕郊房价经历了一段时间的疯狂后，限购对燕郊的楼市打击还是相当大的。而在这次《安家》记者的走访中，更感受到了燕郊限购前后的差异。

“没房了，燕郊现在没几个项目在卖。政府在严查，燕郊售楼处基本上都没人了，留下的都是值班的，其他人要么转战其他战场，要么停业整顿放假，不仅仅是燕郊，廊坊北三县的大厂、香河基本都是这种情况。只有个别的还在卖大连等外地的项目。”还没等细问，精捷行总经理王帅就已经迫不及待地向《安家》记者吐露心声了，“这次限购可是真的，卡得非常严格，政府工作人员每天在各大售楼处坐镇，对开发商、代理商的资质以及结账情况都进行非常严格的审查。”

“说实话吗？比限购政策还严！现在二手房成交几乎为零，因为都停网签了，所以北三县一二手房市场处在全面停滞的状态。连项目介绍都查得非常严，现在很多敏感词汇都被屏蔽掉不让用，连京津冀这样的字眼都不准出现。”三河顺心置地总经理助理金俅向《安家》记者表示。

《安家》认为，该政策无疑是对燕郊等北三县楼市的一个重创，短期内房价不可能继续大涨，甚至回落的可能性较大。《安家》记者实地走访发现，下了高速过了白庙收费站基本就是燕郊等地界了，刚到燕郊就像是进了房产超市一样，各式各样的售楼处和五彩缤纷的楼盘道旗广告琳琅满目，让人有点眼花缭乱。其实当你看到满大街跑的都是北京牌照时，除了道路乱点，其实这也是一座很美的小镇。

然而美丽背后隐藏的是冷清，在曾经楼市火爆的燕郊，如今却褪去了昔日的光彩。当你走进第一家售楼处时，你发现的是冷清，当你走到其他售楼处，看到的是同样的情景。如果说限购是一场无烟的战争，那燕郊则成了这场战争的主战场，而《安家》记者此时看到的则像是战争过后战场上的一片“废墟”，毫无生气。

这座城空了？曾经地毯式推广的销售员们都去哪儿了？燕郊到底一夜之间经历了什么？限购大家都见过，但如此之惨状着实让《安家》记者有点吃惊。

《安家》记者不以记者的身份向在燕郊房地产市场深耕十多年的大学同学了解了这里的真实情况。他们一个是做一手房地产的精捷行总经理王帅，另一个是做二手代理的三河顺心置地总经理助理金俅。他们都是处在一线市场的操盘精英，在这次限购中，他们对燕郊遭遇的前所未有的重创深有感触，而且他们对于燕郊的风雨历程也是最有话语权的见证者。我们都曾见证过从2002年1200元/平米价格起步的燕郊楼市，如今早已不知道翻了多少番。

政府官员坐镇售楼处，执行与政绩挂钩

全国各地都经历过限购，可这次限购为什么如此严重呢？为什么燕郊市场或者北三县市场在限购面前如此不堪一击？

“这次出台限购跟地方政府部门的政绩挂钩，半年内涨幅不得超过10%，包括二手房指导价也都进行了调整。当与政绩挂钩后，他们的执行力度是相当严格的。所以现在政府工作人员每天在各大售楼处坐镇，对开发商、代理商的资质以及结账情况都进行非常严格的审查。”精捷行总经理王帅如是说。

《安家》记者致电三河市房管局，但电话始终处在无人接听状态。随即又查阅了三河市政府官网发布的《三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》公告，相关政策资料显示，销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%；推进商品房联机备案系统的互通互联，有效遏制和防止倒卖房号等投机行为。此项工作由市房管局负责。

多年来，因为北京人多房贵，河北环京地区无可避免地成为北京人口外溢的据点，特别是离北京较近的河北城市，因为坐享多种便利，房价也随着北京水涨船高。于是，在河北环京的周边县市，楼市总能被一个又一个的所谓“利好”带动并进入新一轮的上涨期，其中尤以京东、京南市场表现最为明显。而燕郊因为距离北京最近，始终处在环京带房价上涨的风口浪尖上。

去年，河北省出台通知要求在规划、土地、建设等各个方面严格把关，并发挥社会监督作用，对问题房地产企业实施约谈制度，查处房地产企业恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为，并最终维护北京周边地区房地产市场平稳健康发展。《安家》也曾派出多位记者深入燕郊各大楼盘，再现并还原燕郊楼市真相，揭开燕郊楼市火爆背后的秘密。

然而，严控北京周边城市的通知似乎就像一阵风一样，吹过去没人会太在意，事实也是如此，房价甚至比往年涨得更快了些。所以，当这次限购真的来临时，很多开发商慌了，慌得不仅仅是担心房价下跌，更多的是处在集体迷茫中，因为大家可能根本就不相信限购真的会来，完全没有处理限购后的能力。

这么多年，以燕郊为首的环京楼市因为粗放式发展，在房价快速上涨中，萝卜快了不洗泥，很多项目的开发和销售等并不十分规范，甚至鱼龙混杂。而当潮水退去，裸泳者乍现。所以，有的售楼处只能停业关张，听候发落。

燕郊房价一年翻番，卖房也怕房价疯涨，呼唤稳定

“燕郊去年到现在不到一年，房价翻了一番多，福成五期由原来的8000元/平米左右，现在已经达到17000-18000元/平米的成交价。这么涨下去显然”精捷行总经理王帅向《安家》记者表示。

“涨得太疯狂了，我家的房子已经从去年6月份的10000元/平方米出头，涨到了现在的17000元/平方米到18000元/平方米之间，2011年我买下这里时，房价才8000元/平方米，之前5年的涨幅，也赶不上最近半年的。”家住燕郊的陈先生如是说。

燕郊最高已经达2.7万元/平米，超过北京一些楼盘，整体市场已突破2万元/平米。2015年初，燕郊均价还在万元出头的水平徘徊，仅1年多的时间，整个燕郊的新盘均价则上涨至16000元/平方米。《安家》记者去年深入燕郊各大楼盘时还完全不是这个价位。

燕郊楼市太疯狂了！当然这有很多原因，除了以往的地理位置、交通、地铁预期等硬性条件外，更重要的还受去年通州行政副中心地位的确立，加上通州限购，直接拉高了燕郊等区域的房价。

俗话说，欲使其灭亡，必先使其疯狂。当然这话不适合燕郊楼市的疯狂，也不是说让燕郊的市场灭亡，但确实《安家》在看到像燕郊这样的楼市已经近乎发疯似的上涨时就已经知道后面的结果了，不管限购合理与否，在当下尚未有更好的控制房价快速上涨的条件下，限购无疑是政府最直接也是最简单的调控手段。

怕什么来什么，之前的担心终于来了，不仅仅是《安家》记者，就连精捷行总经理王帅和三河顺心置地总经理助理金俅作为项目方也都表达了一致的担心。

“我确实觉得燕郊房价涨得也太快了，估计将来疯涨的情况难以出现，这次限购出台很及时，如果执行力度不减，可能房价真的能够被稳住。”精捷行总经理王帅预测。

而三河顺心置地总经理助理金俅更是对燕郊的市场提出了希望，“现在北三县基本都不能网签，影响在一定程度上可以说相当大，无论是开发商还有购房者都处在观望的态度，因为不知道接下来政策该如何更细化去执行。或许廊坊巡查组下月中旬撤走之后会更加清晰。希望政策明朗化，这次限购和整顿能迅速规范市场，让市场决定价格，希望房价趋于稳定，不要有太大波动。可能燕郊的投资客还是相对比较多，但担心刚需人群会受到波及。”

燕郊无地可供？销售代理转移？

突如其来的限购，不，其实一点都不突然，有关部门早就打过预防针，可能没有人太在意，所以当燕郊实现无底线的疯涨后，突然一个急刹车，让人难以接受。更重要的是燕郊、大厂的确受京津冀一体化、地铁等各种利好影响，房价确实有上涨的基础，但在各种配套政策并未真正落地前，过快上涨的房价已经提前透支燕郊的发展空间。

“燕郊地块也不多了，未来五年也不再批住宅用地。燕郊现在库存量非常低，基本无房可供，一房难求，很多人要求加钱都难以买到。不过商住的可能还有点库存。”

在供不应求的情况下，再加上限购会不会让燕郊的市场变得更加紧张呢？

精捷行总经理王帅解释说，“这样导致两个结果，一个是对销售市场有很大影响，大量代理公司将外流到更加偏远的城市或附近没有限购的城市。第二，对开发商拿地节奏和销售节奏影响较大。”“我们公司由于提前做好了战略转移的调整，所以受此次限购影响不大。已经提前撤离燕郊主战场，布局天津武清和廊坊永清。武清不限购，永清限购也受一些影响，没有预售证同样不能卖。”

三河顺心置地总经理助理金俅表示公司也同样面临着战略转移的现实，他说他们也将转战霸州、永清、涞水、固安甚至蓟县等环北京或大七环沿线的北京周边市场，争取一二手联动，对公司来说或许是个机遇。

而这一切，在涿州市场多年的销售员史先生证实了这一切，“从客户分流上没那么明显，但最近廊坊北三县和廊坊区域的销售代理公司已经开始转战涿州市场。”

对于燕郊未来的发展趋势，《安家》认为无论如何，燕郊的区位优势都是不可否认的事实，这也是它带来其他附属利好的最大保障。但是，燕郊可供土地已经不多，据了解，燕郊核心区已经没有地块，燕郊老城区，如果城中村不改造，也已没有地块，燕郊北城，除极北的区域之外，已无地块，燕郊南城，也仅有几个项目可供运作。这或许意味着燕郊房地产价值的提升，但对于一个无房可供的市场再谈房价已经失去了意义。